房地產(chǎn)企業(yè)第三方工程質(zhì)量評估成效提升研究

【摘要】在當前“房住不炒”，以及限低價、限房價的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的外部行業(yè)環(huán)境中，面臨嚴峻的生存與可持續(xù)發(fā)展問題。本文在針對性地剖析房地產(chǎn)企業(yè)外部行業(yè)環(huán)境基礎上，分析了工程第三方評估產(chǎn)生的背景，并介紹了其存在的重要性及必要性。最后，對如何采取相應模式應對發(fā)展瓶頸、提升管理效率提出了相應的對策建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);第三方工程質(zhì)量評估;成效提升

1、工程第三方評估概念界定

第三方工程質(zhì)量與風險評估又稱工程質(zhì)量評估或建筑工程咨詢評估，其主要含義在于，大型房地產(chǎn)企業(yè)針對其在建項目地工程實體質(zhì)量以及質(zhì)量行為過程的管理全部或部分委托給第三方評估機構（吳佼佼，2019）。在此過程中，第三方評估機構不受制于建設方、監(jiān)理方、政府等相關工程質(zhì)量監(jiān)管部門，采用統(tǒng)一的科學、合理、公正的檢查評分標準體系，在生產(chǎn)運營的不同階段，重點對其進行現(xiàn)場綜合檢查、實際測度、數(shù)據(jù)監(jiān)查、系統(tǒng)分析。第三方評估機構針對不同現(xiàn)實表現(xiàn)，對不同階段的項目管理進行水平測試、診斷糾偏、風險預警等指導工作，提供優(yōu)化建議。此舉有助于委托單位即房地產(chǎn)企業(yè)，在專業(yè)的技術管理指導下，使得高層決策層能及時掌握各在建工程整體及階段性質(zhì)量目標及實際表現(xiàn)，有助于進一步完善管理方向與完善舉措，持續(xù)改進工程質(zhì)量（招志凌，2017）。

2、新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)工程第三方評估的重要性與必要性分析

2.1專業(yè)化、全面化

第三方工程評估機構在技術手段與硬件裝備上，采用了新型的檢測儀器，在數(shù)據(jù)采集與分析的方法上，請用了更先進的采集、分析流程與系統(tǒng)，在人員配備上也更為側重于在社會上選拔和聘用更加具有工作成熟度的工作人員，要求有過檢測和評估經(jīng)驗人員。

2.2公平化、公開化

第三方評估機構與委托企業(yè)之間沒有管理與被管理的經(jīng)濟利益關系。因此可以站在較為客觀的第三方立場上，對在建工程進行更為專業(yè)的評估與指導。另外，在現(xiàn)場評估目標選擇的時候，第三方機構往往采取系統(tǒng)平臺隨機抽取的方式，不僅使得數(shù)據(jù)采集相對公平合理，采取科學的數(shù)據(jù)分析，一系列的工作流程保證了其相對獨立性與客觀性，如數(shù)據(jù)采集、系統(tǒng)處理、評估方式與結論公布等，系統(tǒng)處理結果更具有指導性。

2.3規(guī)范化、功能化

第三方的評估內(nèi)容包括三個方面，主要是實測適量、安全文明和觀感質(zhì)量等。首先，實測實量廣泛依據(jù)所處行業(yè)最新最全面的法律法規(guī)、建設標準來開展管理評估;其次，安全文明不僅意味著第三方評估體系要求項目管理遵照行業(yè)安全與環(huán)保標準進行施工，而且還會引入國際國內(nèi)較為前沿的安全、綠色、節(jié)能、人性化等管理元素，使得質(zhì)量評估更具有執(zhí)行性與前瞻性。

3、工程第三方評估成效提升措施

3.1建立一套以工程品質(zhì)管控的評估體系

全整的第三方工程質(zhì)量評價的流程，是由評價準備、評估實施和評價成果反饋等三個階段構成。評價準備階段對評估結果能否達成目標起著關鍵性的作用，只有做好待檢項目資料收集、制訂好科學的評價方案、組建合理的評價小組、開展評價技術交底等一系列前期準備工作才能最大程度保證評價效果。評價實施階段是獲取評價數(shù)據(jù)階段，也是體現(xiàn)第三方質(zhì)量評價科學性、客觀性、公正性的重要階段（顧君杰，2017）。評價成功反饋是通過評估報告的形式，分析評價數(shù)據(jù)，將質(zhì)量問題進行分類，同時對亮點工藝進行匯報，達到問題預防、經(jīng)驗交流的目標。該階段是整個第三方工程質(zhì)量評估的一個升華。第三方工程質(zhì)量評估體系將從主題階段實體質(zhì)量指標體系、粗裝修階段實體質(zhì)量指標體系、竣工階段實體質(zhì)量指標體系、施工單位質(zhì)量管理行為指標系統(tǒng)、監(jiān)理單位質(zhì)量管理行為指標體系等五個維度進行構建。

