房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析

陳梅

摘 要：土地增值稅在企業(yè)的稅費中占據(jù)的地位較為重要，但是因為征收的稅費較高，在進行征收的過程中給企業(yè)帶來一定的負擔(dān)，因此在進行實際的稅費繳納過程中需要對增值稅進行合理的規(guī)劃，減輕企業(yè)的稅費負擔(dān)。但是因為制定的政策存在一定的風(fēng)險，在進行改革的過程中需要對政策進行一定的控制。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

一、我國在房地產(chǎn)企業(yè)中進行土地增值稅籌劃的重要意義

（一）對于激烈的市場競爭具有重要的作用。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進行稅收的合理規(guī)劃不僅僅可以將企業(yè)的稅費計劃進行合理的安排，更加重要的是可以將企業(yè)適應(yīng)競爭環(huán)境的能力進行一定的提升。現(xiàn)代企業(yè)的競爭是市場的不斷發(fā)展造成的，但是稅收的成本卻隨著收入的增加而不斷的上升。在國家的宏觀調(diào)控之下房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間不斷的壓縮，受到國家政策的影響，稅收的成本也在不斷地增加，因此企業(yè)要想在激烈的市場競爭中不斷的占據(jù)優(yōu)勢地位，通過對稅收進行合理的規(guī)劃是較為必要的行為。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平起到一定的提升作用。社會經(jīng)濟政策的約束使得房地產(chǎn)企業(yè)不斷的提升自身的財務(wù)管理水平，通過對財務(wù)各項措施的合理運用不斷的提升財務(wù)的各項決策和規(guī)劃的能力，提升資金的使用水平和流通的速度，對資金進行合理的使用，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，促進企業(yè)財務(wù)管理的不斷進步與發(fā)展。在進行財務(wù)管理的過程中，企業(yè)在進行土地增值稅稅收籌劃的過程中需要對偷稅漏稅的行為進行杜絕，在對稅收進行合理規(guī)劃的前提下，嚴格的按照國家的各項政策進行，不能出現(xiàn)違反國家相關(guān)政策的現(xiàn)象。在國家不斷的對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控的情況下，合理的利用企業(yè)自身的利潤空間，將成本和利潤進行合理的調(diào)整，使得企業(yè)的在不觸犯法律的前提下不斷的提升自身的經(jīng)濟效益，防止出現(xiàn)偷稅和漏稅的行為，增強整個企業(yè)的財務(wù)管理水平和自身的競爭力，不斷的將自身的素質(zhì)進行提升。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅管理的具體方式

（一）對扣除項目進行合理的籌劃。一般來講，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要因素就是增值稅的增值額和扣除項目金額合計之間的比率。在土地增值稅的增值率一定的情況下，就需要對扣減的項目進行合理的規(guī)劃，合理的利用扣減項目對土地增值稅進行控制，不斷的增加企業(yè)的扣減項目，將房地產(chǎn)企業(yè)中的開發(fā)費用和開發(fā)成本進行合理的規(guī)劃，使得稅費減少。按照我國的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，土地增值稅的扣除項目包括如下幾點：一是取得土地使用權(quán)所支付的金額；二是房地產(chǎn)開發(fā)成本；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用；四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五是其他扣除項目。在進行其他扣除項目扣減的過程中，從事房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人可以按照土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%進行扣減。作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的期間費用的扣除一般不是按照實際發(fā)生的費用扣除，而是按照企業(yè)支付土地所有權(quán)的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%進行扣除。在企業(yè)的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉(zhuǎn)到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉(zhuǎn)移，就會成為偷稅行為，因此需要在事前進行一定的籌劃。

（二）認真的研究國家的稅收政策。我國的《土地增值稅暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅的過程中，如果增值額未超過扣除項目金額20%，可以免征增值稅。稅法同時還對建造的普通住宅和非普通住宅、非住宅的稅費進行分別的核算，進行不同的清算，建造普通住宅的稅費預(yù)征收標準和非普通住宅、非住宅是不同的。因此應(yīng)該合理的按照稅收的規(guī)劃進行稅費的計算，利用稅收的優(yōu)惠政策降低在房產(chǎn)企業(yè)自身的稅負，促進企業(yè)自身的發(fā)展。

