論述中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制問(wèn)題

摘要：21世紀(jì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平和城市化建設(shè)在飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的階段。越來(lái)越多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到城市建設(shè)中。但是隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量的增長(zhǎng)、項(xiàng)目包括業(yè)態(tài)也越來(lái)越復(fù)雜，中小型房地a產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理也逐漸暴露出來(lái)更多的問(wèn)題。文章通過(guò)分析目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制問(wèn)題，提出中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的措施。

關(guān)鍵詞：中小型；房地產(chǎn)企業(yè)；產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；成本控制

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-864X（2016）09-0285-01

一、引言

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展的階段，眾多企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)以求分一杯羹，特別是近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛速上漲更是吸引了大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入。但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中卻不能與時(shí)俱進(jìn)，存在著成本控制的問(wèn)題。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特征

（一）投資主體和所有制結(jié)構(gòu)多元化。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的主要投資主體資金力量有限，資金來(lái)源主要靠自我積累、向銀行貸款、向金融機(jī)構(gòu)借貸、向民間借貸機(jī)構(gòu)借貸、向企業(yè)進(jìn)行借貸、企業(yè)內(nèi)部集資、向社會(huì)發(fā)放股票、眾籌等。但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資金回籠慢，投資資金大，投資時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目。中小型企業(yè)融資較難，一旦融資出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈斷裂就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）組織程度差。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)更大的調(diào)整周期，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，在這個(gè)周期中受影響最大的就是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)。但眾多的中小型企業(yè)還是傳統(tǒng)的組織模式：買地，策劃，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工，銷售，物業(yè)管理。所以他們一般的部門都是規(guī)劃部、設(shè)計(jì)部、工程部、銷售部、物業(yè)部、售后服務(wù)部?，F(xiàn)在更多的把銷售外包給代理公司，物業(yè)外包給物業(yè)公司。

（三）外部經(jīng)營(yíng)條件競(jìng)爭(zhēng)惡劣。房地產(chǎn)企業(yè)目前的外部經(jīng)營(yíng)條件正在進(jìn)一步的惡化，地皮被炒到天價(jià)，地王不斷誕生，土地的價(jià)格持續(xù)上漲，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款拿到資金購(gòu)買地塊。而眾多中小型企業(yè)的資金主要是靠自身積累和內(nèi)部融資，銀行貸款的比例只占一小部分，使得中小型企業(yè)在土地的購(gòu)買上不占優(yōu)勢(shì)，拿不到優(yōu)質(zhì)地塊。只能從大的房地產(chǎn)企業(yè)那里以高價(jià)拿到一些小地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這就使得項(xiàng)目的投入資金增加，而政府的調(diào)控也對(duì)眾多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重打擊，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線城市，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間進(jìn)一步縮小。很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的洗牌，一些經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)將會(huì)被淘汰出局。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本控制所存在的問(wèn)題

很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中對(duì)成本的控制不夠注重，甚至有的企業(yè)根本不做成本控制的預(yù)估，從而導(dǎo)致建設(shè)成本的過(guò)高。

（一）對(duì)工程項(xiàng)目的成本控制認(rèn)知簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和其他行業(yè)有很大的不同，它的成本主要包括：土地購(gòu)買費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)及其他費(fèi)用。但是很多中小型的企業(yè)只是對(duì)建筑工程的費(fèi)用成本進(jìn)行控制，而忽略了其他方面的投入，比如建筑設(shè)計(jì)的投入、后期的物業(yè)投入等。

（二）忽視對(duì)工程質(zhì)量成本的控制。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于在前期購(gòu)買土地的時(shí)候投入了大量的資金，后期在建設(shè)的過(guò)程中開(kāi)始資金減少支出，用劣質(zhì)的建筑材料進(jìn)行建設(shè)，用以次充好的方式來(lái)節(jié)省工程的成本從而賺取更多的利益。結(jié)果就是建出各種問(wèn)題樓，對(duì)企業(yè)來(lái)講不好的負(fù)面影響簡(jiǎn)直是毀滅性的打擊。

（三）工程項(xiàng)目成本控制各階段脫節(jié)。樓盤開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目在成本環(huán)節(jié)要各部門進(jìn)行相互溝通，從而更好的節(jié)約成本，對(duì)成本進(jìn)行更好的控制。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各部門之間聯(lián)系較少，各個(gè)部門只做好自己份內(nèi)的工作，而不與其他部門進(jìn)行有效的溝通。從而導(dǎo)致資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，拖慢了工程項(xiàng)目的建設(shè)速度，造成工程項(xiàng)目的增加，影響整個(gè)工程項(xiàng)目的成本。

四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本控制策略

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展十分迅速，但是發(fā)展時(shí)間較短，很多方面還不成熟。尤其的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中還有許多問(wèn)題需要面對(duì)。

（一）投資機(jī)會(huì)研究和投資可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己公司的實(shí)際能力來(lái)進(jìn)行投資。不要跟風(fēng)的去花大量資金購(gòu)買高價(jià)地塊，因?yàn)楦咄顿Y也有高風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一在后期建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，企業(yè)要面臨更大的考驗(yàn)。因此中小型企業(yè)在投資過(guò)程中要先進(jìn)行可行性的分析再進(jìn)行投資。

（二）工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本是整個(gè)工程成本控制的重要組成部分，可以在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方面、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方面進(jìn)行嚴(yán)格的把控，避免不必要的問(wèn)題發(fā)生，從而降低在設(shè)計(jì)方面的成本；在組織方面，充分調(diào)動(dòng)各部門的積極性，進(jìn)行有效的協(xié)同和溝通。將項(xiàng)目的負(fù)責(zé)具體到個(gè)人，并對(duì)降低成本的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，提高大家的工作效率和對(duì)成本控制的認(rèn)知度。

（三）工程項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制。項(xiàng)目的施工階段是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要部分，應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的技術(shù)和施工措施，提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率，降低施工的工期。采用科學(xué)的建設(shè)手段，減少建筑材料的浪費(fèi)，但是要更加嚴(yán)格對(duì)工程質(zhì)量的把控。在竣工階段更要根據(jù)相關(guān)合同、預(yù)算費(fèi)用、以及國(guó)家或當(dāng)?shù)卣姆煞ㄒ?guī)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行嚴(yán)格的審核，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)一步控制。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期較短，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系不夠完善。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制還沒(méi)什么概念，更多的對(duì)成本的把控還是停留在施工階段，而不是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程階段進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)如果從投資階段就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，加強(qiáng)投資決策階段的事前控制將會(huì)對(duì)項(xiàng)目工程的成本控制產(chǎn)生更好的效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此惡劣的今天，中小企業(yè)只有做好成本控制才能提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，才能使自己的收益達(dá)到最大化，企業(yè)也才能更好的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：周霖，男，漢 ，四川省遂寧市人，泉州師范學(xué)院，本科。