淺析“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化及應(yīng)對措施

任童童

摘 要：自2012年1月1日啟動(dòng)營改增試點(diǎn)工作，到2016年5月1日全面實(shí)施，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，并將所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。營改增的不斷推進(jìn)推動(dòng)了我國稅制結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，避免了重復(fù)征稅，為實(shí)現(xiàn)稅負(fù)均衡和增強(qiáng)企業(yè)競爭力起到促進(jìn)作用。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)及經(jīng)營成本發(fā)生變化，本文從營改增的實(shí)施政策和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)角度出發(fā)，分析營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：營改增政策；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收負(fù)擔(dān)；應(yīng)對措施

一、引言

“營改增”即指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。中國自2012年起對上海部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)的營業(yè)稅進(jìn)行改征增值稅的試點(diǎn)，其實(shí)踐效應(yīng)及意義逐漸顯現(xiàn)，至2016年5月1日，營改增全面實(shí)施，擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，在很大程度上避免了重復(fù)征稅，營改增后征收增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣為很多企業(yè)減小了稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)國家以營改增改革為突破口，為推進(jìn)國家的財(cái)稅體制改革起到很大作用。

然而，“營改增”政策的實(shí)施解決的只是一部分問題，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這項(xiàng)政策的實(shí)施如同一把雙刃劍，有利有弊。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增政策

營改增背景下，根據(jù)《實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)，適用稅率為11%；對于小規(guī)模納稅人，適用3%征收率。稅率的直接變化由3%、5%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%、17%的增值稅率這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)將產(chǎn)生一定的影響。

房地產(chǎn)包括土地和土地上永久建筑物及其衍生的權(quán)利，從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)一直處于飛速增長的態(tài)勢，營改增政策的實(shí)施必然對房地產(chǎn)企業(yè)的高速穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅”科目核算繳納和結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)稅，而營改增之后，在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”下需細(xì)分進(jìn)項(xiàng)稅額、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出等科目。除此以外，之前房地產(chǎn)企業(yè)買房送家電的促銷方式中贈(zèng)送的家電是不需要繳納營業(yè)稅的，當(dāng)下需繳納增值稅，同時(shí)賬務(wù)處理上也需要房地產(chǎn)企業(yè)加大重視。

經(jīng)營成本也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本中占較大比重的是開發(fā)的土地成本，新政策中規(guī)定按照受讓土地時(shí)的土地價(jià)款作為銷售額的抵減額，同時(shí)建筑業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接上游企業(yè)，相關(guān)的營改增政策帶來的影響也會(huì)波及房地產(chǎn)企業(yè)。

三、營改增的全面實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化

營改增的重要意義在于促進(jìn)了企業(yè)乃至國家的競爭力，完善了財(cái)稅體制，增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣減少了大部分產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅，但是否一定會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)呢？下面對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的具體稅負(fù)影響進(jìn)行分析。

（一）納稅人角度。對小規(guī)模納稅人而言，營改增之后，增值稅納稅稅率為3%，比起營業(yè)稅的5%，在理論上房地產(chǎn)業(yè)的小規(guī)模納稅人的綜合稅負(fù)會(huì)有所下降；對一般納稅人而言，營改增后一般納稅人按11%的征收率繳納增值稅，但部分進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣。楊家麗（2015）在分析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響中，通過計(jì)算，設(shè)A=M/R，即A為抵扣成本占主營業(yè)務(wù)收入的比例。當(dāng)A=55.32%時(shí)，“營改增”不會(huì)對企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅金及附加產(chǎn)生影響。當(dāng)A>55.32%時(shí)，“營改增”后企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅金及附加將會(huì)下降；反之會(huì)增加，因此對一般納稅人，其納稅額的增減具體還需看企業(yè)的管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)角度。營改增對很多企業(yè)來說，從根本上解決了對企業(yè)營業(yè)稅重復(fù)征稅、稅率過高的問題，減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但對房地產(chǎn)企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈很長，如果處理不好甚至?xí)?dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)的加重，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)建設(shè)、銷售、出租、保有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，納稅的種類繁多，在各個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)需要仔細(xì)核算可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，對增值稅專用發(fā)票的開具也有了更高的要求，在充分將相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣后，才會(huì)有效地減少需繳納的增值稅，否則稅負(fù)反而會(huì)提高。

