房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理探討

于志科

摘要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)GPD中所占的比重相當(dāng)大，有利于帶動(dòng)我國(guó)企業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有一定風(fēng)險(xiǎn)性，尤其是稅收方面，如果不對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)控制好，就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的有效運(yùn)行，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控進(jìn)行管理，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收風(fēng)險(xiǎn)管理 相關(guān)探討

經(jīng)筆者調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收風(fēng)險(xiǎn)，如：營(yíng)業(yè)額與法律規(guī)定不相符、會(huì)計(jì)核算規(guī)范性不夠等，這種問題都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)層出不窮的關(guān)鍵因素。筆者將分別從：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，三個(gè)部分進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

“營(yíng)改增”實(shí)施背景為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多影響，最為突出的則是稅費(fèi)的增加導(dǎo)致動(dòng)產(chǎn)租賃抵扣難度增加。動(dòng)產(chǎn)租賃一般包括施工機(jī)械設(shè)備及設(shè)施材料租賃?！盃I(yíng)改增”后，原有資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，且動(dòng)產(chǎn)租賃利潤(rùn)較低，使得一些企業(yè)轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因通常分為兩個(gè)類別，一類是主觀原因，一類是客觀原因。

（一）主觀原因

稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主觀原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身過于追求暴利，這也是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)最關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，通常會(huì)在土地容積率以及用途方面做文章，從而導(dǎo)致實(shí)際信息與用戶掌握的信息不一致。

此外房地產(chǎn)企業(yè)在管理工作中缺乏有效的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，無法促使其財(cái)務(wù)工作得以順利進(jìn)行，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)無法對(duì)土地證增值稅進(jìn)行準(zhǔn)確核算，為了謀取暴利，企業(yè)會(huì)通過偷逃土地增值稅的目的。

（二）客觀原因

造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因是“信息不對(duì)稱”，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作是一項(xiàng)重要的工作，對(duì)于稅管員自身素質(zhì)水平提出較高要求，但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中應(yīng)用的稅管員，缺乏一定稅收管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際稅收管理中缺乏自己的見解，對(duì)于稅收管理風(fēng)險(xiǎn)無法采取有效的應(yīng)對(duì)策略，長(zhǎng)此以往，很容易引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)部門聯(lián)動(dòng)效率的低下也為企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)帶來了影響，眾所周知，稅收管理涉及的內(nèi)容相當(dāng)大，與各部門之間的關(guān)系也十分緊密，當(dāng)在實(shí)際情況中，企業(yè)在開展稅收工作時(shí)未及時(shí)與工商、建設(shè)、規(guī)劃等部門進(jìn)行溝通交流，最終導(dǎo)致許多涉稅信息無法實(shí)現(xiàn)共享，這種情況也為稅收風(fēng)險(xiǎn)造成了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

如何識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。目前，房地產(chǎn)在稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程中可以應(yīng)用多種分析法，如：宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對(duì)照分析法、開發(fā)進(jìn)度比對(duì)分析法、財(cái)務(wù)指標(biāo)比較分析法、邏輯推理法等等。

宏觀調(diào)控政策效應(yīng)對(duì)照分析法都是由中央出臺(tái)的一種方法，在應(yīng)用過程中必須與地方政府的措施配合實(shí)施，通過對(duì)企業(yè)實(shí)際申報(bào)納稅情況的比對(duì)，與市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來判斷是否與自身企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r充分吻合，如果不吻合，則應(yīng)對(duì)其原因進(jìn)行調(diào)查，并加大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)力度。

開發(fā)進(jìn)度比對(duì)分析法主要應(yīng)用在施工項(xiàng)目當(dāng)中，自施工項(xiàng)目開始到竣工全過程，首先根據(jù)企業(yè)施工規(guī)劃及施工合同、施工進(jìn)度、竣工等每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，對(duì)于每一個(gè)施工階段應(yīng)繳納的稅額規(guī)劃好，通過監(jiān)管工作來對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行分析，如何實(shí)際稅額與預(yù)算稅額不一致，就必須找出相關(guān)原因，并采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

