武旭東
摘 要:土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要構(gòu)成。基于此,本研究主要針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中的典型成本分?jǐn)倖栴}進行分析;并提出運用地下車庫成本細(xì)化清算策略、公共設(shè)施及項目成本合理分配策略、建筑安裝成本混合核算策略等,提高成本分?jǐn)偤侠硇裕云趲椭康禺a(chǎn)企業(yè)減輕土地增值稅稅負(fù),保障房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)? 土地增值稅? 成本分?jǐn)?/p>
隨著可用土地資源的不斷減少,建筑用地價格持續(xù)攀升。在這一背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本、土地增資稅也隨之產(chǎn)生一定變化。在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工程中,成本分?jǐn)傆嬎闶怯绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)的主要因素。如成本分?jǐn)傆嬎悴缓侠恚康禺a(chǎn)企業(yè)極易面臨稅負(fù)增長的問題。因此,探討房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算成本分?jǐn)偟膬?yōu)化策略具有一定必要性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倖栴}分析
結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算現(xiàn)狀來看,其面臨的成本分?jǐn)倖栴}主要包含:
(一)地下車庫問題
在建筑工程項目中,地下車庫的土地成本分?jǐn)?,是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的重難點之一。目前,地下車庫的土地成本分?jǐn)偞嬖谝欢幾h。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實踐地下車庫土地成本分?jǐn)偨?jīng)驗,可確定如下問題:第一,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)問題。土地增值稅清算相關(guān)制度中未對地下車庫的土地成本分?jǐn)傋鞒雒鞔_規(guī)定。部分地區(qū)出于便于管理目的,要求房地產(chǎn)企業(yè)按照地上建筑的標(biāo)準(zhǔn)開展地下車庫的成本分?jǐn)偂5聦嵣?,地下車庫屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的附帶產(chǎn)物,地上建筑、地下車庫在功能、用途等方面存在較大差異,以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)開展成本分?jǐn)偛⒉缓侠怼5诙?,基于人防性質(zhì)的可售建筑面積分?jǐn)偺幚?。部分地區(qū)將地下車庫劃定為人防性質(zhì)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,對于屬人防性質(zhì)的地下建筑,可直接將其認(rèn)定為公共配套設(shè)施。在針對該部分進行成本分?jǐn)倳r,可將其劃入可售建筑面積中,直接進行清算分析。
(二)公共設(shè)施問題
近年來,隨著人們要求的不斷升高,建筑所在區(qū)域的公共設(shè)施配置狀況,逐漸成為購房者決策行為的主要影響因素。而從房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目中公共設(shè)施的成本分?jǐn)偁顩r來看,多數(shù)建筑工程項目,尤其是大型項目通常需要分多期完成。而在項目實施期間,現(xiàn)場綠化、道路、幼兒園等公共項目、設(shè)施,多為公用模式。該部分的常見成本分?jǐn)倖栴}表現(xiàn)為:第一,公共設(shè)施同期集中建造問題。在建筑工程項目開發(fā)中,部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇將幼兒園、物業(yè)管理部(場地)、道路等公共設(shè)施及項目于某一期內(nèi)集中建造,而項目其他分期公用上述設(shè)施。在上述條件下,采用建造當(dāng)期進行全部清算、按期分配并分別扣除方法所產(chǎn)生的成本不同,而土地增值稅清算制度中未對上述狀況作出明確規(guī)定。第二,項目前期先完工問題。實踐施工中,部分建筑項目存在項目前期先完工,而項目中綠化、道路等一系列公共設(shè)施尚處于施工狀態(tài)的狀況。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算時,處于施工狀態(tài)的公共項目無法納入相應(yīng)成本中,與前期項目共同進行成本分?jǐn)?。在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)可能無法免稅政策(增值率20%),造成稅負(fù)升高,進而為企業(yè)帶來較大經(jīng)濟損失。
