房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法探析

張文杰

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國建設(shè)全面小康社會、建設(shè)社會主義富強國家的重要力量，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控堅持以“穩(wěn)”為主，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，各金融機構(gòu)均在收縮對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款支持力度，房地產(chǎn)企業(yè)面臨去杠桿化、降速提質(zhì)的新變革。面對嚴峻的內(nèi)外部環(huán)境，財務(wù)報表分析成為房地產(chǎn)企業(yè)選擇和制定其經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)避風(fēng)險以及挖掘企業(yè)潛力的重要依據(jù)。然而目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析能力不高，沒有充分發(fā)揮出報表分析應(yīng)有的作用。為此，本文首先對企業(yè)財務(wù)報表分析的內(nèi)涵和方法進行了論述，然后深入研究了目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題，并針對問題，從結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的周期性進行財務(wù)分析、優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)客觀反映企業(yè)償債能力、優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)客觀反映企業(yè)盈利能力、充分結(jié)合外部環(huán)境因素進行財務(wù)分析、提升財務(wù)分析人員的綜合素質(zhì)能力五個方面，探討了對應(yīng)對策。本文對于提高同類企業(yè)會計報表分析的決策實用性，提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力和資源利用效率，具有一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)分析;財務(wù)報表

房地產(chǎn)企業(yè)在國家經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演著重要的角色，目前國家通過宏觀調(diào)控手段，推動該行業(yè)邁向民生導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤時期已不復(fù)存在。復(fù)雜的宏觀環(huán)境，對企業(yè)的營運能力提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期性長、資金密集度高的特點，前期資金投入量大，資金回收集中于項目達到預(yù)售條件后，結(jié)轉(zhuǎn)收入需要等到房屋控制權(quán)轉(zhuǎn)移后方可確認，因此固有的財務(wù)報表分析模式，不能完全體現(xiàn)出不同發(fā)展階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，無法發(fā)現(xiàn)不同階段房地產(chǎn)企業(yè)存在的真正問題，進而無法為企業(yè)管理者決策提供有價值的參考信息。為此，本文針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，深入研究目前其財務(wù)報表分析存在的問題，并探討應(yīng)對對策，為企業(yè)管理者優(yōu)化經(jīng)濟決策提供借鑒。

一、企業(yè)財務(wù)報表分析的內(nèi)涵和方法

（一）財務(wù)報表分析的內(nèi)涵

財務(wù)報表是反映企業(yè)過去和現(xiàn)在某一特定時期內(nèi)財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流量情況的書面文件，然而在企業(yè)經(jīng)營管理過程中，不同利益出發(fā)者對財務(wù)分析信息有著各自不同的需求，這就需要以財務(wù)報表分析作為中間橋梁，根據(jù)企業(yè)財務(wù)報表所提供的數(shù)據(jù)，采用專門方法，對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析和評價，揭示企業(yè)在營運過程中的利弊得失和發(fā)展趨勢，為企業(yè)的利益相關(guān)者了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)在、預(yù)測企業(yè)未來提供依據(jù)，提高決策的客觀性和科學(xué)性。

（二）財務(wù)報表分析的方法

財務(wù)報表分析方法有很多，分析目的和分析內(nèi)容不同，采用的分析方法也不同。常用的分析方法主要有比較分析法、比率分析法和因素分析法。

1.比較分析法

比較分析法是指通過兩個或兩個以上的可比數(shù)據(jù)進行對比評價，揭示企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的差異和問題。根據(jù)比較對象的不同，比較分析法可分為橫向比較法、趨勢分析法、和預(yù)算差異分析法。橫向比較法比較的對象是同行業(yè)企業(yè)水平;趨勢分析法的比較對象是本企業(yè)的歷史水平;預(yù)算差異分析法比較對象是預(yù)算數(shù)據(jù)。采用比較分析法時，應(yīng)在保持一致口徑的前提下，剔除偶發(fā)性項目的影響，并重點分析具有顯著變動的指標(biāo)。

2.比率分析法

比率分析法是指通過把某些彼此存在關(guān)聯(lián)的項目進行比率計算，了解企業(yè)財務(wù)活動變動程度的方法。比率指標(biāo)的類型主要有構(gòu)成比率、效率比率和相關(guān)比率。構(gòu)成比率反映局部與整體的關(guān)系;效率比率反映投入與產(chǎn)出的關(guān)系;相關(guān)比率反映有關(guān)經(jīng)濟活動的互動關(guān)系。采用比率分析法應(yīng)以對比項目的關(guān)聯(lián)性、對比口徑的一致性以及衡量標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)性為前提條件。

