房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的實踐研究

作者簡介：王偉（1979-），男，漢族，山東棗莊人。主要研究方向：房地產(chǎn)金融。

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展，各個行業(yè)都進(jìn)入了新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，已經(jīng)逐漸的成為了我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)具備周期長，工程大等特點，因此，充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)的必備條件。房地產(chǎn)企業(yè)項目的融資就是解決資金問題的重要來源之一。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);項目融資;實踐研究

所謂的房地產(chǎn)項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)商基于一定的法律法規(guī)，通過一定手段，獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、報規(guī)立項、施工建設(shè)以及投融資等一系列的經(jīng)營管理活動。各個環(huán)節(jié)的有效進(jìn)行才能使房地產(chǎn)項目得以良好的運行。而在項目運行的過程之中，融資占據(jù)著保障運行的重要地位。本文將圍繞當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境之下，談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)項目融資的實踐研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持與保障，而融資是房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題，也是決定其能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，在項目開發(fā)的前期階段，就需要對項目的融資方案進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計，以確保項目的順利實施。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資主要有兩種方式，一種為股權(quán)投資，另一種為債權(quán)性資本。前者指的是將項目投入的錢通過各種形式的金融工具來實現(xiàn)其價值的獲取;后者指的是將籌集到的錢用于償還本金和利息的過程中。在實際操作中，由于我國的證券市場還不夠完善，所以投資者對股票的風(fēng)險認(rèn)識不足，導(dǎo)致了許多投機(jī)者利用股票價格虛高或低的泡沫來牟取暴利。

房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的主要特征是：1.資金來源的多樣性 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，投資金額大，而且還需要大量的時間投入。所以，在項目建設(shè)過程中，必須有足夠的資金支持。 2.期限的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的項目的開發(fā)工期一般都比較長，因此，就會面臨著很多的不定性風(fēng)險，這也就增加了項目的難度。如果在項目進(jìn)行的時候，沒有對市場的變化做出合理的判斷和預(yù)測，很容易造成不可估量的損失;同時，由于國家政策的不斷調(diào)整，可能會給一些投機(jī)者提供機(jī)會，從而給他們帶來巨大的利潤空間。3.融資渠道的多樣化與分散性。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資方式非常的單一和集中，這也是導(dǎo)致其發(fā)展受到限制的原因之一。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，越來越多的投資者開始關(guān)注到自己的資產(chǎn)能否及時的收回，并得到預(yù)期的收益情況，這樣一來，就使得許多的中小開發(fā)商為了獲得更多的利益而選擇了通過發(fā)行股票來籌集資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資現(xiàn)狀及問題分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在不斷地完善，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策也在逐步放開，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加的寬廣了。但是由于中國的金融環(huán)境還不夠樂觀，導(dǎo)致很多的中小型企業(yè)無法從銀行獲得足夠的資金支持。 首先，從宏觀方面來看，因為利率的變化和信貸的調(diào)整，都會對房地產(chǎn)的開發(fā)造成影響。其次是土地的價格上漲，使開發(fā)商的利潤減少，從而使其不得不進(jìn)行融資。最后，房價的飆升，讓許多的購房者望而卻步。對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資，它不僅僅是一個簡單的交易過程，而是一種復(fù)雜的風(fēng)險投資。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資措施

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場也逐漸繁榮起來，房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模和開發(fā)速度都在不斷的擴(kuò)大中。但是由于國家宏觀調(diào)控政策的出臺和土地價格的上漲等因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度加大，資金鏈也會出現(xiàn)斷裂，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資帶來了很大的困難與挑戰(zhàn)。

（一）構(gòu)建多元化項目融資形式

作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，其所開發(fā)的周期性較長，且投資金額是巨大的。因此，其必須具備完備的資金鏈，才能保證房地產(chǎn)項目的持續(xù)穩(wěn)定運行。在房地產(chǎn)項目之中，除了股東出資之外，融資是保證項目資金最為有效的方式。融資的方式多種多樣，必須構(gòu)建多元化的項目融資形式才能促進(jìn)融資的運行。

