淺論我國商業(yè)銀行房地產企業(yè)貸款信用風險的成因

王凱

摘要：房地產行業(yè)是關系到國計民生的重要產業(yè)，同時又對我國經(jīng)濟發(fā)展起著重要的帶動作用。房地產業(yè)融資的信用風險主要集中在商業(yè)銀行，同時受經(jīng)濟波動和宏觀政策影響較大。本文淺論影響房地產企業(yè)貸款信用風險的的主要原因。

關鍵詞：房地產企業(yè)；商業(yè)銀行；貸款信用風險

中圖分類號：F830 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）010-000-01

房地產行業(yè)是關系到國計民生的重要產業(yè)，同時又對我國經(jīng)濟發(fā)展起著重要的帶動作用。房地產業(yè)融資的信用風險主要集中在商業(yè)銀行，同時受經(jīng)濟波動和宏觀政策影響較大。綜合來看，影響房地產企業(yè)貸款信用風險的的主要原因有以下幾種：

一、政策因素

影響房地產企業(yè)貸款信用風險的政策因素主要是指國家或地方政府出臺的有關房地產行業(yè)的投資政策、產業(yè)政策、稅費政策以及房地產買賣管理政策等。土地屬于稀缺性資源，建立在土地基礎上的房地產業(yè)更是需求旺盛、銷售緊俏，難以滿足所有人的消費需求，國家因此對房地產開發(fā)進行嚴格的管理和調控。這些政策的調整往往都對房地產企業(yè)的預期收益產生巨大的影響，從而影響房地產企業(yè)的整體信用風險。

政府為了抑制房地產泡沫，通過一系列政策調控房價、抑制投資過熱，這在對房地產企業(yè)的經(jīng)營結構帶來一定的影響。在目前的國內房地產市場中，不少投資商都傾向于高檔住宅區(qū)、大戶型商品房以及別墅等高投入高回報高價格的商品房開發(fā)。但是，為保障國計民生，政府加大保障房建設力度，土地供應政策也對中低檔商品房傾斜，這使得房地產開發(fā)逐漸向中低檔商品房轉移，部分消費者持觀望態(tài)度減少購買中高檔商品房。以住宅房開發(fā)為主的房地產企業(yè)受到較大的影響，銷售業(yè)績縮水。就目前的形勢來看，各大房地產商紛紛開展多元化經(jīng)營，主戰(zhàn)場轉移到寫字樓等辦公用房的開發(fā)。

二、企業(yè)經(jīng)營管理因素

商業(yè)銀行在房地產開發(fā)的過程中扮演著至關重要的作用，可以說其直接或間接地參與了房地產開發(fā)的所有關鍵流程，從土地競標、房產開發(fā)到房產銷售，銀行信貸資金在其中循環(huán)、傳導、增值。其中任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會對整個資金鏈產生嚴重的影響，進而威脅到銀行貸款安全。例如，鋼材水泥等建筑材料價格的上漲，導致房地產企業(yè)開發(fā)成本不斷增加，企業(yè)收入銳減影響還款。

另外，部分開發(fā)商盲目進行房地產開發(fā)，未進行充分的市場調查和客戶細分，使得部分商品房品質低劣、位置偏僻、周邊環(huán)境不配套，難以贏得市場，甚至出現(xiàn)了“空城”等無人購買無人居住的不正?，F(xiàn)象。既造成了資金鏈斷裂又浪費資源。

三、商業(yè)銀行本身因素

對高風險的房地產行業(yè)，商業(yè)銀行在風險管理過程中缺乏必要的防范措施，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.貸款審查忽視第一還款來源

一直以來，國內商業(yè)銀行在審查房地產貸款時過分重視對第二還款來源，即擔保品、抵押物等，反而忽視對第一還款來源如借款人收入、現(xiàn)金流、還款能力、信用度的考察和評價。貸款審查片面注重抵押品，是把信貸風險事前防控變成了事后擔保。不僅如此，銀行對擔保品的管理也不能及時到位，過度依賴中介結構，忽視了對抵押物品價值變動的跟蹤核算，最終導致抵押物貶值損失。再加上繁瑣的抵押物品處理，銀行現(xiàn)金回收率大大降低。