3.因素分析法

因素分析法是指根據(jù)分析指標(biāo)與其影響因素的關(guān)系，從數(shù)量上確定各因素對分析指標(biāo)影響程度和影響方向，通常根據(jù)各個因素之間的依存關(guān)系，依次用各因素的實際值替代計劃值，據(jù)以測定各因素對分析指標(biāo)的影響。因素分析法可分為連環(huán)替代法和差額分析法，差額分析法是連環(huán)替代法的一種簡化形式。因素分析法應(yīng)在具有實際經(jīng)濟意義假設(shè)條件的基礎(chǔ)上進行，并且構(gòu)成經(jīng)濟指標(biāo)的因素必須客觀上存在著因果關(guān)系，同時遵循因素替代的順序性以及順序替代的連環(huán)性。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)特點分析

首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所生產(chǎn)商品因開發(fā)周期長、資金回籠慢，通常自有資金難以滿足企業(yè)需求，企業(yè)需通過對外籌資方式保障資金供應(yīng)，因此企業(yè)管理層需要時刻掌握企業(yè)的資金狀況，掌握企業(yè)的償債能力、財務(wù)杠桿和財務(wù)風(fēng)險，避免因到期不能償還債務(wù)而破產(chǎn)，以及由于使用財務(wù)杠桿而使企業(yè)凈利潤波動加大的風(fēng)險，因此需要通過財務(wù)分析提前識別和預(yù)警這些風(fēng)險，以便企業(yè)及時采取措施進行風(fēng)險管理;其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到民生，當(dāng)?shù)卣暧^調(diào)控政策是影響其發(fā)展的重要因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)分析時，應(yīng)著重關(guān)注政治環(huán)境因素對企業(yè)的影響，為企業(yè)管理者預(yù)測行業(yè)未來發(fā)展趨勢提供依據(jù)，以便及時作出戰(zhàn)略調(diào)整;最后，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品屬于不動產(chǎn)，地域性明顯，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平直接影響商品的供求關(guān)系。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)分析時應(yīng)充分結(jié)合經(jīng)濟環(huán)境因素，這樣才能較全面、完整的掌握企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。

（二）目前房企財務(wù)報表分析存在的問題

1.財務(wù)分析未充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的周期性

目前，房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)報表分析時，主要以報表數(shù)據(jù)為依據(jù)進行分析評價，未考慮房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特點，以致于財務(wù)分析報告使用者，未能全面、客觀的了解企業(yè)經(jīng)營狀況與財務(wù)狀況，從而做出科學(xué)的決策。以同規(guī)模、同地區(qū)處于不同開發(fā)階段企業(yè)為例，甲房企處于開發(fā)階段，前期開發(fā)投入在財務(wù)報表存貨項目中列示并未達到預(yù)售條件;乙房企處于項目開發(fā)完畢階段，并且部分房屋已交付達到收入確認條件。因報表分析者未考慮企業(yè)處于不同開發(fā)階段，通過傳統(tǒng)報表分析方法，乙房企的償債能力與盈利能力遠大于甲企業(yè)，致使投資者片面認為乙企業(yè)更具有發(fā)展前景。

2.財務(wù)分析未能客觀反映房企的償債能力

企業(yè)償債能力主要通過比較可供償債資產(chǎn)與債務(wù)的存量，以及比較經(jīng)營活動現(xiàn)金流量與償債所需現(xiàn)金兩種方式進行判斷，但因房地產(chǎn)行業(yè)核算的特殊性，通過原有報表數(shù)據(jù)計算出的償債能力指標(biāo)，與企業(yè)的真實情況存在差距，導(dǎo)致利益相關(guān)者不能對企業(yè)的經(jīng)營狀況做出正確的判斷。在日常核算中，由于項目從預(yù)售階段到房屋交付需要較長的建設(shè)周期，致使預(yù)收的房款在“合同負債”中長期掛賬，但對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，簽訂完商品預(yù)售合同后就意味著履約義務(wù)已形成，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實際已經(jīng)完成履約部分，屬于企業(yè)的潛在收入，因此按照企業(yè)原有報表資料分析會低估企業(yè)償債能力。

3.財務(wù)分析未能客觀反映房企的盈利能力

盈利能力指標(biāo)主要通過收入與利潤之間的關(guān)系、資產(chǎn)與利潤之間的關(guān)系反映。但由于房地產(chǎn)核算的特殊性，通過報表項目計算出的盈利能力指標(biāo)，不能客觀真實反映出企業(yè)的盈利能力。房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)周期長，且收入確認節(jié)點通常為業(yè)主辦理入住時，因此房地產(chǎn)企業(yè)收入集中于項目竣工決算后期，該因素導(dǎo)致企業(yè)的盈利指標(biāo)，不能真實反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于不同階段的價值創(chuàng)造能力。為了真實反映房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取租金或增值收益為目的的經(jīng)濟活動，企業(yè)通常采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，這種計量模式下，公允價值的變動會影響到企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，但因公允價值確定的可選擇性給公司提供了利潤調(diào)節(jié)的空間，從而影響報表使用者對企業(yè)的盈利水平的判斷。

