房地產開發(fā)企業(yè)成本控制重點難點問題探析

林慧靜

摘要：成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理工作的重要核心之一，而對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，成本控制能否達到較好水平直接影響到整個企業(yè)的生產經營及各項運作。本文從房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性分析入手，結合房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重點與難點，談談如何在當前時期實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)的有序積極成本控制，并提出參考意見與改革措施。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本控制；重點與難點

成本控制是確保企業(yè)經營效益的直接手段，隨著企業(yè)生產規(guī)模不斷擴大、項目不斷擴充，如何做好成本控制成為了企業(yè)經營者各項管理工作中的首要任務。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，成本控制的重要性更是不言而喻。在經過了數(shù)十年的發(fā)展，我國房地產企業(yè)在成本控制及管理方面所取得的成績有目共睹，但也存在著一些典型問題仍然未能得到有效解決，進而制約了房地產市場的進一步規(guī)范與完善。所以，加強對房地產企業(yè)成本控制的分析及措施研究刻不容緩。

一、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性

我國房地產市場進入發(fā)展期以來，一直增長迅速，中國市場也逐漸成為世界級大型房地產公司爭相爭奪的美味蛋糕，面對如此激烈的市場競爭，國內房地產企業(yè)面臨著更加嚴峻的生存與發(fā)展考驗，當前企業(yè)已經不能僅僅依靠粗放式對外擴張來實現(xiàn)有序增長，必須從內部管理強化入手，從本質上提升企業(yè)的綜合競爭實力，成本控制自然成為企業(yè)管理者與經營者關心的頭等問題。房地產開發(fā)企業(yè)強化成本控制對企業(yè)發(fā)展具有十分顯著的重要意義，首先，房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制與銷售利潤之間的關系比較復雜，許多成本的確認工作將會一直持續(xù)到銷售完結，所以在此期間的成本控制十分必要和重要，否則將會直接影響銷售利潤。其次，雖然隨著房地產市場日趨繁榮，消費者可用于購房的資金越發(fā)充足，但消費觀念的轉變和購房意識的趨于理想化，也讓房地產開發(fā)企業(yè)所能夠爭取的利潤空間被不斷壓縮，成本控制便成為了企業(yè)確保預期利潤有效實現(xiàn)的最重要手段之一。再次，土地作為一種不可再生資源，近年來國家為了對房地產過度增長的趨勢進行有效控制，房地產企業(yè)獲得土地的門檻也更高，土地成本成為了占比更高且無法通過主動壓縮達到良好控制效果的成本類型，在此種情況下，更需要房地產開發(fā)企業(yè)通過其他更多手段進行細節(jié)控制與嚴格把關，從而實現(xiàn)有效成本控制，確保項目預期收益。

二、國內房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

成本控制已經成為房地產開發(fā)企業(yè)內部管理的一項核心內容，加強成本控制也成為許多企業(yè)各項工作的重中之重。但是就目前而言，我國房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制方面仍然面臨著如下幾方面問題。首先，缺乏足夠的科學管理意識。管理工作不只是按照制度照章執(zhí)行就能夠獲得成效，而制度建設的科學性與規(guī)范性也必須建立在具有科學管理意識的基礎之上。目前，許多房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制的問題上仍然只停留在“必須加強”這個粗淺的層面上，雖然知道應該重視成本控制，卻不知道從何入手，如何開展具體工作。從而制約了成本控制的科學化體系建設與管理成效達成。其次，成本控制不是簡單的壓縮成本和控制支出，科學的成本控制應當實現(xiàn)與企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略的有機結合，但是目前許多企業(yè)在成本控制的制度制定與執(zhí)行方面仍然未能將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及長遠目標有效融入其中，從而讓成本控制丟失了必要的引導和指導思想，以至于發(fā)生不顧現(xiàn)實需求強行壓縮成本，從而導致企業(yè)正常的項目建設與業(yè)務拓展受到阻礙等消極結果。最后，國內房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制方面遲遲無法取得實質性突破的又一重要原因是因為許多企業(yè)在想要重視成本控制的同時卻又不重視先進方法的學習與應用，不重視體系化建設與現(xiàn)代管理理論的實踐，從而讓成本控制工作在很長時間內都仍然處于粗放式管理模式當中，從而制約了成本控制的實際作用發(fā)揮，甚至在某種程度上制約了企業(yè)的正常運作。

