房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支問題

趙暉

【摘 要】在我國城市發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市建設(shè)及居住條件改善方面發(fā)揮著積極的作用，也是現(xiàn)今我國經(jīng)濟發(fā)展中重要的組成部分。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在實際工作開展中具有繳納稅額高以涉及稅種多的特點，其中，企業(yè)所得稅更是在整個稅負中占據(jù)著重要的比重。本文將就房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支問題進行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅匯算清繳；易混淆費用；列支問題

隨著我國城市的飛速發(fā)展，更多的建筑在城市當中得到了建設(shè)。作為城市建設(shè)的重要主體，房地產(chǎn)企業(yè)在運行當中，所得稅匯算清繳可以說是非常重要的一項工作。在該項工作開展中較為容易產(chǎn)生混淆的問題，如果在計算當中沒有做好這部分問題的處理，則可能因此導(dǎo)致更多問題的發(fā)生。

一、開辦費

對于部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，當期完成土地款項的支付之后，則因不同因素的存在沒有開工，并將開工前產(chǎn)生的不同費用都列入到了開辦費當中。對于開辦費來說，其主要是指企業(yè)在籌建期當中所產(chǎn)生的不同費用類型，包括有培訓(xùn)費、印刷費、工資、注冊登記費以及差旅費等，以及沒有劃分到無形資產(chǎn)成本以及固定資產(chǎn)的利益以及匯兌支出等。對于籌建期來說，即企業(yè)從獲得批準開始到生產(chǎn)經(jīng)營的過程。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，當其通過競標獲得土地時，就已經(jīng)進入生產(chǎn)期，對此，房產(chǎn)地籌建期即在獲得項目籌建批準、獲得土地使用權(quán)的過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得土地后，就需要及時做好相關(guān)成本以及費用的花費，并對不同年度的損益進行計算。而在實務(wù)操作中，也需要做好把握，避免將籌建期當中所有的費用都納入到開辦費范疇當中。其中，不能夠被計算到開辦費的支出類型主要有：第一，不同資產(chǎn)形成費用，以及構(gòu)建固定、無形資產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的運輸、保險以及安裝費用；第二，在規(guī)定當中明確由項目投資方承擔的費用，如工程籌建階段所產(chǎn)生的咨詢以及差旅費等；第三，為了對職工進行培訓(xùn)所購建的無形資產(chǎn)以及固定資產(chǎn)等；第四，因?qū)Y本投入所自行籌措款項的利息不應(yīng)當劃分到開辦費當中，而需要由出資方對其進行承擔；第五，對于以外幣方式存入到銀行的手續(xù)費，則需要由投資者進行承擔。

二、銷售費用

對于該項費用來說，其實際所得稅計算中需要將廣告等銷售費用計算到工程的開發(fā)成本，之所以按照該種方式進行計算，是因為這部分費用之所以產(chǎn)生，其目的就是為了實現(xiàn)項目的開發(fā)。而在我國所得稅處理辦法中，也明確指出了，當企業(yè)實際稅務(wù)工作開展，扣除成本以及費用時，需要能夠嚴格按照要求做好期間費用同計稅、未銷以及已銷的計稅成本進行區(qū)分。在制定這部分規(guī)定之外，其在產(chǎn)品計稅成本方面也具有一定的要求，其主要內(nèi)容有：第一，土地征用拆遷費；其即是指為了對土地開發(fā)使用權(quán)進行獲得所產(chǎn)生的費用，包括有市政配套費、耕地占用稅、土地閑置費、土地出讓金、土地變更用途相關(guān)稅費、回遷建造支出、危房補償費以及回遷房建造支出等；第二，前期工程費。其主要是指項目在開發(fā)前期所產(chǎn)生的費用，包括有設(shè)計、場地以及可行性研究等；第三，安裝工程費。即項目在開發(fā)中將產(chǎn)生的不同建筑安全費用，主要包括有項目安裝工程費以及建筑工程費等；第四，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。即指項目在開發(fā)中所產(chǎn)生的不同基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括有項目供水、通訊、供電、排位以及道路等方面的費用；第五，公共配套設(shè)施費。即在對項目進行開發(fā)過程中產(chǎn)生的獨立、非盈利、公共配套設(shè)施支出；第六，開發(fā)間接費。在該費用中，主要是指項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的，不能夠直接歸屬對對象費用支出的費用類型，包括有設(shè)備修理折舊、人員辦公保護、工程管理等一系列費用。通過上述內(nèi)容的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于廣告宣傳費以及模型費來說，都屬于銷售費用。在該種情況下，如果我們還將其計算到開發(fā)成本當中，那么則存在著一定的問題。此外，部分企業(yè)在實際稅費計算當中將項目前期開展的物業(yè)費也計入到了開發(fā)成本，這也是一種不規(guī)范的方式。在我國稅法相關(guān)規(guī)定中也明確指出了企業(yè)對于已經(jīng)施工完成、但還沒有開始銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以及按照相關(guān)法規(guī)、合同以及法律規(guī)定進行日常保養(yǎng)、修理以及維護所產(chǎn)生的費用，需要在當期根據(jù)實際情況進行扣除。根據(jù)該種要求，則需要在物業(yè)費當中對銷售費用進行列支。

三、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟水平的提升，我國的地產(chǎn)行業(yè)也在此過程中獲得了快速的發(fā)展，為城市發(fā)展帶來了重要的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，自負盈虧以及自主經(jīng)營的法人組織。由于房地產(chǎn)工程建設(shè)周期長、資金回籠慢，且具有較大的資金量投入，則使其所得稅匯算清繳成為一項非常重要的工作。在上文中，我們對房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支相關(guān)問題進行了一定的研究，需要在工作開展中能夠把握重點問題，以科學(xué)的決策解決問題。

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