4.財務(wù)分析未充分結(jié)合外部環(huán)境因素

房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平與宏觀調(diào)控政策是影響其發(fā)展的重要因素。但目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析重點放在財務(wù)報表數(shù)據(jù)上，未充分結(jié)合外部環(huán)境因素，導(dǎo)致財務(wù)分析不能發(fā)現(xiàn)企業(yè)深層次的機遇與挑戰(zhàn)，為企業(yè)長遠發(fā)展做出客觀決策。隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，我國市場經(jīng)濟高速發(fā)展，但各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展仍不均衡，令不同區(qū)域購房者的消費能力與住房需求存在較大的差異。因此企業(yè)僅以某一區(qū)域項目的財務(wù)報表分析，作為未來發(fā)展決策的主要依據(jù)是不全面的，不能滿足管理者的決策需求。

5.財務(wù)分析人員的綜合素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)為一體，具有投資金額大、開發(fā)周期長、成本控制難等特點，因此要求財務(wù)分析人員不僅要有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，同時應(yīng)具備較強的戰(zhàn)略思維能力。但當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)財務(wù)分析人員由核算人員兼任，對企業(yè)項目的施工進展、融資情況、市場狀況并不了解，僅是套用分析模板修改數(shù)字，未深入分析導(dǎo)致財務(wù)數(shù)據(jù)變化的深層次原因。同時，由于財務(wù)人員對財務(wù)分析不夠重視，未對財務(wù)指標(biāo)的內(nèi)涵、適用條件以及局限性進行深度思考，在財務(wù)分析過程中未考慮房地產(chǎn)行業(yè)核算的特殊性，導(dǎo)致財務(wù)分析結(jié)果既不能真實地反映出企業(yè)經(jīng)營狀況，也嚴重地影響了管理層對企業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)判，從而影響企業(yè)健康、可持續(xù)的發(fā)展。

三、完善房企財務(wù)報表分析的對策建議

（一）結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)周期進行財務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)由于項目開發(fā)周期長、資金密集度高，在達到預(yù)售條件前，無經(jīng)營性現(xiàn)金流流入，因此企業(yè)在該階段應(yīng)將重點放在項目開發(fā)進度，以及成本支出控制上，通過預(yù)算差異分析法對預(yù)算投資成本與實際進度成本進行對比分析，按照成本項目逐項分析差異產(chǎn)生的原因，并提出解決建議，以供企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作為決策參考依據(jù)。在達到預(yù)售條件后，財務(wù)分析上應(yīng)重點分析簽約面積以及銷售回款的指標(biāo)，一方面按照業(yè)態(tài)分類對預(yù)算和實際簽約面積差異進行分析，并及時查明原因，提出改進建議;另一方面通過分析經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額預(yù)算與實際的差異，及時調(diào)整資金預(yù)算，在確保資金鏈安全的前提下，節(jié)約資金成本。在項目開發(fā)后期，整個項目周期經(jīng)營指標(biāo)基本確定，企業(yè)可通過橫向比較法，分別與同行業(yè)平均水平、優(yōu)秀水平的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)進行對比分析，汲取先進的管理經(jīng)驗，以期躋身行業(yè)前列。

（二）優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)客觀反映企業(yè)償債能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其行業(yè)特殊性，以及其獨有的賬務(wù)處理方式，令企業(yè)在進行償債能力分析時，需要根據(jù)行業(yè)特殊情況對報表數(shù)據(jù)進行調(diào)整。一方面，根據(jù)項目預(yù)計毛利率，調(diào)減已實現(xiàn)收入部分的合同負債，同時對應(yīng)調(diào)整資產(chǎn)、所有者權(quán)益報表項目;另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本采用歷史成本計量方式，但因房地產(chǎn)行業(yè)受市場波動影響大且開發(fā)周期長，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)存貨的市場公允價值調(diào)整存貨賬面價值;再一方面，企業(yè)應(yīng)定期對應(yīng)收款項進行賬齡分析，測試其是否存在減值風(fēng)險，以確保報表數(shù)據(jù)客觀反映企業(yè)償債資產(chǎn)質(zhì)量;最后，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)所處階段，選取并計算出能客觀反映企業(yè)償債能力的指標(biāo)，以便財務(wù)分析使用者能客觀了解企業(yè)償債情況。