所謂財(cái)務(wù)指標(biāo)比較分析法，是通過房地產(chǎn)企業(yè)施工成本費(fèi)用與同類型企業(yè)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，從中找出不合理之處，將其列入到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控范圍內(nèi)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作的有序進(jìn)行。

邏輯推理法主要理由內(nèi)在邏輯與相關(guān)數(shù)據(jù)之間的關(guān)系來進(jìn)行分析，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)間不符合相關(guān)邏輯，就必須將其列入到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控內(nèi)部。

三、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)

綜上，筆者對(duì)房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因及如何識(shí)別房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，在這種情況下，企業(yè)究竟如何應(yīng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)，是許多房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的，筆者將就這個(gè)問題進(jìn)行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社會(huì)化綜合治稅機(jī)制

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須將社會(huì)化綜合治稅機(jī)制引用進(jìn)來，換言之加強(qiáng)建設(shè)、工商、房管、國(guó)土等部門之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)涉稅信息共享。企業(yè)可利用信息技術(shù)來構(gòu)建一個(gè)信息平臺(tái)，通過這個(gè)平臺(tái)來獲取更多的信息，該系統(tǒng)應(yīng)具備多種功能，能對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，為企業(yè)的稅收管理工作指明方向。此外應(yīng)加強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與行業(yè)稅收入庫(kù)匹配度監(jiān)控分析，分行業(yè)按月及時(shí)監(jiān)測(cè)預(yù)警，利用稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和模型識(shí)別重點(diǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)起任務(wù)消除隱患。完善引導(dǎo)式應(yīng)對(duì)辦法，整合“一戶式”分析數(shù)據(jù)來源信息查詢，建立和完善推送任務(wù)應(yīng)對(duì)策略。組織各級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)直接應(yīng)對(duì)重大問題，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

（二）企業(yè)合理選擇材料供應(yīng)商

為了加大進(jìn)項(xiàng)抵扣金額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時(shí)，必須進(jìn)行嚴(yán)格選擇，以免日后增值稅專用發(fā)票較難取得，增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在采購(gòu)大量建筑材料時(shí)，建筑企業(yè)要嚴(yán)格按照招投流程執(zhí)行，依據(jù)供應(yīng)商的規(guī)模、報(bào)價(jià)及產(chǎn)品質(zhì)量等，綜合選擇適當(dāng)?shù)墓?yīng)商。為獲取增值稅專用發(fā)票，保證招標(biāo)工作的可靠進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)還要要求偏遠(yuǎn)地區(qū)的雜貨店和個(gè)體戶等開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（三）充分提高科學(xué)化管稅水平

其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身管稅水平，稅管員在稅收工作中起到至關(guān)重要的作用，據(jù)此房地產(chǎn)必須將重點(diǎn)放到人才的招聘上，采取嚴(yán)格的考核制度，對(duì)其專業(yè)知識(shí)與實(shí)際能力進(jìn)行測(cè)試，秉著“擇優(yōu)錄取”的原則，構(gòu)建一支專業(yè)的稅管隊(duì)伍。對(duì)于在職的稅管員，企業(yè)應(yīng)定期開展培訓(xùn)，幫助老員工鞏固相關(guān)知識(shí)，并學(xué)會(huì)新的管理方法。企業(yè)還應(yīng)將激勵(lì)機(jī)制應(yīng)用其中，激發(fā)員工的工作熱情，讓他們知道稅管工作開展的重要性，通過以上策略來促進(jìn)企業(yè)管稅水平的有效提高。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理工作中出現(xiàn)了諸多風(fēng)險(xiǎn)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以發(fā)展，我們必須采取有效措施，如：構(gòu)建社會(huì)化綜合治稅機(jī)制。將差別化風(fēng)險(xiǎn)策略應(yīng)用其中，促進(jìn)企業(yè)科學(xué)化稅管水平的提高，嚴(yán)格選擇供應(yīng)商，通過以上措施來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

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