平衡記分卡在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中的應(yīng)用

齊麗娜

摘 要：“新時(shí)代”背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著愈發(fā)嚴(yán)峻的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈程度也不斷提升。本文首先對傳統(tǒng)的企業(yè)績效評價(jià)體系的不足進(jìn)行分析，進(jìn)而詳細(xì)介紹了平衡記分卡方法的具體內(nèi)容，最后針對性地提出了平衡記分卡在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中的具體應(yīng)用方法。

關(guān)鍵詞：平衡記分卡;房地產(chǎn)企業(yè);績效評價(jià)

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為我國整體經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了不可替代的重要貢獻(xiàn)，逐步成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國人民生活水平的提升，對住房的需求也在不斷提升中，因此房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了較長一段時(shí)間的持續(xù)發(fā)展。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的步伐不斷加快，使得宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了重大的隱患。從房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的角度，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的整體技術(shù)水平和管理水平不高，使得自身整體的競爭力較弱。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨愈發(fā)復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境的情況下，必須通過提升自身經(jīng)營管理水平、提高企業(yè)經(jīng)營績效的手段，不斷提升自身在行地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的核心競爭力。本文基于我國行地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展?fàn)顩r，通過分析平衡記分卡的方法，為我國房地產(chǎn)行業(yè)對自身經(jīng)營績效評價(jià)提供一個(gè)探索性的視角。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)開展績效評價(jià)過程中存在的問題

與國外許多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行對比，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，發(fā)展過程中存在著許多不足與漏洞。而針對企業(yè)的績效評價(jià)體系發(fā)展過程來說，在最初階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是依靠實(shí)物量指標(biāo)評價(jià)方法以及價(jià)值量指標(biāo)評價(jià)方法對企業(yè)自身經(jīng)營過程的績效進(jìn)行評價(jià)的。隨后，我國相關(guān)部委聯(lián)合頒布了可以用于企業(yè)績效評價(jià)工作中的《國有資本績效評價(jià)操作細(xì)則》，這也成為當(dāng)時(shí)我國在企業(yè)績效評價(jià)方面較為值得信賴的、較為完備的績效評價(jià)體系。然而，基于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展的視角來看，該評價(jià)體系仍然存在著諸多的不足。一方面，該績效評價(jià)體系不具有較強(qiáng)的行業(yè)針對性，而僅僅是一個(gè)通用性很強(qiáng)的企業(yè)績效評價(jià)體系，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用該體系進(jìn)行績效評價(jià)時(shí)，在很多情況下難以有效地對自身的經(jīng)營情況進(jìn)行準(zhǔn)確地評價(jià)，不能為企業(yè)接下來的發(fā)展提供準(zhǔn)確參考。另一方面，該績效評價(jià)體系的建立是以財(cái)務(wù)報(bào)表為基本依據(jù)的，對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中影響企業(yè)績效的其他因素考慮的較少，不能科學(xué)合理地反映出企業(yè)的整體運(yùn)行情況，這使得該方法不具有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性和全面性。

二、平衡記分卡方法的主要內(nèi)容

運(yùn)用平衡記分卡的方法，首先必須擁有足夠的信息，即該種方法是一種基于信息的綜合管理手段，通過對企業(yè)是否完成了關(guān)鍵性任務(wù)，進(jìn)而對企業(yè)的績效進(jìn)行科學(xué)合理地評價(jià)。該方法主要通過四個(gè)方面的指標(biāo)內(nèi)容對企業(yè)自身的運(yùn)營績效進(jìn)行打分評價(jià)：第一是企業(yè)財(cái)務(wù)方面，第二是企業(yè)客戶方面，第三是企業(yè)運(yùn)營過程中的流程方面，第四是企業(yè)發(fā)展過程中的學(xué)習(xí)以及成長方面。具體來看，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，該方法可以對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程所取得的最終效果進(jìn)行準(zhǔn)確評價(jià)，同時(shí)也能夠反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這一根本目標(biāo)的完成情況。在企業(yè)客戶方面，該方法提出企業(yè)要想在激烈的市場競爭中贏得競爭優(yōu)勢則必須更好地贏得顧客，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)市場份額的擴(kuò)張，獲得更多經(jīng)濟(jì)效益。在企業(yè)經(jīng)營過程中的內(nèi)部流程方面，該方法認(rèn)為企業(yè)所提供的各種產(chǎn)品或者服務(wù)的質(zhì)量是企業(yè)能否贏得客戶的關(guān)鍵因素。而在企業(yè)的學(xué)習(xí)與成長方面，是指企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中只有不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新與服務(wù)改善，才能夠不斷在維持原有客戶的同時(shí)贏得新的客戶，為企業(yè)長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

三、平衡記分卡在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中的應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要確立績效評價(jià)指標(biāo)的基本思路

與其他眾多行業(yè)內(nèi)的企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程具有較長的開發(fā)周期、較大的資金投入量以及較長的資金周轉(zhuǎn)期。并且，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要深刻地認(rèn)識到，房地產(chǎn)與人民群眾的生活緊密度較高，因此自身不僅要實(shí)現(xiàn)發(fā)展，更要堅(jiān)決地承擔(dān)起更多的社會責(zé)任。因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中具有較強(qiáng)的區(qū)域性，這就使得企業(yè)自身受宏觀因素以及各種政策因素的影響較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在使用平衡記分卡這一方法進(jìn)行績效評價(jià)的過程中，必須充分考慮各種外界因素的影響，在全面考慮各種因素后確定自身的績效評價(jià)指標(biāo)體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)建立客觀完善的績效評價(jià)指標(biāo)體系