三、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制重難點

前文我們對當前國內房地產開發(fā)企業(yè)在成本控制方面存在的諸多問題進行了分析，想要實現(xiàn)成本控制質量的質的飛躍，就必須找準管理工作的重難點。根據(jù)專家學者多年來對房地產企業(yè)成本控制的分析研究，目前亟待關注的管理重難點有如下幾點。首先，必須全面樹立房地產企業(yè)成本控制科學管理意識，必須以科學的管理意識指導正確積極的管理行為，而不只是將成本控制等同于簡單粗暴的支出壓縮，需要從更科學、更全面的角度看待成本控制，讓成本控制真正成為幫助企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展戰(zhàn)略的重要輔助。其次，針對房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制特點，要特別重視對隨時可能產生的成本管理風險的預警與防控，必須建立一整套完整的風險預警機制與應對機制，真正實現(xiàn)有效控制成本變數(shù)。再次，要從房地產企業(yè)的成本控制特點出發(fā)，進行行之有效的成本控制方法設計，在讓成本控制全覆蓋的同時，實現(xiàn)成本控制精細化，從而取得預期管理成效。

四、房地產開發(fā)企業(yè)成本控制措施研究

成本控制不僅僅只是一項管理工作，它直接關系著整個房地產開發(fā)企業(yè)的運作與獲益，在明確了成本控制的重難點問題之后，如何行之有效的提升管理質量，則更需要在許多具體管理與體系建設方面多下功夫。

（一）科學意識樹立

每一項工作的順利開展都離不開科學的管理意識，雖然這是一個老生常談的問題，但真能把意識樹立這項工作落到實處的卻少之又少。科學管理意識樹立不僅要明確成本控制重要性，更需要通過學習和經驗積累，找到房地產開發(fā)企業(yè)成本控制的核心與要點，尤其是對于領導層和決策層而言更為重要，要堅決樹立成本控制為企業(yè)發(fā)展決策服務的根本意識，這樣才能實現(xiàn)在管理上統(tǒng)領全局、統(tǒng)籌規(guī)劃，避免管理部門之間的脫節(jié)以及信息不對稱給管理工作造成的阻礙。而科學意識的樹立，同時也包括了對國內房地產開發(fā)市場的積極學習與準確分析，通過樹立成本控制意識與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的結合意識，能夠有效避免由于主觀原因造成的投資失誤，能夠有效提升項目開發(fā)的決策正確性，從源頭上遏制一部分成本控制失序問題。

（二）成本控制體系建設

從房地產開發(fā)企業(yè)的實際特點和結構特點出發(fā)，成本控制想要實現(xiàn)科學化、規(guī)范化與體系化，控制體系建設必不可少。企業(yè)的成本控制體系主要應分為兩個部分，第一是制度保障體系，包含了合同管理、預算管理、項目管理以及激勵約束等諸多方面。而制度的具體執(zhí)行與監(jiān)管則需要進行專門化獨立化的成本控制部門，避免管理上缺乏統(tǒng)一性與規(guī)范性。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)企業(yè)，在明確體系構成的同時，還應設立直接隸屬于總公司領導層的集中化成本控制中心，充分發(fā)揮具體項目層、基礎管理層與領導層、決策層之間有效溝通信息互通的橋梁作用，確保各項管理精神的有效傳達與執(zhí)行。

（三）重點盯防容易被忽視的控制環(huán)節(jié)

房地產項目建設周期長、成本控制難度大、環(huán)節(jié)多，許多時候我們往往會忽略一些重要的成本控制點，從而影響到整個成本控制工作成效。因此，重點盯防容易被忽視的控制環(huán)節(jié)十分重要。例如在項目初期的策劃與定位等方面必須積極融入成本控制意識，對照實際項目所處地理位置結合開發(fā)的產品類型鎖定其在企業(yè)內部設計條線的落位，迅速匹配設計定檔、成本定檔；要在通過設計與策劃有效降低項目建設成本支出成本的同時，重視項目建設在資源利用或價值創(chuàng)造方面的可能性，讓項目設計充分體現(xiàn)節(jié)能增效的原則。再如，在加強建筑材料成本控制的同時，必須將采購產品的品質重視起來，切忌單純以價格論成敗，要時刻明確建材與項目定位、企業(yè)定位之間的密切關系，從而為項目銷售的價格定位提供可靠依據(jù)。同時，企業(yè)必須設立目標成本管控機制，在項目方案設計階段確定目標成本，定期回顧糾偏，分析偏離背后真實原因，加強持續(xù)的成本控制意識。

（四）運用多種方法實現(xiàn)過程風險防控

房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的成本控制風險是多方面的也是具有延續(xù)性的，過程風險防控體系建設十分必要，必須加強過程監(jiān)督與及時糾錯，避免小問題演變?yōu)榇箫L險，給企業(yè)造成實際經濟損失與社會聲譽損失。而在風險方面的方法使用上，也要積極學習先進經驗，避免走彎路。例如提高保險意識，利用購買保險的手段有效轉嫁建設過程中所可能出現(xiàn)的經濟損失與風險。其次，發(fā)揮更大主觀能動性，將可預計風險進行在日常經營成本中的先行分攤，亦或是通過補償基金的方式進行預留，最后也可以通過自保公司組建來有效化解成本控制風險，確立更為規(guī)范科學的風控體系，確保企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻：

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