（三）優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)客觀反映企業(yè)盈利能力

首先，因房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設(shè)周期長，會計核算的周期通常為2～3年，企業(yè)不能完全以一個期間的經(jīng)營成果分析，替代對整個項目的分析，因此企業(yè)可通過項目預(yù)測法預(yù)計項目的盈利能力;其次，因房地產(chǎn)銷售大多數(shù)采取預(yù)售制，待房屋交付后確認收入，因此企業(yè)可結(jié)合項目施工進度，分析企業(yè)潛在盈利能力;再次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算總成本與實際已發(fā)生成本的差異，計提預(yù)估成本，遵循收入與成本相配比的原則;最后，因在房價上升的背景下，企業(yè)選擇公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會對利潤產(chǎn)生積極的影響，但實質(zhì)上企業(yè)并沒有發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)，為客觀反映企業(yè)的盈利能力，企業(yè)應(yīng)剔除投資性房地產(chǎn)公允價值變動對企業(yè)利潤的影響。

（四）充分結(jié)合外部環(huán)境因素進行財務(wù)分析

房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜的宏觀環(huán)境，對企業(yè)的營運能力提出了更高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析的過程中，應(yīng)重視財務(wù)信息與外部環(huán)境因素相融合，為企業(yè)優(yōu)化資源配置提供管理依據(jù)。外部環(huán)境分析主要包括宏觀環(huán)境分析、行業(yè)環(huán)境分析以及經(jīng)營環(huán)境分析。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過宏觀環(huán)境分析法預(yù)測政治、經(jīng)濟、社會等因素對房地產(chǎn)市場的影響程度，確定項目未來發(fā)展方向;其次，通過五力模型分析法，預(yù)測企業(yè)在整個行業(yè)的競爭程度以及市場議價能力，結(jié)合報表數(shù)據(jù)分析企業(yè)競爭優(yōu)勢是否充分發(fā)揮;最后，通過經(jīng)營環(huán)境分析，一方面了解企業(yè)自身融資能力，以便提前做好資金安排，另一方面了解消費者需求，建立具有自身優(yōu)勢的產(chǎn)品。

（五）提升財務(wù)分析人員的綜合能力

房地產(chǎn)行業(yè)是我國建設(shè)全面小康社會、建設(shè)社會主義富強國家的重要力量，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響顯著，因此作為房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)分析人員不僅需要有過硬的專業(yè)業(yè)務(wù)知識，同時應(yīng)具備全面的綜合素質(zhì)能力。首先，企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)激勵政策，鼓勵員工通過考取專業(yè)證書的方式不斷更新業(yè)務(wù)知識，提升專業(yè)技能。其次，企業(yè)應(yīng)定期組織各部門之間進行業(yè)務(wù)交流，使財務(wù)分析人員能夠及時全面了解到項目的進展情況，以便結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境因素，對報表數(shù)據(jù)準(zhǔn)確解讀。最后，財務(wù)分析人員應(yīng)參與企業(yè)經(jīng)營方針的制定過程，拓寬視野格局、提高全局站位，深入了解企業(yè)的發(fā)展思路，關(guān)注行業(yè)動態(tài)、經(jīng)濟形勢的變化，結(jié)合企業(yè)自身財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，這樣才能為報表使用者提供專業(yè)性強、實用性強、客觀反映企業(yè)經(jīng)營狀況的財務(wù)報表分析報告。

四、結(jié)束語

綜上所述，因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及會計核算的獨特性，導(dǎo)致會計報表中體現(xiàn)的財務(wù)信息與企業(yè)的真實財務(wù)狀況、經(jīng)營成果會存在一定偏差，因此企業(yè)在進行財務(wù)報表分析時，不能僅局限于報表上的數(shù)據(jù)，還需應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)周期長、資金回籠慢等特點，優(yōu)化財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并充分結(jié)合外部環(huán)境因素對項目的影響，做好財務(wù)分析工作，以此為企業(yè)利益相關(guān)者提供全面、客觀的分析數(shù)據(jù)，為企業(yè)的科學(xué)決策提供重要依據(jù)。

參考文獻：

[1]安璐.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法探討[J].財富生活，2020（22）：151-152.

[2]王劍斌.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法研究[J].企業(yè)改革與管理，2020（18）：207-208.

[3]蔣旻.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2019（12）：109-110.

[4]郁飛.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法[J].納稅，2019，13（18）：66-67.

[5]李文慧.淺析財務(wù)報表分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用[J].中國集體經(jīng)濟，2019（06）：147-149.

[6]張新民，粟立鐘.財務(wù)報表分析：理論內(nèi)涵與學(xué)科定位[J].財務(wù)研究，2015（01）：25-33.