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    平衡計(jì)分卡下的房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核探討

    2016-11-24 14:09:31張潔
    2016年32期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)薪酬

    張潔

    摘 要:在房地產(chǎn)的內(nèi)部管理上,為控制房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量,多家企業(yè)采用了較為集中的控制模式,如成本控制、產(chǎn)品營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理以及財(cái)務(wù)控制等均由母公司實(shí)現(xiàn)集團(tuán)管控,各子公司或分公司成為了利潤(rùn)創(chuàng)造的主體,母公司完全實(shí)施管理、指導(dǎo)、控制、監(jiān)督的職能。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)不同,商品房作為存貨產(chǎn)品,開發(fā)的周期長(zhǎng)、前期工作多,特別是土地一級(jí)開發(fā),在與政府簽訂協(xié)議后還要受土地規(guī)劃、土地供需市場(chǎng)等因素的影響,收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)在時(shí)間上與工作難以匹配,造成了薪酬激勵(lì)方面如果按照傳統(tǒng)的年度利潤(rùn)考核,將對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的前期工作和預(yù)售實(shí)現(xiàn)和土地一級(jí)開發(fā)所做的征遷、七通一平等工作未能肯定,造成薪酬分配的不合理。對(duì)于母子公司為子公司提供的專業(yè)服務(wù),薪酬激勵(lì)制度也需要母子公司之間進(jìn)行合理分配,在此做以初步探討。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);薪酬;薪酬發(fā)放

    房地產(chǎn)一級(jí)土地開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā),二者的財(cái)務(wù)特性不同,不同的財(cái)務(wù)特性可區(qū)分不同的考核指標(biāo)和方式。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)的分類和財(cái)務(wù)特征

    (一)一級(jí)土地開發(fā)的財(cái)務(wù)特征

    土地一級(jí)開發(fā)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)替政府墊資,對(duì)土地進(jìn)行整理,與政府簽訂協(xié)議進(jìn)行某種形式的成本利潤(rùn)補(bǔ)償,土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行“招拍掛”,政府收到土地出讓金后返還房地產(chǎn)企業(yè)。會(huì)計(jì)報(bào)表利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)較為滯后,因此以利潤(rùn)作為主要考核指標(biāo),并不能反映公司真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況。特別是對(duì)于為某一土地在當(dāng)?shù)爻闪⒌淖庸境薪油恋匾患?jí)開發(fā)單一業(yè)務(wù)來說,未實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā),初期雖然實(shí)現(xiàn)了較大的工程量,但利潤(rùn)必定為負(fù),并不能體現(xiàn)薪酬激勵(lì)的合理性。土地一級(jí)開發(fā)在考核指標(biāo)選取時(shí)分為收入實(shí)現(xiàn)前和收入實(shí)現(xiàn)后兩個(gè)階段。

    (二)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的財(cái)務(wù)特征

    根據(jù)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)和土地增值稅清算有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在房屋竣工、已銷售85%以上的和整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)等情形才可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),開發(fā)周期長(zhǎng),有些二級(jí)土地的開發(fā)面對(duì)的不是凈地,還需要做一些拆遷等土地整理工作,這使得開發(fā)的時(shí)間不能夠按照預(yù)期保證。而薪酬的實(shí)現(xiàn)一般以年度為期間,因此可以考慮不同階段的重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo),如前期工作節(jié)點(diǎn)、拿地量等作為不同階段的重要指標(biāo)。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬激勵(lì)模式

    (一)考核指標(biāo)的選取

    將房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)分為進(jìn)入階段、開拓階段和成熟階段,土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)統(tǒng)一使用平衡計(jì)分卡的方法,綜合考慮財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、內(nèi)部管理、創(chuàng)新成長(zhǎng)四個(gè)方面其中體現(xiàn)了成本費(fèi)用、客戶滿意度、管理效率、服務(wù)水平、鼓勵(lì)創(chuàng)新、土地儲(chǔ)備等多種評(píng)估指標(biāo)。

    (二)薪酬激勵(lì)薪金來源

    以一個(gè)項(xiàng)目的完整開發(fā)的角度出發(fā),一般情況下,無論是土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā),利潤(rùn)最終來自于收入和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。在被考核企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性滾動(dòng)后,制定一個(gè)投資回報(bào)率,薪酬的來源均為高于目標(biāo)利潤(rùn)的超額利潤(rùn)。在母子公司之間,由于母公司提供了專業(yè)服務(wù),在子公司并未設(shè)置所有的業(yè)務(wù)部門,母公司也應(yīng)對(duì)超額利潤(rùn)擁有分配權(quán),因此,也需要母子公司之前超額利潤(rùn)按照資本、品牌、技術(shù)、管理四種要素權(quán)重在母子公司之間分配。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬激勵(lì)指標(biāo)選取