例如，在國家只緊不松的房地產(chǎn)政策背景下房地產(chǎn)企業(yè)可以采取上市融資、海外基金、聯(lián)合開發(fā)、并購、項目融資、融資租賃、房地產(chǎn)證券化等多種項目融資方式。首先就上市融資來講，房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以在短期內(nèi)獲得大量的資金，而且這些資金可以作為注冊資本長期使用，這樣就可以有效保證房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)資金，所以對于一些大中型房地產(chǎn)企業(yè)可以采取借殼上市的方式進(jìn)行融資。其次，隨著世界全球化趨勢的不斷增強(qiáng)，越來越多的國外資本開始進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，這些國外資本會選擇一些實力與信譽(yù)較好的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，從而獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益，因此規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮海外基金融資渠道。第三，聯(lián)合開發(fā)作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的重要方式，在聯(lián)合開發(fā)的背景下房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作的形式來共同開發(fā)一個項目，這樣可以有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺的困境，但卻需要開發(fā)商與經(jīng)營商保持計劃的一致性，避免出現(xiàn)信息差。第四，在國家房地產(chǎn)政策背景下出現(xiàn)了小型房地產(chǎn)企業(yè)有地沒錢，而大型房地產(chǎn)企業(yè)有錢沒地的情況，所以大型房地產(chǎn)企業(yè)可以采取并購的方式來進(jìn)行項目融資，以此實現(xiàn)自身生產(chǎn)規(guī)模與生產(chǎn)效益的增加。最后，項目融資作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中常常采用的一種融資方式，房地產(chǎn)公司以公司為抵押物來成立一家專門的項目公司，這家項目公司的主要工作就是進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)，而后在籌措相應(yīng)項目資金后以項目的收益來進(jìn)行貸款的償還，這種方式融資方式風(fēng)險較小，所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工前可以采取項目融資的方式進(jìn)行資金籌集。通過上述幾種融資措施可以保證項目實施資金的充足，提高項目開展效率。

（二）構(gòu)建完善開發(fā)項目融資保障體系

對房地產(chǎn)企業(yè)項目融資質(zhì)量影響最大的兩種因素是企業(yè)內(nèi)部所選擇的融資方式以及政府機(jī)構(gòu)所構(gòu)建的保障體系，融資方式會影響企業(yè)的融資效率，而保障體系則影響融資質(zhì)量，如果政府部門能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展構(gòu)建完善的保障體系，那就可以顯著提高房地產(chǎn)企業(yè)項目融資質(zhì)量。但就當(dāng)前以房地產(chǎn)融資情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式的過程中缺乏完善的法律保障，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)項目融資質(zhì)量較低，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前項目融資的方式是如今新興的融資方式，正在漸漸的取代其他方式，成為通用的融資方式之一，所以根據(jù)項目融資對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性，政府部門應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的開發(fā)項目融資保障體系。

例如，房地產(chǎn)進(jìn)行項目融資時，可以依靠相關(guān)行政部門共同的努力予以保障。首先，于政府而言，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法建設(shè)，建立完備的融資體系和融資管理制度。一方面，政府應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)有的《房地產(chǎn)法》之中關(guān)于融資方面的規(guī)定加以完善。另一方面，項目融資是近些年新盛行的融資方式，其法律制度的規(guī)定還沒有那么完善，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際的情況，從實踐出發(fā)，找到問題所在，盡早的設(shè)立相應(yīng)的法規(guī)予以保障，真正的做到有法可依，有法必依，保障開放商和出資人的利益。其次，政府機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的政策監(jiān)管機(jī)構(gòu)，派遣專業(yè)的人員擔(dān)當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人員，并且規(guī)定監(jiān)管機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)就是保證項目融資保障體系的有效落實，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)在運行中發(fā)現(xiàn)市場存在違反國家融資規(guī)定的情況，那就要追究相關(guān)人員的責(zé)任，以此保證房地產(chǎn)項目融資質(zhì)量。最后，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)履行好自己的職責(zé)，將困難盡早的與政府溝通，使政府成為房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行的重要后備支撐。