(三)建筑安裝問題
從房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成來看,建筑安裝成本無疑是一項主要構(gòu)成。在實踐土地增值稅清算工作中,房地產(chǎn)企業(yè)常常會面臨如下問題:開發(fā)項目構(gòu)成較為復(fù)雜,包含普通住宅建筑、商業(yè)建筑等。項目中部分建筑已經(jīng)完工待售,而部分建筑還處于施工狀態(tài)。在這一模式下,如直接采用同一種建筑面積法開展成本分?jǐn)偡治觯菀资芷胀ㄗ≌?、商業(yè)建筑間的安裝成本差異(單位面積)干擾,而影響房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟暮侠硇?。為改善上述狀況,需結(jié)合商業(yè)建筑、普通住宅建筑的成本差異特征,合理選擇成本分?jǐn)偡椒ǎ詭椭康禺a(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)降低商業(yè)建筑土地增值稅稅負(fù)的目的。
二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算成本分?jǐn)偟牟呗?/p>
為提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算成本分?jǐn)偟暮侠硇?,可將以下幾種策略,應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算成本分?jǐn)偣芾碇校?/p>
(一)地下車庫細(xì)化清算策略
在房地產(chǎn)項目中,地下車庫在是否可售、性質(zhì)等方面的特殊性,為其土地成本的分?jǐn)傆嬎愎ぷ鲙砹藰O大困難。為提高該部分成本分?jǐn)傆嬎愕暮侠硇裕山Y(jié)合地下車庫的特征,開展細(xì)化清算。
可行計算方法為:第一,不可售地下車庫清算。不可售地下車庫通常為人防性質(zhì)。為確保其成本分?jǐn)傆嬎愕暮侠硇?,可結(jié)合其產(chǎn)權(quán)、使用方法等進行合理分?jǐn)傆嬎?。例如,某地區(qū)針對房地產(chǎn)項目中的地下車庫成本分?jǐn)倖栴},出臺相應(yīng)制度規(guī)定,要求如下:地下車庫建成后,房地產(chǎn)企業(yè)以有償形式將其轉(zhuǎn)讓者,在合理計算地下車庫收入?yún)?shù)的基礎(chǔ)上,根據(jù)實際狀況扣除地下車庫部分的相關(guān)成本;將地下車庫認(rèn)定為人防性質(zhì),且于建成后將其無償轉(zhuǎn)交至相關(guān)公用事業(yè)單位或政府者(用途:非營利性)者,可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車庫對應(yīng)的土地成本;而對于產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主者,允許其扣除該部分成本費用。第二,可售地下車庫清算。對于項目中的可售車庫,可參照其建造特征分別進行成本分?jǐn)偤怂恪H绲叵萝噹炫c上層建筑共同建造,可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照如下方法計算成本扣除部分:含地下車庫在內(nèi)的整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積。而對于單獨建造的地下車庫,可將地下車庫實際發(fā)生的所有成本費用納入房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目金額范疇內(nèi)。
(二)公共設(shè)施成本合理分配策略
依據(jù)既往經(jīng)驗,公共設(shè)施成本分?jǐn)傆嬎?,是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升高的主要原因。對于同時開發(fā)多個項目或項目分期開發(fā)而公共設(shè)施公用的復(fù)雜狀況,可根據(jù)土地增值稅清算工作的要求,選用合理分配方法針對公共設(shè)施、項目的成本進行合理分配。具體如下:
