試論房地產(chǎn)企業(yè)財務管理優(yōu)化策略

馬培銀

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成，人們生活水平的提高，促使房地產(chǎn)交易日益活躍，對國民經(jīng)濟的貢獻尤為突出。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金使用與管理要求較高，因此，該行業(yè)的財務管理顯得尤為重要?；诖?，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題進行研究分析，并示例若干優(yōu)化策略，促進房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理實現(xiàn)良好的運行，實現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;優(yōu)化探索

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的意義及特點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的經(jīng)濟支柱，不僅推動了我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，對城市化、工業(yè)化的發(fā)展也有著深遠的影響，如何將房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的資金項目進行統(tǒng)一籌劃與管理，并做到資金的合理利用，是房地產(chǎn)行業(yè)財務管理工作中的重中之重。將企業(yè)運營中涉及的所有資金項目進行統(tǒng)一的管理和籌劃，充分提高企業(yè)的資金使用效率，是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的核心。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)在財務管理中存在巨大差異。首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金非常密集的行業(yè)，項目運營中需要有非常高的資金投入。其次，該行業(yè)投資周期長、資金回籠慢，在項目完成的過程中有著眾多不確定因素，使其在財務管理方面存在非常大的難度，再次，房地產(chǎn)企業(yè)對土地的投入主要是通過招標的方式完成獲取，而招標過程中，必須保證充足的資金才能滿足行業(yè)需求，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的關(guān)系來往更為緊密，相比其他企業(yè)，需要更為有力的資金管理辦法。同時，相比其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)對財務管理的要求更加嚴格。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務管理中存在的問題

（一）缺乏對財務管理的重視

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作面臨的主要問題是財務管理制度流于形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務管理工作中都存在收支審批流程不規(guī)范;審批手續(xù)不完整;費用開支沒有標準等問題，造成了房地產(chǎn)企業(yè)實際費用支出與標準混亂的情況。一些企業(yè)為了節(jié)約成本，不愿嘗試管理的改革，導致了行業(yè)財務管理工作無法順利開展。

（二）融資渠道相對單一

房地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要巨額資金的投入，動輒數(shù)億的地價與建設(shè)費用，是房地產(chǎn)行業(yè)要面對的一個巨大考驗。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道主要是內(nèi)部融資以及外部融資。內(nèi)部融資主要來自預售賬款和企業(yè)自有資金。自有資金一般不低于投資項目的三成;另外，預售賬款主要是房地產(chǎn)企業(yè)通過預售商品房獲得的資金，一般占項目總投資的二至三成。而房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資渠道主要有銀行信用貸款、房地產(chǎn)債券，以及上市融資等，目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道大多來自于銀行信貸。由于貸款金額大，各大銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，增加了融資的難度，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理在其融資工作上有著非常大的影響，限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）資金管理體系不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理是一項系統(tǒng)化的工程，涉及到企業(yè)長遠發(fā)展與投資項目建設(shè)等各個方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求完成了年度投資規(guī)劃的制訂，卻并未對規(guī)劃的目標進一步細化，各階段計劃也基本形同虛設(shè)，導致財務管理制度規(guī)范的約束性不足。使企業(yè)的財務管理工作無法對資金進行集中的管理與使用，隨著時間的推移，資金使用存在巨大隱患。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理的重視不足，沒有相對完善的資金預算管理制度，極易出現(xiàn)費用超支的現(xiàn)象。在項目投資中的盲目與隨意，一定程度上會導致企業(yè)陷入資金困境。

（四）財務管理工作過于被動

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟體系的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，財務管理等工作也較為傳統(tǒng)，多數(shù)企業(yè)仍然采用相對消極的控制手段作為管理標準，對于預測方面以及調(diào)控方面還存在較大問題。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系應根據(jù)實際情況進行相應的財務調(diào)整，從而有效降低企業(yè)的財務風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障，但是目前由于房地產(chǎn)財務管理缺乏主動性。財務管理的運營機制還只是沿用傳統(tǒng)的管理模式，并沒有對其進行創(chuàng)新，導致了房地產(chǎn)行業(yè)中財務管理工作處于被動狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務管理優(yōu)化策略

