房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”及其關(guān)注點(diǎn)探析

徐芳

【摘要】隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了巨大的發(fā)展。2016年5月1日起，“營(yíng)改增”全面覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)，旨在解決營(yíng)業(yè)稅全額征稅、重復(fù)征稅的弊端，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。全面“營(yíng)改增”的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也帶來了一些問題，我們需要加強(qiáng)對(duì)這些問題的關(guān)注，并做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以促進(jìn)“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 關(guān)注點(diǎn)探析

一、引言

2011年，國家財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于“營(yíng)改增”試點(diǎn)的通知，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先成為試點(diǎn)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的工程周期較長(zhǎng)，涉及的供應(yīng)鏈上下游企業(yè)較多，項(xiàng)目成本的構(gòu)成較為復(fù)雜且涉及的稅種較多，所以房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)才被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍?！盃I(yíng)改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復(fù)征稅，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提升，切實(shí)減輕企業(yè)稅負(fù)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的稅率征稅。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)處理和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來了諸多的變化和挑戰(zhàn)，比如，針對(duì)簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的老項(xiàng)目，需要要求供應(yīng)商或者是施工隊(duì)必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票；單位出公差，住宿費(fèi)和餐費(fèi)可否抵扣，如何抵扣；目前國家稅務(wù)總局出臺(tái)了哪些關(guān)于營(yíng)改增的政策等問題，我們接下來深入分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響，加大對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的變化的關(guān)注，以期能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過稅制改革的過渡時(shí)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升

建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)的上游企業(yè)，“營(yíng)改增”對(duì)建筑施工企業(yè)的影響會(huì)直接波及下游的房地產(chǎn)企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購買原材料時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票，使得進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，造成建設(shè)成本上升；二是財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式可以采取簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式，特別是在購買建筑的原材料時(shí)可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，這反而使得稅負(fù)上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間；三是由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，且人工費(fèi)用占到總成本很大的比例，然而零散的農(nóng)民工的工資沒有增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，使得建設(shè)的人工成本高于“營(yíng)改增”之前。

（二）稅負(fù)變動(dòng)可能與理論分析的情況有所出入

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中難以取得一些項(xiàng)目開支的增值稅專用發(fā)票，使得其實(shí)際稅負(fù)相較以前反而有所上升。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無法取得專用發(fā)票難以實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得花費(fèi)大量拆遷資金拿到地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的稅負(fù)反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)過程中增值額較大，可能導(dǎo)致實(shí)際增值稅稅負(fù)高于原營(yíng)業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項(xiàng)目”而言房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得實(shí)際稅負(fù)有所上升。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成以后，都是以預(yù)售的形式進(jìn)行房產(chǎn)的銷售，由此獲得收入應(yīng)該進(jìn)行稅金的預(yù)繳，然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加，若“營(yíng)改增”后要求企業(yè)收到放款當(dāng)期開具增值稅發(fā)票，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較為滯后，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這就使得地方財(cái)政收入受到嚴(yán)重影響，從而地方政府就會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，比如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)繳和清算等，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)上升。

（四）企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的納稅風(fēng)險(xiǎn)來自于以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理更加繁瑣、困難?！盃I(yíng)改增”后對(duì)于稅負(fù)的計(jì)算會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，而且會(huì)計(jì)核算的難度和工作量均會(huì)大幅度的增加，使得會(huì)計(jì)核算過程中難免發(fā)生一些錯(cuò)誤；第二，由于新稅制剛推行，財(cái)務(wù)人員對(duì)于政策的變化把握不清，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不合格，且沒有規(guī)范的進(jìn)行納稅申報(bào)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)漏洞和潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn)；第三，一些財(cái)務(wù)人員可能會(huì)受上級(jí)的指示，偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購買增值稅發(fā)票等，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對(duì)“營(yíng)改增”建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防范“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過渡帶來阻礙。

三、持續(xù)關(guān)注并盡可能消除“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）加強(qiáng)建設(shè)成本稅務(wù)籌劃和增值稅發(fā)票的管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”過后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅的空間，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過改革期；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通，在完成項(xiàng)目或購買原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù)；二是委派專門的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作對(duì)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，避免風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升問題

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找到足夠多的且合理的進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目以完成稅額的抵扣，避免稅負(fù)反而上升。第一，在項(xiàng)目開始之前事先對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流程進(jìn)行系統(tǒng)的梳理、分析，根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的開展提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極推行有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的過渡階段退出臨時(shí)性的政策，比如關(guān)于進(jìn)項(xiàng)抵扣方面給與范圍的擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)于過渡階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升高的情況，給與房地產(chǎn)企業(yè)一定的政府補(bǔ)助，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新稅制過渡；第三，“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以從做到以下幾點(diǎn)：一是根據(jù)：營(yíng)改增“對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要去，規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算方式和流程，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于處理復(fù)雜賬目的培訓(xùn)，使得會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確；二是建立核查小組，定期的對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果和核算方式進(jìn)行核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問題的財(cái)務(wù)指標(biāo)和不符合國家相關(guān)規(guī)定的財(cái)務(wù)處理方式，并及時(shí)的控制，避免給企業(yè)帶來損失；三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施實(shí)施控制，保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康，為利潤(rùn)的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強(qiáng)對(duì)新稅制的學(xué)習(xí)，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅模式以及計(jì)稅方式發(fā)生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施。第一，加強(qiáng)企業(yè)員工關(guān)于新稅制和新的計(jì)稅方式的培訓(xùn)，對(duì)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面的知識(shí)進(jìn)行定期考核，以便于企業(yè)財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)核算過程中加深對(duì)稅收政策的認(rèn)識(shí)，同時(shí)熟悉進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和科目，在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負(fù)；第二，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，通過會(huì)計(jì)電算化的方式建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)電子錄入系統(tǒng)和自動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，以及時(shí)自動(dòng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)對(duì)企業(yè)的涉稅科目通過Matlab等統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，此外，加強(qiáng)外部審計(jì)，以外部監(jiān)督的方式來防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，順利的向新稅制過渡。

四、總結(jié)

總之，“營(yíng)改增”的全面推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多挑戰(zhàn)，我們應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響和變化，采取相應(yīng)的措施以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制的完美過渡，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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