淺析中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題與對策

程東海

摘 要：隨著國家不斷出臺新的政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，較大房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)就受到了很大的排擠，生存空間也是越來越小，長期以往，各種管理上的問題就不斷顯現(xiàn)出來了。文章針對目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理所存在的問題進(jìn)行淺析，并提出相應(yīng)的改進(jìn)對策，望一定程度上促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題及對策

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的問題

（1）企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)實行投融資管理，合理有效的運用融資來的資金是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心環(huán)節(jié)之一。在進(jìn)行投融資管理的同時，有效的財務(wù)核算也是企業(yè)財務(wù)管理部門的主要工作。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展的過程中，只注重業(yè)務(wù)和投融資的過程，而不同程度的忽視了財務(wù)管理對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)工作不夠重視，認(rèn)為財務(wù)工作就是進(jìn)行簡單的收付款就行了，從而也就不會花更多的時間來提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平。在這樣滯后的觀念影響下，企業(yè)的財務(wù)工作人員專業(yè)素養(yǎng)越來越缺乏，不能深刻理解財務(wù)管理的重要性，從而也就不能很好的發(fā)揮財務(wù)管理對企業(yè)的積極作用。具體的一些表現(xiàn)例如工作上出現(xiàn)各種疏忽；因缺乏財務(wù)管理意識，大大降低了企業(yè)資金利用率和周轉(zhuǎn)率，導(dǎo)致企業(yè)的資金留存較多，資金使用效率低；甚至還存在一些土地增值稅清算不清的現(xiàn)象等等，很大程度上阻礙了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（2）財務(wù)管理人員的專業(yè)能力較差

一個高效的財務(wù)管理團(tuán)隊是確保房地產(chǎn)企業(yè)有效運轉(zhuǎn)的重要條件，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。優(yōu)秀的財務(wù)管理團(tuán)隊既應(yīng)能管理好企業(yè)的內(nèi)部，做好內(nèi)控管理工作，促進(jìn)員工的勤奮努力，保證企業(yè)的整體發(fā)展外，還能夠做好企業(yè)的外部投融資工作，為企業(yè)運轉(zhuǎn)和發(fā)展提供血液保障。但是，就實際情況而言，因為中小型房企財務(wù)管理人員專業(yè)能力較差，在處理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，金融接觸面廣，資金需求量大的業(yè)務(wù)時顯得力不從心，使得企業(yè)內(nèi)部管理存在越來越多的問題，沒有形成一個比較科學(xué)且完善的管理體系，從而很大程度上束縛了企業(yè)的發(fā)展。甚至有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門是由直系親屬把控的，業(yè)務(wù)人員很難施展業(yè)務(wù)技能在管理層中開展有效的績效管理機(jī)制。同時，企業(yè)也沒有相應(yīng)的培訓(xùn)活動來提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平，從而進(jìn)一步降低了企業(yè)財務(wù)管理水平。

（3）缺乏科學(xué)有效的財務(wù)管理機(jī)制和手段

一套科學(xué)且有效的財務(wù)管理機(jī)制可以有效的對企業(yè)資金進(jìn)行劃撥，也能幫助企業(yè)有效的把控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，盡可能的化解財務(wù)管理過程中存在的一些不良情況，從而確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)的高效和財務(wù)現(xiàn)狀的良好，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。但是，當(dāng)前就目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理狀況來看，存在的財務(wù)管理機(jī)制明顯不夠科學(xué)和完善，資金管理比較分散，嚴(yán)重影響了企業(yè)的資金使用率，增加資金使用成本。所設(shè)立的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制也沒能充分發(fā)揮出其應(yīng)有的作用，進(jìn)一步降低了企業(yè)的財務(wù)管理水平。與此同時，企業(yè)財務(wù)管理手段也是比較落后的，未引入成熟的管理體系對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行實時動態(tài)監(jiān)控。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的改進(jìn)對策

（1）完善財務(wù)管理機(jī)制，增加各部門間的聯(lián)動

中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要做好內(nèi)部控制體系的工作，才能確保企業(yè)相關(guān)財務(wù)管理工作的順利進(jìn)行。首先，企業(yè)應(yīng)對財務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行健全和完善，聘請專業(yè)的財務(wù)專家來對財務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行審定，及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理過程中出現(xiàn)的問題，深入探討研究解決問題，進(jìn)一步完善財務(wù)管理機(jī)制。在企業(yè)的各個部門之間組織開展員工交流活動，反饋與財務(wù)相關(guān)的各種問題，并及時找出解決措施，進(jìn)而增強(qiáng)部門間的協(xié)作，最大限度發(fā)揮各部門間的協(xié)作效果。

（2）對項目成本進(jìn)行控制，增強(qiáng)企業(yè)資金流動性

中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想提高資金的使用效率就需要對企業(yè)的項目成本進(jìn)行有效的控制。當(dāng)前形勢下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須迎合國家政策的調(diào)控，從源頭出發(fā)，通過精細(xì)化和科學(xué)的管理方式，嚴(yán)格控制企業(yè)項目的成本費用。在項目原材料的采購過程中，需要多加對比不同材料供應(yīng)商的價格和質(zhì)量，確保投標(biāo)過程的科學(xué)公正性。在條件的情允許的情況下，可以和其他房企合作，進(jìn)行聯(lián)合購買，當(dāng)然在這個過程中需對原材料質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。通過這種合作購買原材料的方式，一方面可以降低原材料采購成本，另一方面可以增強(qiáng)企業(yè)間的合作，為企業(yè)的合作發(fā)展提供有利條件。在對項目成本進(jìn)行控制時，企業(yè)還需要通過內(nèi)部控制機(jī)制對項目成本進(jìn)行詳細(xì)的分析，充分了解各個過程的費用情況，嚴(yán)格控制和改進(jìn)成本費用較高的環(huán)節(jié)，進(jìn)而減少成本費用的支出，以此確保資金的流動性。

（3）對企業(yè)實行全方位的周期財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中涉及的環(huán)節(jié)比較多且繁雜，在這個過程中時常會出現(xiàn)工程簽證的情況，合同執(zhí)行的結(jié)果也會發(fā)生很大的變化。所以，在中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作中，應(yīng)該以企業(yè)利潤最大化為目標(biāo)，在經(jīng)營中樹立以房地產(chǎn)拿地、開發(fā)、銷售和稅費結(jié)算為過程的全方位的周期財務(wù)管理觀念。同時，在凈利潤核算工作時需要將增值稅也納入到核算過程中。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高低與銷售價格的高低不存在直接的正比例關(guān)系，全方位的周期財務(wù)管理觀念倡導(dǎo)我們更多的去關(guān)注收入和稅費之間的聯(lián)系，進(jìn)而做到財務(wù)管理服務(wù)于企業(yè)整體經(jīng)營管理的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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