（一）加強財務管理制度建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)財務管理有效開展，無法脫離行之有效的財務管理制度，財務部門要加強相關(guān)培訓工作，提高財務人員的專業(yè)水平與專業(yè)素質(zhì)。同時，建立和完善財務管理制度，使各項財務管理工作有所依托，并對財務部門的職能進行強化，明確財務部門的地位，突出財務管理在企業(yè)管理中的核心作用。除此之外，要設(shè)置專業(yè)的財務管理部門，對企業(yè)財務相關(guān)的各項工作進行把控。并通過規(guī)范各項資金的支出，提高財務管理的效用。同時，將財務管理工作納入考核機制，提高財務人員的主動性和積極性。并建立完善的內(nèi)部審計制度，保證資金使用安全，實現(xiàn)財務管理人員對房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的動態(tài)監(jiān)控，推動房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的進程。

（二）嘗試拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能減少對銀行信貸的依賴，積極嘗試其他融資渠道，獲取成本更低的資金。比如中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以嘗試聯(lián)合開發(fā)模式，與其他開發(fā)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略同盟，得到另一方的資金支持，形成利益共享、風險共擔的局面。其次是，民間融資也是一種行之有效的融資方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以略高于銀行信貸的利率向民間企業(yè)發(fā)起貸款請求。其次，企業(yè)在融資的過程中要規(guī)避財務風險，保持企業(yè)的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身產(chǎn)業(yè)鏈中的有利資源，進一步與個渠道建立合作關(guān)系，比如延緩支付施工企業(yè)、材料供應商的應結(jié)費用，適當提高購房的首付等。近年來，眾多金融機構(gòu)的誕生，使房地產(chǎn)企業(yè)的貸款提供了更加便利，一些銀行貸款沒有獲批的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過私募基金或信托等方式進行債權(quán)融資，逐步緩解短期資金壓力。

（三）實行財務精細化、信息化管理

我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理細節(jié)上稍顯不足，需要進一步細化財務管理的各項工作，進而提高財務管理實效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試采用精細化財務管理模式，全面掌握資金動態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。隨著我國電子信息技術(shù)的日益完善，各行各業(yè)的財務管理工作都已經(jīng)與電子信息技術(shù)進行了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應該與時俱進，以信息技術(shù)帶動財務管理能力的提高，大力發(fā)展財務管理信息技術(shù)。目前，我國信息化財務管理尚未廣泛普及，缺乏系統(tǒng)的信息化管理平臺，在此環(huán)境下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極進步，在行業(yè)領(lǐng)域搶占先機，更好的帶動財務管理水平的提高。

（四）建立健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全符合當前經(jīng)營情況的資金管理體系，首先，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀以及市場環(huán)境進行全面預算的編制，在此基礎(chǔ)上，對資金規(guī)劃目標進行有效分解，依據(jù)項目開展進度制訂資金使用的整體規(guī)劃，并在項目進行過程中的資金使用情況進行嚴格把控，依照無計劃不開支、有計劃不超支的原則，對企業(yè)資金進行嚴格管理，同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須設(shè)置專門的臺賬，定期對各項專項資金的使用狀況進行跟蹤與管理，確保企業(yè)的資金得到規(guī)范的使用。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)要保證利益最大化，除了對工程結(jié)算進行嚴格控制外，還要防止施工過程中的浪費，做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金使用需求的優(yōu)先級評估工作，控制工程成本支出。

四、結(jié)束語

作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟影響巨大，如何做好財務管理，始終是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵內(nèi)容，財務管理質(zhì)量的提升，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運營，同時，也是房地產(chǎn)行業(yè)龐大資金需求的有力保障，希望本文的粗淺見解能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)優(yōu)化財務管理提供些許參考。

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