（三）對土地增值稅的征收范圍進行籌劃。土地增值稅的課稅對象。是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。在我國的相關(guān)稅法的規(guī)范中，可以將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費用計入到開發(fā)的成本中，將費用進行合理的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅征收的范圍加計扣除不包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，包括對土地使用權(quán)上建筑物的轉(zhuǎn)讓，因此在進行納稅籌劃的過程中可以通過這方面的一些措施的制定對稅費進行合理的規(guī)劃，減輕一定的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃案例進行分析

某房地產(chǎn)公司于2006年以500萬元的價格取得一塊土地，但一直未對土地進行開發(fā)。2008年8月，該土地的公允價值已經(jīng)增值到2000萬元。因此公司決定于2008年11月開始在該土地上開發(fā)商品房（普通住房）。經(jīng)測算，預(yù)計商品房銷售收入約為5500萬元，土地增值稅扣除項目金額約為3000萬元（500萬元的地價和2500萬元的其它扣除項目），可在企業(yè)所得稅前扣除的成本稅費約為3350萬元（500萬元的地價和2500萬元的增值稅扣項和350萬元的期間費用列支項目，不含土地增值稅）。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。公司應(yīng)繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅測算如下：增值額：5500-3000=2500萬元；增值率：2500÷3000×100%=83%；應(yīng)繳納土地增值稅：2500×40%-3000×5%=850萬元；應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：（5500-3350-850）×25%=325萬元。公司應(yīng)納稅合計為850+325=1175元

在進行納稅籌劃的過程中可以進行以下的籌劃：

（1）將公司進行開發(fā)，假設(shè)公司的土地增值稅扣除項目為2000萬元（不含土地價款500萬元），期間費用為150萬元，是時進行轉(zhuǎn)讓給同一控制的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司。售價3000萬元。這樣土地增值扣除項目金額：2500（萬元）；增值額：3000-2500=500（萬元）；增值率：500÷2500×100%=20%；應(yīng)繳納土地增值稅：500×30%=150（萬元）；企業(yè)所得稅：（3000-2500-

150）×25%=87.5（萬元）；稅款合計： 150+87.5=237.5萬元。（2）甲房地產(chǎn)公司再增加500萬元的土地增值稅扣除項目，期間費用為150萬元。后再轉(zhuǎn)讓給乙銷售公司。售價為5000萬元。1）購入時契稅：3000×3%=90萬元。2）土地增值稅扣除項目金額（3000+90+500）×（1+20%）=4308（萬元）；增值額：5000-4308=692（萬元）；增值率：692÷4308×100%=16%；應(yīng)繳納土地增值稅：0（萬元）；3）企業(yè)所得稅（5000-3000-500-150-90）×25%=315（萬元）。稅款合計：90+315=405萬元。（3）乙銷售公司發(fā)生期間費用為50萬元，售價為5500萬元。為減少契稅負擔(dān)，由甲房地產(chǎn)公司直接過戶到客戶處。企業(yè)所得稅為（5500-5000-50）×25%=112.5（萬元）；總稅負為237.5+405+112.5=755萬元；節(jié)稅金額為： 1175-755=420（萬元）。

由此可以看出單純的增加銷售的金額并不能使得企業(yè)獲得更大的利益，還需要對稅費和成本進行一定的考慮，這樣才能實現(xiàn)利潤的最大化，畢竟企業(yè)的成本和間接的費用也是對企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，對企業(yè)的利潤造成的影響也是較為重要的，對企業(yè)的發(fā)展和利潤的取得具有關(guān)鍵的作用。

結(jié)束語：在國家對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行不斷調(diào)整的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)具有重要的影響作用，但是房地產(chǎn)企業(yè)具有自身的特殊性，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的控制作用也是較為明顯的，制定各項稅費措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定的指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地發(fā)展中，如何的做到稅費的合理規(guī)劃是最近企業(yè)較為關(guān)注的問題，為了不斷地增強自身的競爭力，越來越多的企業(yè)意識到稅收籌劃的重要作用。按照合理的方式進行項目扣減項的籌劃、合理的利用國家的相關(guān)稅費政策、對免征稅費的項目進行合理的利用，都是進行納稅籌劃的重要方式。企業(yè)通過制定合理的方案，不僅可以提升企業(yè)的競爭力，同時可以增加企業(yè)的利潤，減少稅費開支，促進企業(yè)的長久發(fā)展。

參考文獻：

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