3.2第三方工程質(zhì)量評估側重點

項目基礎施工至±0.00前側重觀感質(zhì)量、安全文明及風險項評估，不進行質(zhì)量實測實量合格率評估;工程從±0.00階段至實際集中交付前都將進行全部項目的評估;產(chǎn)品質(zhì)量實測合格率包含如下方面：混凝土結構工程、砌筑工程、設備安裝、抹灰工程、防水工程、涂飾工程、鋁合金（或塑鋼）門窗安裝工程等;評估中的短板項采取雙倍扣分原則。短板項包括：樓板厚度;外門窗洞口尺寸;空鼓開裂;成品保護等;項目質(zhì)量風險評估內(nèi)容包括：防滲漏;防空鼓、開裂;成品保護等;項目質(zhì)量風險評估結果由項目質(zhì)量風險發(fā)生概率和影響程度影響，實施ABC等級評價。項目質(zhì)量風險評估的分級區(qū)間為：A級：風險受控狀態(tài)良好;B級：存在較大隱患，或預測存在風險較高，需立即進行措施糾偏; C級：存在很大風險，管理狀況與目標要求相差很大，已嚴重影響到總體目標的實現(xiàn)。

3.3第三方工程質(zhì)量評估打分構成

實測實量合格率、質(zhì)量風險合格率和安全文明施工合格率等3個維度，構成工程質(zhì)量評估分數(shù)來源，如：實測實量合格率權重50%，質(zhì)量風險合格率權重30%，安全文明施工合格率權重20%，即：工程質(zhì)量評估分數(shù)=實測實量合格率得分×50%+質(zhì)量風險合格率得分×30%+安全文明施工合格率得分×20%。

4、研究結論與建議

本文立足于在新的行業(yè)發(fā)展下，積極推薦采取第三方工程質(zhì)量評估體系來實施項目品質(zhì)管控。首先對于第三方工程質(zhì)量評估體系產(chǎn)生的社會背景與溯源展開分析，并在全方位系統(tǒng)分析第三方工程質(zhì)量評估體系存在的必要性與重要性的基礎上，對于如何應用第三方工程質(zhì)量評估體系提高房地產(chǎn)企業(yè)管理績效而提出相應對策建議。通過一系列分析與研究，得出以下研究結論。隨著社會經(jīng)濟水平的提升和房地產(chǎn)行業(yè)制度的完善，規(guī)?；I(yè)化、集中化將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。如何通過專業(yè)化分工提高管理效率，從而改善企業(yè)在市場上的競爭力，這些問題的解決成為第三方工程質(zhì)量評估體系與機構存在的重要價值所在。第三方工程質(zhì)量考核評估要求高度重視，做好細致目標的組織分解、責任分解，在實際開展過程中，積極正向理解第三方工程評估的重要性和指導性，補短板，強優(yōu)勢，扎實規(guī)范操作，真正做好現(xiàn)場常態(tài)化管控，才是實現(xiàn)第三方工程質(zhì)量評估良性向好發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳佼佼.監(jiān)理企業(yè)第三方質(zhì)量評估體系實施研究[J].建材與裝飾，2019（17）：128-129.

[2]王興虎.房地產(chǎn)企業(yè)引用第三方評估模式進行建筑施工質(zhì)量控制的研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（06）：38.

[3]招志凌.房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理方法探究[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（17）：181-182.

[4]范文宏，黃新華.第三方工程質(zhì)量與風險評估業(yè)務的發(fā)展及前瞻[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2016（01）：55-61.

作者簡介：

聶海波（1983-），男，湖北漢川人，漢族，本科，五礦地產(chǎn)華中區(qū)域公司中級工程師，主要從事房地產(chǎn)運營管理等方面的研究。