（三）上游企業(yè)“建筑業(yè)”。建筑業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)，其營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生較大的影響。建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，而此前營業(yè)稅稅率為5%，雖然對于建筑老項(xiàng)目納稅人可簡易征稅，稅率為3%，小規(guī)模納稅人稅率也為3%，但最終的稅負(fù)并不能保證減少。袁書瓊（2016）表示建筑業(yè)稅負(fù)的多少其實(shí)在很大程度上與專用發(fā)票的取得有關(guān)，與進(jìn)項(xiàng)稅扣除的金額有關(guān)，但是就目前來說，由于很多的建筑企業(yè)需要多種原材料，而且材料來源又多種多樣，很大一部分是無法取得增值稅專用發(fā)票的，所以不能簡單地按照目前的11%營改增稅率就肯定能實(shí)現(xiàn)降低建筑業(yè)的稅負(fù)水平，這對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)的變化也產(chǎn)生了較大的影響。

四、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

顯然營改增的實(shí)施在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中產(chǎn)生了不小的影響，想要使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定長期發(fā)展下去，就需要及時(shí)對政策的改變做出相應(yīng)的對策調(diào)整和應(yīng)對措施，下面主要從進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅種設(shè)計(jì)、開發(fā)成本等方面給出一些建議。

（一）對“營改增”政策的充分把握。針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響，企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)明確營改增對于房地產(chǎn)方面的具體政策，有關(guān)增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目繁多，條例也較多，因此企業(yè)要了解增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣的具體規(guī)定，掌握增值稅中不可抵扣的項(xiàng)目，例如在企業(yè)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建等項(xiàng)目時(shí)不可以進(jìn)行抵扣，這就需要企業(yè)充分的把握并盡可能多的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，做好對物資材料、物資銷售的稅收籌劃，為企業(yè)合理地減輕稅收負(fù)擔(dān)。

（二）采購、開發(fā)、經(jīng)營成本的控制。房地產(chǎn)市場是一個(gè)業(yè)務(wù)繁多的大型市場，在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，包括采購、開發(fā)、再到經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對采購及開發(fā)產(chǎn)品的管理，盡量降低采購開發(fā)過程中耗費(fèi)的勞動(dòng)力及財(cái)力，控制各環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出。在營改增之前，企業(yè)很多項(xiàng)目的實(shí)施不需要繳納營業(yè)稅，而現(xiàn)在很多的環(huán)節(jié)需要改征收增值稅，企業(yè)在這些環(huán)節(jié)要及時(shí)了解，對物資的采購等方面要更加注重生廠商的規(guī)范性，盡可能取得增值稅專用發(fā)票，方便在之后納稅時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。在成本得以控制的基礎(chǔ)下企業(yè)才能更協(xié)調(diào)穩(wěn)定的發(fā)展并提高利潤。

（三）稅收制度的改革。房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，一直以來國家都在做著關(guān)于房地產(chǎn)的稅制改革，而目前為止房地產(chǎn)的相關(guān)稅制仍然不夠完善，部分稅種依然存在重復(fù)征稅嫌疑。對企業(yè)自身來說，要做好的是協(xié)調(diào)內(nèi)部環(huán)節(jié)的聯(lián)系，合理納稅，保證不在納稅環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，從而保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展；對國家來說，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)龐大的市場，它不僅僅關(guān)系著一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，更對國家的整體發(fā)展起到了很大的作用，中國對房地產(chǎn)市場要加大重視，地方稅稅制體系要繼續(xù)改革，房地產(chǎn)稅也要逐步立法推進(jìn)。相信在一個(gè)完善的稅制體系下，加上“營改增”政策的助力，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)逐步邁向更廣闊的未來。

五、結(jié)語

營改增試點(diǎn)開始以來，幾年的實(shí)踐證明“營改增”政策的實(shí)施對中國的稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化起到了很大的積極作用，雖然目前的多檔稅率容易造成“高征低扣”或“低征高扣”的現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因?yàn)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣不足導(dǎo)致稅負(fù)不減反增，對不同行業(yè)來說稅負(fù)的明顯差異會(huì)影響社會(huì)的資源合理配置，但一項(xiàng)新政策的實(shí)施最初不可能只產(chǎn)生有利的影響，有挑戰(zhàn)就有機(jī)遇，當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，以最快的速度做好對企業(yè)的調(diào)整工作，適應(yīng)新的稅收政策，逐步使自身的發(fā)展更具穩(wěn)定性。目前國家也正對房地產(chǎn)相關(guān)稅制進(jìn)行改革調(diào)整，企業(yè)要嚴(yán)格把控內(nèi)部的工作合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，為國家的穩(wěn)定發(fā)展做出努力。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[2] 楊家麗.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響.[J].智富時(shí)代.2015（10）