保利地產(chǎn)2012～2016年財務(wù)能力分析

楊昀 趙曉珊

[摘要]隨著經(jīng)濟社會的高速發(fā)展，財務(wù)報表作為財務(wù)信息的重要載體，是不同會計主體作出決策的主要工具。財務(wù)報表中的財務(wù)能力分析也越來越被更多不同的利益相關(guān)者所關(guān)注和研究。選取我國房地產(chǎn)企業(yè)中具有代表性的企業(yè)——保利地產(chǎn)作為研究對象，對保利地產(chǎn)2012～2016年的財務(wù)報表中的四項基本能力進行了分析，最終研究保利地產(chǎn)在財務(wù)報表的各項指標中反映出的具體問題，并結(jié)合當前的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況對發(fā)現(xiàn)的問題提出合理化建議。

[關(guān)鍵詞]財務(wù)能力分析;房地產(chǎn)企業(yè);保利地產(chǎn)

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A

1 公司簡介

保利地產(chǎn)多年來，形成了以房地產(chǎn)開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、民用器材爆破、文化藝術(shù)等貿(mào)易模式為原則的“多業(yè)同時、多元化發(fā)展”的格局。國家戰(zhàn)略實施后，保利地產(chǎn)集團致力于加強專業(yè)化經(jīng)營，不斷跨越發(fā)展。截至2016年底，公司資產(chǎn)總額突破4680億元，合同金額達到1兆元。

2 財務(wù)能力分析

2.1 償債能力分析

流動比率與企業(yè)短期償還負債能力呈正方向變動。根據(jù)數(shù)據(jù)，數(shù)值在2左右的流動比率是合理的。從表1的數(shù)據(jù)中可以看出，保利地產(chǎn)近年來，流動比率先增加后減少，償債能力從強到弱，這是由于流動債務(wù)增長速度快于流動資產(chǎn)的增長速度，導(dǎo)致流動資產(chǎn)減少，公司的償債能力下降。

因為房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)有大量庫存，因此會導(dǎo)致速動比率變低。保利的速動比率較低，但是正在緩慢上升，說明企業(yè)資產(chǎn)的迅速變現(xiàn)能力正在不斷提升，保持這個趨勢繼續(xù)發(fā)展，保利的未來會更好。

一般認為現(xiàn)金比率超過20%是較合理的。但這一比例過高，意味著企業(yè)流動資產(chǎn)未能得到合理使用，現(xiàn)金資產(chǎn)類盈利能力低下，此類資產(chǎn)的數(shù)額過高會導(dǎo)致企業(yè)機會成本增加。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金比率有升有降，但相比于2012年來說，總體是下降的，這與政府出臺的調(diào)控政策和當前房地產(chǎn)市場的蕭條環(huán)境不無關(guān)系。

根據(jù)表2中的數(shù)據(jù)分析，可以看到公司的資產(chǎn)負債率一直持續(xù)下降，說明了公司的整體運行相對穩(wěn)定。企業(yè)的所有者權(quán)益比率從2012～2016年緩慢增加，這說明保利的資金風險下降，于公司的發(fā)展有利。保利企業(yè)的所有者權(quán)益比率從2102年的21.81%上升到2016年的25.24%，雖然增幅不大，但我們?nèi)匀豢梢钥闯?，公司股東需要面對的風險概率變小，公司運營情況越來越好。

2.2 營運能力分析

根據(jù)表3中的數(shù)據(jù)可以看出，該公司的存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升。其中在2012～2015年平穩(wěn)增長，表明銷售順暢，庫存量減少，資產(chǎn)變現(xiàn)能力上升，現(xiàn)金的流動性增強，有利于公司的進一步發(fā)展;而2016的大幅增長表明，公司的庫存商品大部分已經(jīng)銷售，資金流動性更強，公司運轉(zhuǎn)良好。

保利地產(chǎn)在2012～2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐步下降，但與其他企業(yè)（例如萬科）相比還是非?？?，處于行業(yè)的領(lǐng)先水平。從表3可以看出，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2012～2015年持續(xù)下降，而后再2016年猛烈上漲，在2016年的上漲了25.3%，表明公司的業(yè)務(wù)在2016年取得了很大的進展。

根據(jù)表3中的數(shù)據(jù)來看，2012～2016年來公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直平穩(wěn)提升，這代表保利地產(chǎn)的資產(chǎn)運營水平已經(jīng)發(fā)生了很大的進步，企業(yè)運轉(zhuǎn)良好。