    (一)土地一級(jí)開發(fā)(收入確認(rèn)前)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)進(jìn)入階段考核指標(biāo)選取

    土地一級(jí)開發(fā)(收入確認(rèn)前)未確認(rèn)收入更未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流,房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)進(jìn)入階段未達(dá)到預(yù)售條件,未能實(shí)現(xiàn)回款,也未能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),因此以項(xiàng)目進(jìn)度、三項(xiàng)費(fèi)用、土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)作為主要考核指標(biāo)較為合理。

    (二)土地一級(jí)開發(fā)(收入實(shí)現(xiàn)后)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)開拓階段和成熟階段考核指標(biāo)選取

    土地一級(jí)開發(fā)(收入實(shí)現(xiàn)后),地方政府已經(jīng)在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行招拍掛等方式實(shí)現(xiàn)了土地出讓金,確認(rèn)收入形成利潤(rùn),可使用利潤(rùn)作為主要的考核指標(biāo)。房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)的開拓階段、成熟階段現(xiàn)金已回流,實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn),以總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金回?cái)n、土地儲(chǔ)備量為主要考核指標(biāo),因成熟階段已形成滾動(dòng)開發(fā),考核指標(biāo)增加開工面積。

    四、薪酬發(fā)放辦法

    (一)薪酬發(fā)放原則

    將薪酬分為工資和獎(jiǎng)金兩部分,工資參照當(dāng)?shù)赝袠I(yè)按照不同崗位進(jìn)行擬定。獎(jiǎng)金實(shí)行二次分配:第一,按照預(yù)計(jì)的超額利潤(rùn)先在總部和項(xiàng)目公司進(jìn)行分配,將按照總部提供的資本、品牌、技術(shù)、管理分類,在各類中給總部和項(xiàng)目公司賦以權(quán)重;第二,分配到項(xiàng)目的獎(jiǎng)金按照一定比例預(yù)發(fā),剩余的項(xiàng)目結(jié)束后清算,總部符合薪酬核算,登記每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)超額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn),總部獲得的獎(jiǎng)金在某個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后也應(yīng)清算。

    (二)總部和項(xiàng)目的分配

    總部和項(xiàng)目按照以下比例對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分配??偛糠峙銪%的獎(jiǎng)金,項(xiàng)目公司分配C%的獎(jiǎng)金。

    以預(yù)計(jì)的項(xiàng)目超額利潤(rùn)作為基數(shù),提取一定比例進(jìn)行發(fā)放,獎(jiǎng)金的提取可采取累進(jìn)制設(shè)計(jì)比例。按照B%分配至總部??偛开?jiǎng)金為各項(xiàng)目公司分配的獎(jiǎng)金之和。

    總部獎(jiǎng)金=各項(xiàng)目當(dāng)年提取的超額利潤(rùn)×B%

    (三)項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金

    首先,項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金按照當(dāng)年經(jīng)營(yíng)情況由上級(jí)公司批準(zhǔn)發(fā)放,年度獎(jiǎng)金的70%的項(xiàng)目公司在當(dāng)年發(fā)放,項(xiàng)目完成后對(duì)該項(xiàng)目獎(jiǎng)金進(jìn)行清算,按照以上計(jì)算辦法,扣除完工前在年度中發(fā)放的即為應(yīng)兌現(xiàn)的項(xiàng)目獎(jiǎng)金,在項(xiàng)目完工的當(dāng)年發(fā)放。

    年度獎(jiǎng)金=項(xiàng)目根據(jù)進(jìn)度當(dāng)年提取的超額利潤(rùn)×C%

    項(xiàng)目清算時(shí)的獎(jiǎng)金=項(xiàng)目全部超額利潤(rùn)×C%-以前年度兌現(xiàn)的年度獎(jiǎng)金

    按照這種辦法就解決了不直接產(chǎn)生利潤(rùn)的母公司的利潤(rùn)來源和分配,和不同階段的一二級(jí)土地開發(fā)的薪酬分配問題。(作者單位:河南鐵路投資有限責(zé)任公司)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 秦楊勇 平衡積分卡與薪酬管理.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.

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