房地產(chǎn)開發(fā)成本控制策略

朱艷芳

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營成本高，資金密集，經(jīng)營周期長，資金回籠速度較慢等特點，再加上近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的不確定性增強，內(nèi)外風(fēng)險危機進一步擴大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要制定有效的成本控制策略，助力企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)成本;成本控制

一、加強全面預(yù)算管控，完善成本竣工結(jié)算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計階段，企業(yè)要組織各部門負(fù)責(zé)人共同就事前調(diào)查的數(shù)據(jù)進行成本分析，通過分析結(jié)果來對總成本進行估算。企業(yè)的財務(wù)部門在此基礎(chǔ)上以具體的生產(chǎn)作業(yè)為基礎(chǔ)進行成本預(yù)算的編制和分解，制定各項人員、材料以及設(shè)備的消耗量標(biāo)準(zhǔn)。為了充分發(fā)揮成本預(yù)算的管控作用，企業(yè)要將其整個開發(fā)全階段全過程的成本開支都納入預(yù)算編制的范圍內(nèi)，鼓勵各個階段所涉及的全部人員積極地參與到成本預(yù)算管控的工作中來，強化成本預(yù)算協(xié)同管理。

在編制成本預(yù)算時，要綜合考慮政策及市場環(huán)境變化，研究同行業(yè)其他類似項目開發(fā)成本情況以及企業(yè)項目成本特點等，盡可能多地收集全面、可靠的成本數(shù)據(jù)進行成本預(yù)算的編制，同時加大預(yù)算的執(zhí)行力度，強化對成本費用支出的管控，制定嚴(yán)格的預(yù)算報銷制度和規(guī)范的預(yù)算支出流程，要求費用支出時要填寫相應(yīng)的支出申請單，詳細(xì)記錄費用支出信息，經(jīng)由上級相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批同意后才允許執(zhí)行報銷程序，以減少成本預(yù)算的隨意支出行為。

目前，企業(yè)成本預(yù)算管控的以三種方式為主，分別為作業(yè)流程控制、定額成本控制以及預(yù)算調(diào)整控制[1]。作業(yè)流程控制指的是在各個關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程節(jié)點通過明確分配預(yù)算指標(biāo)促使各部門人員在該節(jié)點主動縮減能源消耗，以實現(xiàn)成本預(yù)算目標(biāo)。定額成本控制指的是針對各項具體的作業(yè)制定成本預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，控制其資源消耗上限，通過實際值與定額標(biāo)準(zhǔn)的對比，深入分析偏差原因并及時采取糾偏措施。預(yù)算調(diào)整控制是為了防止企業(yè)盲目追求成本預(yù)算指標(biāo)的剛性控制，從而導(dǎo)致實際情況與預(yù)算管控脫節(jié)，因此通過合理地進行預(yù)算調(diào)整保證成本預(yù)算管理的彈性，增強成本預(yù)算控制的有效性。最后，企業(yè)還可以以預(yù)算為依據(jù)進行成本考核，制定相應(yīng)的成本預(yù)算考核指標(biāo)，將考核結(jié)果同項目各部門或崗位的績效工資等相掛鉤，以提高成本預(yù)算管控的權(quán)威性，強化相關(guān)人員的成本控制意識水平。

在工程決算環(huán)節(jié)，要準(zhǔn)確地核定工程決算的時間，將已經(jīng)超過工程決算期限的成本統(tǒng)一計入期間費用，以確保不同開發(fā)項目成本核算數(shù)據(jù)的縱橫可比性，從而有效降低決算口徑的不同給企業(yè)成本核算造成的困難。通過制定標(biāo)準(zhǔn)的成本管理辦法，科學(xué)地確定成本管控目標(biāo)及成本核算對象，合理地進行成本費用的歸集和分配，來為企業(yè)成本的估算、概算、預(yù)算以及決算等提供全面、可靠的成本信息數(shù)據(jù)，更好地實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

二、明確成本核算對象，科學(xué)地進行成本費用的歸集和分配

項目人員要本著“易于管理、清晰核算”的基本原則來確定成本核算對象，深入地了解項目開發(fā)全貌，結(jié)合項目開發(fā)的用途、地點、結(jié)構(gòu)、時間等因素設(shè)置核算對象。依據(jù)項目開發(fā)的某一特征要素將項目分為多個部分，分別對每個部分進行成分核算?；蛘咭阅骋惶卣饕刈鳛楹喜⒌囊罁?jù)，將多個部分整合為一個成本核算對象。

為了科學(xué)地歸集和分配成本費用，一方面要嚴(yán)格依據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)會計制度準(zhǔn)則，科學(xué)地設(shè)置成本核算科目。將房地產(chǎn)開發(fā)成本作為一級成本核算科目，然后在此基礎(chǔ)上依據(jù)企業(yè)開發(fā)的業(yè)務(wù)特點和經(jīng)營需求設(shè)置二級科目，進一步落實成本明細(xì)核算。同時，為了避免過多的成本核算項目，可將一些發(fā)生次數(shù)減少的成本科目進行合并核算，從而降低核算難度。而對于一些發(fā)生金額較大的科目，可設(shè)置單獨的科目進行核算。另一方面在進行間接費用的核算時，按照現(xiàn)有的會計制度規(guī)定，應(yīng)將包括財務(wù)、銷售以及管理費用在內(nèi)的期間費用都計入當(dāng)期損益，但考慮到費用配比原則，為了真實反映費用支出，可將一些受益對象明顯的貸款利息或者銷售費用等作為資本性支出進行成本核算。