2.3 盈利能力分析

保利地產(chǎn)在2013～2016年間的凈資產(chǎn)收益率一直在下降，這可以通過表4中的數(shù)據(jù)分析得出，說明公司運用自有資金的盈利能力正在減弱。進一步分析可得，保利2013年增加發(fā)行了新的股票，使每支股票的凈資產(chǎn)大大增加，是導(dǎo)致公司這幾年的凈資產(chǎn)收益率明顯降低的原因。

總資產(chǎn)報酬率代表公司的整體獲得利潤能力。從表4中的數(shù)據(jù)可以得出一個結(jié)論：保利總資產(chǎn)報酬率在2012～2015年間持續(xù)上升，這說明公司發(fā)展不錯，2016的大幅度下降是新項目投資的結(jié)果。進一步分析可知，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)一直低迷，資金鏈斷裂已成為房地產(chǎn)市場一個不容忽視的大問題。因此，保利公司的收益能力急劇下降，收益能力減弱。

2.4 發(fā)展能力分析

根據(jù)表5的數(shù)據(jù)可知，該企業(yè)的營業(yè)收入增長率呈下降趨勢，這說明企業(yè)營業(yè)收入增長越來越慢，這是因為自2012以來，政府頒布了一系列措施來控制房屋價格，房屋價格上不去，在2013保利地產(chǎn)營業(yè)收入自然大幅下降。直到2016年，它才回轉(zhuǎn)。

保利地產(chǎn)的凈利潤增速總體上呈現(xiàn)下降趨勢，大幅下降于2013年和2015年之間，這說明保利地產(chǎn)業(yè)績不佳，其中凈利潤增速出現(xiàn)大幅下滑，說明企業(yè)的發(fā)展能力下降。

觀察表5中數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公司在2012年到2016年間，總資產(chǎn)持續(xù)擴張，但增長速度緩慢，增長率降低。2016年，公司總資產(chǎn)增長率反彈，保利房地產(chǎn)資產(chǎn)增值能力增強?；谏鲜龇治觯覀儼l(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的發(fā)展能力繼續(xù)減弱，但2016年正在向著好的方向發(fā)展。

3 問題和改進措施

3.1 存在的問題

3.1.1 該公司存貨數(shù)量巨大，遠超行業(yè)正常水平。庫存過高將嚴重影響公司的現(xiàn)金流的速度，通過進一步分析，保利房地產(chǎn)公司在近五年的股本回報的增長是依靠增加收入中債務(wù)比例得到的，雖然同比增長，但不是在資金周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品盈利能力上的增加，于公司的長遠發(fā)展不利。

3.1.2 公司的資產(chǎn)負債率一直保持在74%以上，然而行業(yè)的正常水平是60%，雖然房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，但資產(chǎn)負債債率過高依然不容忽視。

3.1.3 保利地產(chǎn)近幾年盈利能力和發(fā)展能力一般，與同行業(yè)相比有些危險。

3.2 改進措施

3.2.1 保利應(yīng)鼓勵公司員工積極獻策以應(yīng)對龐大的存貨壓力，加快提高存貨周轉(zhuǎn)率。對保利房地產(chǎn)而言，存貨是企業(yè)獲得利潤的核心，但高收益伴隨著高風險。CEO和CFO必須對存貨有一個正確的認識，建立健全風險預(yù)防和控制機制。

3.2.2 保利房地產(chǎn)多年來負債增加，償債能力減弱，我們應(yīng)該拓寬融資渠道，不斷降低資產(chǎn)負債比例，提升企業(yè)的償付能力。由于房地產(chǎn)通常是大規(guī)模建設(shè)，建設(shè)時間很長，流動資產(chǎn)回收率低，存在壞賬風險，所以該行業(yè)一般需要大量的投資來建設(shè)新項目，通常通過發(fā)行股票和債券來解決。分析表明，保利地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率較高，在74%左右，表明公司主要籌資渠道是金融行業(yè)借款，僅僅一種方法籌資，風險性太大，牛人曾說過“不要把雞和雞蛋放在同一個籃子里”，同理，籌資渠道也不能只靠一種。

3.2.3 保利地產(chǎn)近幾年盈利能力和發(fā)展能力一般，與同行業(yè)相比有些危險。所以公司要暫時把擴大規(guī)模的意見放一邊，解決公司內(nèi)部的問題，例如加快存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，計提資產(chǎn)減值損失，做好壞賬準備。目前我國的代售商品房已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，閑置商品房數(shù)量的飽和使得房地產(chǎn)市場的行業(yè)競爭加劇，各公司絞盡腦汁以減少利潤為代價來獲得市場占有率，這樣惡性循環(huán)下去，最終損失的是房地產(chǎn)公司的利益。所以要加強對公司購房者的管理，把不同的購房者分為不同的種類，提高購房者的盈利能力，進而提高公司的收益能力。

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