房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題及對(duì)策

崔莉華

摘 要 在國家地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控背景下，地產(chǎn)公司要加強(qiáng)成本管控，對(duì)項(xiàng)目投資、項(xiàng)目建設(shè)、融資管理等各類運(yùn)營活動(dòng)開展成本核算分析，了解成本費(fèi)用偏高的問題及原因。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長、資金投入較大、成本結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，而且運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，因此需要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行精準(zhǔn)的測算核算。在地產(chǎn)公司運(yùn)營中，財(cái)務(wù)管理人員也扮演著比較重要的角色，地產(chǎn)公司要使用精確的成本核算方法來測算產(chǎn)品定價(jià)、納稅管理的利潤。建立成本核算體系，提高核算的精度，應(yīng)用信息化的財(cái)務(wù)軟件核算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 核算制度

一、地產(chǎn)公司成本核算的重要意義分析

地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目期間會(huì)產(chǎn)生大量的項(xiàng)目支出，從獲取土地開始，就要開展成本測算。地產(chǎn)公司在開發(fā)過程中，要將成本歸集起來，后期的項(xiàng)目驗(yàn)收也要開展工程決算，到最后要測算出整體的項(xiàng)目開發(fā)成本。成本的核算有助于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)營管控，而且測算成本能夠?yàn)楣緮U(kuò)大經(jīng)營的利潤空間，使地產(chǎn)公司在激烈的競爭行業(yè)中有一定的發(fā)展之地，以此推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。地產(chǎn)公司的成本核算貫穿于項(xiàng)目運(yùn)營的始終，有些項(xiàng)目金額大、內(nèi)容多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，且成本核算也包含土地購置、拆遷補(bǔ)償、工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)施配套費(fèi)、融資費(fèi)等各類費(fèi)用核算。地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)成本結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，地產(chǎn)公司如果不能夠加強(qiáng)成本核算，成本控制就容易使項(xiàng)目投資失敗，給公司帶來不可挽回的損失。

二、成本核算的問題分析

（一）成本核算體制機(jī)制不健全

一些地產(chǎn)公司的成本管理制度不健全，而且設(shè)置的成本控制機(jī)制與單位的項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作銜接度不高。成本的核算機(jī)制有一定的漏洞，會(huì)給單位的財(cái)務(wù)管理帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，而且成本核算專業(yè)度較高。有些人員的專業(yè)水平不達(dá)標(biāo)，專業(yè)能力薄弱，要求核算人員具備財(cái)務(wù)核算知識(shí)和項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)知識(shí)。在核算過程中，經(jīng)常出現(xiàn)工作人員的核算口徑不統(tǒng)一，影響地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和資源的優(yōu)化配置[1]。

（二）成本核算對(duì)象和周期不夠明晰

隨著地產(chǎn)公司單一業(yè)態(tài)的項(xiàng)目開發(fā)模式逐步被淘汰，未來，地產(chǎn)行業(yè)將呈多元化發(fā)展。當(dāng)前就有很多大型的地產(chǎn)公司，如萬科，它們紛紛地推動(dòng)多元化經(jīng)營，開展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營。但公司業(yè)務(wù)形態(tài)增多，會(huì)給財(cái)務(wù)人員帶來較大的核算難度，而且會(huì)使核算的對(duì)象更加復(fù)雜。在運(yùn)營中，會(huì)出現(xiàn)許多核算機(jī)制不健全的漏洞。在實(shí)操期間，成本核算對(duì)象劃分過于粗略，會(huì)致使后期的核算精度不高，影響到產(chǎn)品的定價(jià)和項(xiàng)目利潤，不利于開展成本的分析和管理。例如，國內(nèi)某民營地產(chǎn)公司成本對(duì)象劃分過細(xì)，增加了財(cái)務(wù)人員的工作量和人力成本，使財(cái)務(wù)的工作效率降低，也會(huì)影響整體項(xiàng)目工作的節(jié)奏。地產(chǎn)項(xiàng)目大多都會(huì)分階段開發(fā)，這時(shí)成本核算人員也要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間周期來靈活調(diào)整，這樣才能為地產(chǎn)公司提供更多的凈利潤和業(yè)務(wù)開發(fā)數(shù)據(jù)，科學(xué)地評(píng)估地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績。在實(shí)際的運(yùn)營過程中，地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目還分為土地開發(fā)，在同一地塊、同一階段內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目，會(huì)存在許多規(guī)劃和許可。工程項(xiàng)目施工往往是按照工期和地塊來簽訂工程項(xiàng)目，也有按照許可證來分批次簽訂，這樣在處理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)就很難獲得比較詳細(xì)的成本控制數(shù)據(jù)，給成本的核算也帶來了較大的影響[2]。