三、改進成本控制方法，實現(xiàn)精細(xì)化成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要轉(zhuǎn)變成本控制觀念，基于企業(yè)整體價值鏈角度思考企業(yè)開發(fā)成本效益提升的有效途徑[2]。要從過去傳統(tǒng)的事后的基礎(chǔ)的成本核算延伸到事前的成本預(yù)算和事中的成本管控轉(zhuǎn)變，從經(jīng)營性的靜態(tài)被動的成本核算轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃性的動態(tài)主動的成本控制，積極推動構(gòu)建完善的成本控制體系，強化成本控制約束。

企業(yè)要改進成本控制方法，借助管理會計下成本會計的多元化的成本控制工具和方法提高企業(yè)成本控制的效率和質(zhì)量。如企業(yè)可將目標(biāo)成本法與作業(yè)成本法相結(jié)合，通過目標(biāo)成本來規(guī)劃和指導(dǎo)成本控制活動，然后利用作業(yè)成本的資源動因和作業(yè)動因來歸集和分配成本費用。二者的結(jié)合可以促使企業(yè)以目標(biāo)為導(dǎo)向，通過目標(biāo)的逐級分解，落實各個具體部門崗位的成本管控責(zé)任，通過對成本核算結(jié)果的分析找出不增值或高成本消耗環(huán)節(jié)，有效控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本費用，從而實現(xiàn)整體價值鏈的增值，提升綜合效益。同時，企業(yè)要實現(xiàn)成本精細(xì)化管理，通過分解成本目標(biāo)，明確各個環(huán)節(jié)具體的施工圖數(shù)量、工程數(shù)量、驗工計價數(shù)量等，為成本控制路徑的規(guī)劃、成本考核等提供依據(jù)，也使得相關(guān)人員能夠更有方向，更有針對性地進行成本管控。

四、健全成本控制體系，強化成本動態(tài)監(jiān)管

為了進一步健全成本控制體系，企業(yè)要針對其不同的項目開發(fā)階段及關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)制定規(guī)范的成本管理辦法，完善成本管控組織結(jié)構(gòu)，做好成本管理頂層設(shè)計，明確各個崗位的成本管控權(quán)責(zé)，加強成本績效考核。通過做好一系列的保障工作，確保成本控制活動的高效、有序開展。另外，為了降低成本經(jīng)營風(fēng)險，在審核工程量清單、變更簽證、編制定額控制價格以及工程結(jié)算等重要的成本控制環(huán)節(jié)，可采用雙軌制度，由財務(wù)人員借助工程指標(biāo)法、對比審核法、重點抽查法等多種方法進行成本審核，以減少成本失誤操作，減少風(fēng)險隱患。

企業(yè)要通過強化成本的動態(tài)監(jiān)管，促進監(jiān)管重心前移，在確保審計監(jiān)管獨立性和權(quán)威性的基礎(chǔ)上，有針對性地開展日常審計和不定期專項審計活動，確保成本數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性、可靠性，成本管控活動的高效性、合理性。

動態(tài)監(jiān)管體系的可具體從企業(yè)項目開發(fā)的不同階段著手構(gòu)建。首先在項目建設(shè)階段，要充分地進行市場調(diào)查，采用價格對標(biāo)的彈性控制方法，通過招標(biāo)結(jié)合、戰(zhàn)略協(xié)議等方法，避免指標(biāo)設(shè)計過于剛性[3]。在進行成本的預(yù)測及分析后，給出目標(biāo)成本范圍，依據(jù)工程量清單編制成本預(yù)算，并將該清單同市場價格進行比較，避免單價水分過高，減少設(shè)計變更所導(dǎo)致的成本虛高現(xiàn)象。

在施工階段，加強對材料詢價、造價調(diào)整等的跟蹤監(jiān)管，利用信息化管理系統(tǒng)實時更新成本消耗數(shù)據(jù)，掌握實際的成本消耗與預(yù)算額度的偏離情況，及時作出施工調(diào)整，通過定額控制確保實際總額預(yù)算不會產(chǎn)生較大偏差。在竣工階段，對各項竣工結(jié)算資料進行審核，編制相應(yīng)的竣工結(jié)算報告，做好工程造價相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和總結(jié)分析工作。

為了實現(xiàn)成本動態(tài)監(jiān)管，企業(yè)可加快促進成本信息化管理，提高成本管控效率。實現(xiàn)財務(wù)系統(tǒng)同多個業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對接，構(gòu)建一體化的成本數(shù)據(jù)庫，將目標(biāo)成本、作業(yè)成本、實際成本等統(tǒng)一錄入數(shù)據(jù)庫內(nèi)，通過數(shù)據(jù)的對比分析，及時發(fā)現(xiàn)并處理數(shù)據(jù)異常，精準(zhǔn)強化成本控制。并且在將所有成本數(shù)據(jù)沉淀到數(shù)據(jù)庫后，不僅可借助先進的信息化系統(tǒng)技術(shù)實現(xiàn)作業(yè)成本法下成本費用的自動歸集和分配，減輕財務(wù)人員的工作負(fù)擔(dān)，還可以為企業(yè)其他開發(fā)項目成本預(yù)算的編制等工作提供更為全面、可靠的成本信息數(shù)據(jù)，全面提升企業(yè)的開發(fā)項目成本管控效率和質(zhì)量。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理人員一定要積極探索構(gòu)建完善的成本控制體系框架，通過有效地強化成本控制提升自身經(jīng)營管理水平，增強企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]梁曉峰，鞠傳奇.房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與施工階段的成本控制策略研究[J].建材發(fā)展導(dǎo)向，2017 （15）：220.

[2]馬夢源.我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制策略[J].合作經(jīng)濟與科技，2018 （5）：108-109.

[3]王海云.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方式及成本控制對策[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017.