（三）加強(qiáng)項目融資的組織體系建設(shè)

項目融資的組織體系是指房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的實施過程中的各種機(jī)構(gòu)，包括融資的主體、資金來源和渠道、籌資的方式和期限等。在房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)中，要根據(jù)項目的實際情況，選擇合適的融資模式，并建立一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系。

例如，政府及有關(guān)部門要加強(qiáng)對項目的前期規(guī)劃。在整個的投資決策階段，必須充分考慮到市場的供求關(guān)系，并結(jié)合國家的宏觀調(diào)控政策，對項目的可行性進(jìn)行分析，從而制定出合理的籌資方案。還要做好風(fēng)險控制。在項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都存在著一定的不確定性，因此，需要提前預(yù)測可能發(fā)生的意外事件，以避免造成不必要的損失。還要加強(qiáng)對內(nèi)部的管理制度。對于每一項目工程的設(shè)計都會涉及相關(guān)的人員配備，所以就要求有專業(yè)的團(tuán)隊來完成，同時也應(yīng)該有一套完整的監(jiān)督機(jī)制，這樣才能保證每一筆的款項能及時到位。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管力度，避免投機(jī)行為，同時也要對購房者的信用情況作出評估，以便更好地為消費者提供服務(wù)。完善信息披露制度，使投資者能及時了解到真實的項目收益，以減少投資風(fēng)險，并做出相應(yīng)的對策來規(guī)避風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)項目融資管理風(fēng)險防范

我國的房地產(chǎn)企業(yè)項目融資風(fēng)險防范主要是針對項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行的風(fēng)險防范，首先要對項目的整個過程有一個全面的了解;其次要對項目實施的每個階段的風(fēng)險因素有一定的分析和評估，然后再根據(jù)這些信息來制定相應(yīng)的對策和建議。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)中，可以從以下幾個方面來控制：

1.加強(qiáng)合同的管理 在簽訂合同時，應(yīng)該明確雙方的責(zé)任與義務(wù)，不能為了一時的利益而忽視了后期的合作問題。同時也需要注意的是，對于一些不確定的條款也應(yīng)及時的提出并做出調(diào)整。例如：如果開發(fā)商沒有按照要求去施工，就會出現(xiàn)無法按期交房的情況發(fā)生。因此必須嚴(yán)格的把控好合同的管理制度。此外還要做好相關(guān)的記錄工作，如實的反映出每一筆款項的具體去向，防止資金的流失和挪用。還要提高管理人員的素質(zhì)水平，定期培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)新的知識與技能，從而使自己的專業(yè)能力得到提升。只有這樣才能更好地為企業(yè)服務(wù)。

（五）項目投資

銀行貸款房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資主要是通過商業(yè)銀行來完成的資金籌集，所以在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的情況來進(jìn)行合理的調(diào)整和規(guī)劃。而發(fā)行股票房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資一般都是以股權(quán)的形式出現(xiàn)的一種特殊的籌資方式，這種籌資方式的特點就是，它具有長期性，但是也不是絕對的安全可靠的保障條件，因此它的成本較高，對于投資者的要求比較嚴(yán)格。項目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目的可行性進(jìn)行分析，然后對項目投資做出決策。在這個階段，房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資主要有以下幾方面： 1、土地的征用和拆遷 2、前期的市場調(diào)查和評估 3、資金籌措及成本控制。4、施工方案的設(shè)計和選擇。