（三）成本核算費(fèi)用歸集不夠統(tǒng)一

地產(chǎn)公司的成本費(fèi)用分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作中，可以直接確定成本核算對(duì)象的成本，將其歸置到相對(duì)比較明細(xì)的賬戶內(nèi)。由于工程項(xiàng)目的支出資金比較高，會(huì)增加核算難度，有些財(cái)務(wù)人員缺乏對(duì)建筑工程相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，公司也在地產(chǎn)項(xiàng)目成本界定和劃分的標(biāo)準(zhǔn)上不統(tǒng)一。有些業(yè)務(wù)人員的工作崗位變動(dòng)比較頻繁，就會(huì)使成本核算的前后期數(shù)據(jù)不一致，無法辨別核算對(duì)象的真實(shí)間接成本。因而，要使用先歸集再分配的核算模式，在計(jì)算地產(chǎn)項(xiàng)目成本期間，要選擇占地面積的比例、建筑面積的比例標(biāo)準(zhǔn)，合理分配地產(chǎn)項(xiàng)目成本。方法不同，地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)方式也不盡相同，如同一棟建筑，有地下車庫、住宅和商鋪，這些結(jié)構(gòu)的造價(jià)差異性較大。成本核算會(huì)影響到地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營和發(fā)展，也會(huì)影響到商品房的銷售和地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施。

三、優(yōu)化完善地產(chǎn)公司成本核算的對(duì)策

（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)成本核算機(jī)制

地產(chǎn)公司制定核算機(jī)制來使核算的過程比較規(guī)范，當(dāng)前國家針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的成本核算出臺(tái)了相關(guān)的指導(dǎo)意見。地產(chǎn)公司可以根據(jù)國家的政策來編制適合自身發(fā)展業(yè)務(wù)運(yùn)行、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的成本核算操作細(xì)則，制定操作手冊(cè)。根據(jù)核算的基本要求來確定核算的標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算體系，使制度變得更加有效科學(xué)，而且還要增強(qiáng)成本核算科目的精細(xì)化控制。在日常的運(yùn)營工作中，設(shè)置開發(fā)臺(tái)賬，完善合同管理工作，以保證開發(fā)的成本可以準(zhǔn)確地計(jì)算出來。對(duì)房地產(chǎn)成本費(fèi)用未按照分類歸集，最終會(huì)導(dǎo)致多繳納稅款，金額數(shù)目也會(huì)很大。根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)行狀況來考慮，設(shè)置成本核算部，并深入業(yè)務(wù)運(yùn)行的一線，去收集核算數(shù)據(jù)。在項(xiàng)目拿地前期和地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，到后期的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，都要使單位的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)有較高的聯(lián)系度，才能夠幫助財(cái)務(wù)人員收集業(yè)務(wù)運(yùn)營數(shù)據(jù)。