本文認(rèn)為，為了使平衡記分卡這一方法具有更強(qiáng)的可操作性，必須對指標(biāo)體系中的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行盡可能地量化。因此，在建立績效評價(jià)指標(biāo)體系的過程中，應(yīng)注重全面性和有效性，因此可以從以下四個(gè)方面著手：

第一，企業(yè)的長期發(fā)展必須以獲得生存發(fā)展空間為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)企業(yè)整體的績效進(jìn)行評價(jià)，必須首先有效衡量企業(yè)的生存能力。一般來說，有三個(gè)二級指標(biāo)可以有效地評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)是否具有較強(qiáng)的生存能力，即企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)以及未來經(jīng)營前景、企業(yè)整體的償債能力以及企業(yè)的成本管理能力。針對第一個(gè)二級指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)負(fù)債情況、存貨周轉(zhuǎn)情況以及應(yīng)收賬款的平均回收期限等可以有效進(jìn)行衡量。其中資產(chǎn)負(fù)債情況可以直接反映房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只有找到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與盈利之間的平衡點(diǎn)，企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)健康發(fā)展。而存貨周轉(zhuǎn)率則能夠在很大程度上反映出房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷售情況。而在房地產(chǎn)企業(yè)建造的房屋銷售出去后，應(yīng)收賬款的平均回收期則能夠有效反映出企業(yè)的變現(xiàn)能力?？偟膩碚f，綜合這三個(gè)指標(biāo)，可以有效衡量企業(yè)的生存能力。

第二，企業(yè)取得良好的業(yè)績離不開客戶的支持，因此對企業(yè)進(jìn)行績效評價(jià)過程中要充分考慮客戶的滿意程度。一般來說，基于客戶滿意度的角度對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行績效評價(jià)則必須對物業(yè)、服務(wù)和企業(yè)的社會形象進(jìn)行有效評價(jià)。具體來說，為了全面合理地對企業(yè)業(yè)績進(jìn)行評價(jià)，必須對房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行有效評價(jià)，其中包括企業(yè)所建造的房屋的堅(jiān)固耐用程度、舒適程度等等。因?yàn)楫?dāng)前人民群眾的整體收入水平正在不斷提升，社會公眾對房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋的個(gè)性化需求也在不斷提升，但是其最為看重的還是房屋本身的質(zhì)量。并且，客戶在購買房地產(chǎn)企業(yè)建造的房屋后，當(dāng)出現(xiàn)一定的質(zhì)量問題時(shí)，企業(yè)能否及時(shí)解決，以便降低自身的投訴率也是一項(xiàng)重要的衡量指標(biāo)。此外，由于對于具有房產(chǎn)購買需求的客戶人群來說，房產(chǎn)周邊的交通可達(dá)性、生活設(shè)施的完善程度等都將影響到購買決策，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)的績效。因此，對客戶滿意程度進(jìn)行評價(jià)時(shí)必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目的交通及配套設(shè)施完善水平。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得良好的業(yè)績，必須不斷提升自身內(nèi)部運(yùn)作流程的科學(xué)合理性。而對企業(yè)進(jìn)行運(yùn)作流程方面的評價(jià)，必須從包括以下兩個(gè)方面的打分衡量。一方面是對企業(yè)整體的定位決策進(jìn)行評價(jià)，因?yàn)槟繕?biāo)定位決策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)未來一段時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營情況，進(jìn)而影響到企業(yè)整體的經(jīng)營效率。而打分過程中，要利用項(xiàng)目決策時(shí)間所占到的項(xiàng)目總開發(fā)時(shí)間的相對比例進(jìn)行衡量。另一方面要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的前期工作進(jìn)行評價(jià)，以便評估其是否能夠有效完成建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目。而在打分過程中，要充分衡量前期準(zhǔn)備工作所產(chǎn)生的費(fèi)用與總開發(fā)費(fèi)用的相對比例。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)為了保持自身在行業(yè)內(nèi)的競爭力，必須不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)與成長。當(dāng)前行地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，企業(yè)為了取得成功，必須不斷開發(fā)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，并在開發(fā)過程中學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式與技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的學(xué)習(xí)能力包括對行業(yè)內(nèi)外現(xiàn)金管理經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)和技術(shù)的學(xué)習(xí)。而對該能力的衡量指標(biāo)則是對資金的運(yùn)營效率以及技術(shù)的先進(jìn)性。

四、結(jié)束語

綜上所述，“新時(shí)代”背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中面臨著更多的不確定性，同時(shí)為了維持在行業(yè)內(nèi)的地位，企業(yè)的業(yè)績壓力也不斷加大。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)在進(jìn)行績效評價(jià)工作時(shí)仍存在著一些問題，而運(yùn)用平衡記分卡方法，能夠有效地從企業(yè)財(cái)務(wù)方面、客戶方面、內(nèi)部運(yùn)作流程以及企業(yè)學(xué)習(xí)與成長等方面對企業(yè)的績效進(jìn)行評價(jià)?；谝陨纤膫€(gè)方面，本文提出了將平衡記分卡應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)工作中的思路和具體方法，為房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展績效評價(jià)工作，找出自身經(jīng)營過程中的不足與漏洞，最終提升自身生產(chǎn)經(jīng)營效率提供參考。

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