第一,基于收益對象的成本費用分?jǐn)傆嬎?。公共設(shè)施建成后,以其收益對象為依據(jù),面向多主體開展合理分配。例如,對于項目中的派出所用房,直接將其無償移交給政府后,與其共同分?jǐn)傇摬糠之a(chǎn)生的土地成本。第二,基于可售房產(chǎn)面積的合理分配計算。為解決公共設(shè)施同期內(nèi)一次性分?jǐn)倢ν恋爻杀痉謹(jǐn)偨Y(jié)果的不良影響,可將項目所處分期作為確定分?jǐn)傤l率的重要參照依據(jù)。在實踐土地增值稅清算期間,要求房地產(chǎn)企業(yè)于各分期內(nèi),參照當(dāng)期開發(fā)的可售房產(chǎn)面積,合理分配綠化用地、項目內(nèi)公用道路等公共設(shè)施產(chǎn)生的費用,進而促進公共設(shè)施成本分?jǐn)偤侠硇运降奶嵘?,并幫助房地產(chǎn)企業(yè)避免公共設(shè)施不合理分?jǐn)傄l(fā)的高稅負(fù)問題。
(三)安裝成本混合核算策略
針對同一項目中包含多種不同類型房地產(chǎn),且不同類型房地產(chǎn)建筑的銷售狀態(tài)不同(部分在售,部分未售)的問題,為保障房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)傆嬎愕暮侠硇裕稍谕恋卦鲋刀惽逅愎ぷ髦幸氚惭b成本混合核算策略。
具體流程為:第一,確定成本費用核算范圍。將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的所有房地產(chǎn)類型(包含已售、在售房地產(chǎn)),均納入成本費用核算范圍。針對上述成本采取混合核算模式開展計算。第二,成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。選用平均售價系數(shù)分?jǐn)偡ㄩ_展成本分?jǐn)傆嬎?。即分別針對各類房產(chǎn)計算其平均售價參數(shù),并確立相應(yīng)的成本分?jǐn)傁禂?shù),以每種房地產(chǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)為參照,于項目總成本內(nèi)開展成本分?jǐn)偡治觥@?,某項目共包含普通住宅、商用建筑以及非普通住宅三種類型,三者的平均售價(單位面積)分別為7517.2m3、6851.4m3、5537.9m3。計算成本分?jǐn)傁禂?shù)為:1.2、1.6、1.1。按照上述標(biāo)準(zhǔn)進行計算后,該項目土地增值稅約下降7.6%左右。
結(jié)合這種核算方法的應(yīng)用成果來看,其優(yōu)勢在于:第一,弱化房地產(chǎn)售價差異帶來的不良影響。通常情況下,在同一項目中,不同類型房地產(chǎn)的售價存在較大差異。如以房地產(chǎn)類型為依據(jù),分別開展土地成本核算,容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的扣除成本(土地增值稅)、銷售收入存在較大差異,進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。而引入成本混合核算方法后,基于各類房地產(chǎn)平均售價的成本系數(shù)分?jǐn)偰J剑捎行Ц纳朴刹煌愋头康禺a(chǎn)價格差異帶來的一系列不良影響。第二,提高增值率參數(shù)合理性。根據(jù)既往經(jīng)驗,針對商用建筑、住宅建筑、非普通住宅建筑進行獨立成本核算時,各類建筑間的增值率存在一定差異。而實施成本混合核算法后,增值率高低不一的問題可得到有效避免。第三,避免稅負(fù)不均問題。同期房地產(chǎn)開發(fā)項目中,不同類型建筑的獨立核算,會導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑在不同建筑中產(chǎn)生不同的稅負(fù)。而統(tǒng)一進行成本混合核算后,各類房地產(chǎn)稅負(fù)統(tǒng)一,稅負(fù)不均問題可得到充分避免。
三、結(jié)束語
綜上所述,加強房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)傆嬎愕膬?yōu)化具有一定現(xiàn)實意義。為了提高成本分?jǐn)偟暮侠硇运?,可根?jù)現(xiàn)行土地增值稅清算中的主要問題,確定適宜的優(yōu)化措施,以此為房地產(chǎn)企業(yè)確定更加合理、可行的土地增值稅清算流程,幫助企業(yè)實現(xiàn)降低稅負(fù)目的。此外,為了進一步推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,還可加強對土地增值稅清算管理的關(guān)注,第一時間針對其中的不合理問題進行優(yōu)化,以保障土地增值稅清算工作的合理性。
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