（二）選擇正確的成本核算周期

地產(chǎn)公司在核算期間可以將項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間長短、項(xiàng)目規(guī)模大小作為核算基礎(chǔ)，選擇項(xiàng)目開發(fā)中的某一單項(xiàng)作為核算對(duì)象。核算人員也可以重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中的某一特征，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)化，制定精細(xì)的核算內(nèi)容，使項(xiàng)目的開發(fā)成本可以在運(yùn)營中得到充分的體現(xiàn)。而且在后期，地產(chǎn)項(xiàng)目的工程結(jié)算、增值稅清算和成本核算中也會(huì)提供比較詳細(xì)的數(shù)據(jù)。地產(chǎn)公司在運(yùn)營中會(huì)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，核算人員盡量去找出項(xiàng)目的共性，來整合核算對(duì)象，以特殊的方式來核算數(shù)據(jù)，這樣會(huì)減輕核算的工作量，提高核算的精確度和質(zhì)量水平[3]。

（三）運(yùn)用合適的成本核算方法

運(yùn)用作業(yè)成本法來開展成本管理核算，在核算開發(fā)成本中，有些核算人員是將舊制度中的費(fèi)用列入了項(xiàng)目開發(fā)成本中，這會(huì)使地產(chǎn)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)信息比較完整。應(yīng)用作業(yè)成本法，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的資源消耗給成本的對(duì)象合理分配費(fèi)用。由于項(xiàng)目運(yùn)營中的間接費(fèi)用和成本核算對(duì)象不能夠?qū)崿F(xiàn)一一對(duì)應(yīng)，這就要求核算人員運(yùn)用作業(yè)成本控制方法，在比較明確的因果關(guān)系上，將其配對(duì)，作為間接的分配方法。作業(yè)成本法可以細(xì)化施工作業(yè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員要尋找成本費(fèi)用偏高的原因，并建立與之相對(duì)應(yīng)的成本庫，來歸集成本數(shù)據(jù)，使成本的管控與計(jì)量有較高的結(jié)合度，從而提升地產(chǎn)公司的運(yùn)營能力水平。

（四）根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)來核算成本

地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長，會(huì)使實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)成本與財(cái)務(wù)賬面處理數(shù)據(jù)不匹配。例如，綠地地產(chǎn)公司有些財(cái)務(wù)人員就通過獲取及時(shí)的工程決算報(bào)告，根據(jù)決算報(bào)告，來計(jì)提費(fèi)用，對(duì)于沒有結(jié)算的工程項(xiàng)目，綠地公司的工程人員要對(duì)其進(jìn)行估值，并將估值數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)交至財(cái)務(wù)部門來計(jì)提費(fèi)用，這樣會(huì)提升核算的精度。地產(chǎn)公司成本的核算會(huì)影響到地產(chǎn)公司的經(jīng)營利潤，因而，企業(yè)的管理人員要從思想上重視成本核算，財(cái)務(wù)工作人員要提升自身的業(yè)務(wù)能力，靈活使用核算方法，根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)來核算成本。

四、結(jié)語

由于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程比較特殊復(fù)雜，因此提升了成本的核算難度。在當(dāng)前新形勢下，地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，高層領(lǐng)導(dǎo)就要給予成本核算更多的重視，應(yīng)用各類手段去處理核算中的問題，以發(fā)揮成本核算的作用。核算人員激勵(lì)學(xué)習(xí)新型的核算知識(shí)、技術(shù)方法和理念，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營中的實(shí)際狀況測算費(fèi)用，并對(duì)現(xiàn)有的核算流程、核算機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，建立比較完善的成本管控體系，達(dá)成企業(yè)未來的成本管控目標(biāo)，提升企業(yè)的核心價(jià)值。公司給核算人員開展年度培訓(xùn)，提升人員的核算能力，使業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門高效協(xié)作，建立成本管理系統(tǒng)，使地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)可及時(shí)地流轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)，及時(shí)為核算人員提供數(shù)據(jù)信息。

（作者單位為乾安縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局<乾安縣扶貧開發(fā)辦公室>）

參考文獻(xiàn)

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