2.市場競爭不規(guī)范，忽視違約風險防控

我國商業(yè)銀行的金融產品和存貸服務存在較強的同質性，市場營銷手段單一雷同。各銀行為爭奪客戶，取得更多的利潤來源，在內部考核中強調業(yè)務發(fā)展情況而非經(jīng)營績效，在對外銷售中，降低貸款條件，提供優(yōu)惠價格。這在最初為企業(yè)違約埋下了隱患。

3.信用審查把關不嚴

商業(yè)銀行對借款企業(yè)的信用風險審查經(jīng)常把關不嚴，主要表現(xiàn)在簡單的將個人類對私信貸業(yè)務和公司類對公信貸業(yè)務混淆，不能針對性的把握審查重點；對房地產行業(yè)的宏觀經(jīng)濟政策了解不夠深入、把握不準確，難以把握房地產企業(yè)信貸業(yè)務的發(fā)展方向和節(jié)奏；信貸經(jīng)辦人員責任心不強、業(yè)務水準不夠，對資料的審查不嚴，信用評定有失公允。

4.信用評級有局限

國內商業(yè)銀行普遍缺乏房地產行業(yè)發(fā)展周期內完整真實的數(shù)據(jù)庫，尤其是中小型商業(yè)銀行，數(shù)據(jù)庫的規(guī)模遠遠不夠，銀行之間為了資料保密又不肯共享數(shù)據(jù)信息。數(shù)據(jù)信息的不完善限制了信用風險分析和模型預測。除此之外，借款人的財務數(shù)據(jù)也較多出現(xiàn)不真實的情況，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況?？蛻粜庞迷u級的結果在這種情況下往往在敏感性上不夠，從而使對問題的反映不夠準確及時。

在實踐中，國有商業(yè)銀行的信用評級工作主要由業(yè)務部門承擔，由客戶經(jīng)理直接進行負責，業(yè)務部門基于擴大業(yè)務規(guī)模和保護客戶的考慮，往往人為的調整評級結果。此外由于評級結果直接涉及到盈虧結果和不良貸款率的考核，一些管理者也會授意調整評級結果。

四、市場因素

影響房地產信用風險的市場因素主要包括市場和消費者的變動因素。房地產市場的供求狀況對房地產企業(yè)的盈利水平及還款能力有著極大的影響。由于房地產開發(fā)的周期長，樓盤一旦投入建設就難以改變或調整，因此對消費者的需求特點和市場趨勢的把握和分析是非常重要的。通常影響房地產信用風險的市場因素包括以下幾個方面：

1.消費者需求因素

住房需求是一種剛性需求，但對普通居民來說也是一筆較大的投資消費。受收入水平和消費政策的影響，居民在購房過程中較為謹慎。假如房價持續(xù)攀升，而消費者的收入增長不能趕上房價的增長水平，普通居民便會對房產望而卻步，持觀望態(tài)度，或者選擇保障房或低價房，從而影響房地產企業(yè)的盈利水平。此外，房地產開發(fā)期間，消費者的購房偏好有發(fā)生轉變的可能，由復式建筑轉向簡單的兩居室，由花園式小區(qū)轉向運動型小區(qū)，這些轉變也對房地產的銷售帶來一定的影響。

2.投資炒房因素

部分投資者以投機為目的購買房地產，并不屬于真是的購房消費，因此從本質上講，其在房地產價值循環(huán)中屬于多余環(huán)節(jié)，會不斷的推高房價。許多炒家首先利用按揭或抵押等方式向銀行貸款買方，然后以更高的價格將房產出售或出租，進而賺取差價。這種炒房行為不斷的推高了房價，當房價超過了市場可以承受的水平，投資性房產大量囤積，就會導致虛高價格的破滅，投資性買方的貸款資金難以回收。不僅如此，房地產行業(yè)通常以房地產作為抵押品，假若樓市泡沫破滅，作為抵押物的房地產也會大量縮水貶值，影響銀行信貸的安全。

3.市場競爭性因素

近年來，房地產開發(fā)企業(yè)激增，不少其他領域的公司也難以抵制房地產的暴利誘惑，紛紛開展房地產開發(fā)業(yè)務。在建工程數(shù)量繁多，各種樓盤爭相林立，在樓盤的設計及銷售對象上重疊嚴重，這些市場競爭性因素直接影響商品房的銷售，進而增加了銷售資金回籠的不確定性。