在項目實施的時候，要根據(jù)不同的情況采取相應(yīng)的措施來降低風(fēng)險。例如：對于一些大型的建筑工地，要考慮到當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件，水文等因素，還要結(jié)合工程的實際進(jìn)度，制定出合理的設(shè)計方案;而對于小型的建筑物則要注意到其建設(shè)的質(zhì)量是否符合要求，以及后期的維護(hù)等?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)的項目融資是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它不僅涉及到政府的相關(guān)部門，而且還包括了銀行，開發(fā)商等等。因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式也應(yīng)該是多元化的一種融資模式。但是目前我國的金融體系還不完善，所以，很多的金融機(jī)構(gòu)都會把自己的利益放在首位，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了限制。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資包括以下幾個方面： 1）土地獲取的資本金。在項目前期，開發(fā)商要對項目的地理位置、周邊環(huán)境等因素做出合理的規(guī)劃設(shè)計，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對項目的位置、規(guī)模等作出科學(xué)的預(yù)算; 2）預(yù)收的資本金。由于市場的變化會導(dǎo)致價格的波動性，所以在項目施工的時候就要考慮到成本的問題; 3）預(yù)售的資本金。預(yù)售的資本是指房地產(chǎn)公司將自己的房產(chǎn)售出后，再向消費者收取的款項;而對于購房者而言，可以選擇先支付部分的首付，然后再按揭的形式來獲得所需的現(xiàn)金流。企業(yè)首先要考慮到公司的信用狀況，如果有良好的合作關(guān)系，那么就可以很好的降低風(fēng)險，并且還能獲得一定的收益;其次，要選擇合適的融資方式，比如說采用抵押擔(dān)保的方式或者直接向金融機(jī)構(gòu)借款的方法等，這樣不僅能夠有效地提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)質(zhì)量，而且還能減少-些不必要的麻煩。在項目建設(shè)的時候也會對開發(fā)商的信譽(yù)產(chǎn)生影響，一旦有了不良的記錄時，就會對項目的投資帶來很大的損失和不確定性。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場監(jiān)管

建立健全的項目融資信用體系是保障房地產(chǎn)企業(yè)項目融資順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級主要是以銀行貸款為主，這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源很單--，一旦出現(xiàn)拖欠的現(xiàn)象就會很難從根本上解決問題。而由于我國房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的特殊性，其在開發(fā)建設(shè)過程中，資金需求量很大，而這一特點也決定了國家必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的市場監(jiān)管，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

企業(yè)應(yīng)該完善相關(guān)法律法規(guī)，使開發(fā)商與銀行之間的利益關(guān)系得到明確，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為有法可依，同時，也要加大執(zhí)法力度，對違規(guī)違法的房企進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰。政府應(yīng)該加強(qiáng)對于房企的監(jiān)督和管理，建立健全的信息披露制度，為房企提供真實可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)，以便投資者做出合理的投資決策;最后，還應(yīng)提高人民的維權(quán)意識，讓其認(rèn)識到自己的權(quán)益受到侵犯時的責(zé)任和義務(wù)，讓廣大消費者敢于拿起法律的武器來保護(hù)自身的合法權(quán)利，這就要求我們的地方政府部門能夠做到以下幾點：第一，制定出一套統(tǒng)一的《關(guān)于維護(hù)建筑市場秩序的條例》，并通過立法來保障各方的權(quán)力不被侵害，第二、規(guī)范行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格執(zhí)行，確保每一個資質(zhì)優(yōu)良的中小型施工單位都能進(jìn)入，第三、加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)督，對于不合法、有違法違規(guī)行為者進(jìn)行懲罰，從而使其能夠真正履行好自己應(yīng)盡的義務(wù)。

結(jié)語：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的提升。房地產(chǎn)行業(yè)與我們的日常生活息息相關(guān)，小到關(guān)乎著每一名群眾的生活質(zhì)量，大到關(guān)乎著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)。融資是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，要更好的推進(jìn)項目融資的方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的革新發(fā)展。

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