新城控股營運(yùn)資金管理

摘要：營運(yùn)資金是企業(yè)流動的血脈，營運(yùn)資金管理是企業(yè)成長和盈利能力的保證，有效的營運(yùn)資金管理更是房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其投入的資金額多、投資風(fēng)險大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)，決定其在生存和發(fā)展方面很大程度上依賴于營運(yùn)資金，也向營運(yùn)資金提出了更多的要求。所以，企業(yè)在市場競爭中謀求更好地發(fā)展不僅需要優(yōu)秀的戰(zhàn)略決策，更需要合理籌劃營運(yùn)資金。文章以我國房地產(chǎn)新銳企業(yè)——新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱新城控股）為研究對象，以營運(yùn)資金管理績效評價理論為基礎(chǔ)，建立三維視角的營運(yùn)資金管理評價框架，并提出優(yōu)化新城控股營運(yùn)資金管理的舉措。

關(guān)鍵詞：營運(yùn)資金管理;管理績效;房地產(chǎn)行業(yè);新城控股

中圖分類號：F299.23? 文獻(xiàn)識別碼：A? 文章編號：2096-3157（2020）25-0083-03

一、引言

2020年5月22日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在第十三屆全國人民代表大會第三次會議政府工作報告中強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生的重要行業(yè)，今年的工作報告中仍然有多個關(guān)鍵詞和房地產(chǎn)密切相關(guān)。工作報告對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，指出受疫情影響，對實(shí)體商業(yè)的支持和對區(qū)域發(fā)展的指引等。近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)由狂熱狀態(tài)逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)檎{(diào)整階段，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)普遍遭遇斷崖式下滑時，房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響也尤為嚴(yán)重。如何在競爭中謀取生存和發(fā)展，做好企業(yè)的營運(yùn)資金管理顯得更為重要。

新城控股是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起的新銳企業(yè)，其在多家房地產(chǎn)企業(yè)競爭中拔得頭籌，其發(fā)展極具代表性。自開創(chuàng)至步入快速發(fā)展的過程中，新城控股也面臨過營運(yùn)資金效率下降的困擾，對企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響，這也逐步引起了管理層的重視。通過對營運(yùn)資金管理的總結(jié)探究，這對企業(yè)的可持續(xù)成長能力，盈利水平上不斷提高等方面都起到積極的作用。本文基于三維視角下的營運(yùn)資金管理績效評價體系，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性對績效評價指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。

二、新城控股的簡介

新城控股集團(tuán)股份有限公司成立于 1993 年，2015 年12月4日吸收合并新城地產(chǎn)在A股主板掛牌上市，是致力于發(fā)展精品住宅開發(fā)和品牌商業(yè)地產(chǎn)的綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，其業(yè)務(wù)主要集中于大中型城市，總部位于上海。長時間以來堅持“區(qū)域聚焦、高速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品多元化”發(fā)展戰(zhàn)略。在城市布局方面，初步完成了對全國重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市的全面布局。結(jié)合多年的住宅產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在著眼未來品牌體系的基礎(chǔ)上通過產(chǎn)品線研究，確定了住宅地產(chǎn)的四大產(chǎn)品系列，商業(yè)地產(chǎn)的三大產(chǎn)品系列。

三、新城控股基于三維框架下的營運(yùn)資金分析

自2017 年起，新城控股開始進(jìn)入高周轉(zhuǎn)模式，主要表現(xiàn)為快速拿地、快速開發(fā)建設(shè)的迅猛擴(kuò)張的策略，土地儲備不斷擴(kuò)大。2017年收入實(shí)現(xiàn)飛速增長，收入增長率從18.67%增長到44.89%;2019年甚至達(dá)到50%以上。毛利總額也在短短5年，從63.18億元增長到280.25億元，同比增長6%左右。凈利潤更是在2019年高達(dá)133.3億元。2018 年新城控股銷售金額和銷售面積均躍居行業(yè)前十，連續(xù)三年獲得“商業(yè)運(yùn)營TOP2”，在商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力榜單中榮登第五位。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年4月28日，新城控股發(fā)布2020年第一季度業(yè)績，該公司今年第一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約70.91億元，同比增長63.76%，歸屬于上市公司的股東凈利潤約2.73億元，同比增長31.96%?？梢姡?jīng)過20多年的沉淀與積累，新城控股集團(tuán)的業(yè)績增長十分迅速并取得不錯的成績，顯然已成為中國地產(chǎn)行業(yè)的新興龍頭企業(yè)。

本文基于三維框架，結(jié)合了房地產(chǎn)行業(yè)的特性對新城控股的績效評價指標(biāo)進(jìn)行了優(yōu)化與調(diào)整，選取新城控股近五年的數(shù)據(jù)，對比其營運(yùn)資金管理情況。從盈利性、風(fēng)險性、流動性三個維度對營運(yùn)資金管理績效展開動態(tài)和靜態(tài)的分析。

1.營運(yùn)資金管理的盈利性分析

新城控股的營運(yùn)資金收益率多年來保持較穩(wěn)定。這主要因?yàn)椋阂皇菓{借高周轉(zhuǎn)策略，加快資金周轉(zhuǎn)效率。二是減少了營運(yùn)資金的占用，而去選擇占用上下游資金。三是形成了產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，吸引投資者。但在2019年出現(xiàn)下降，說明這些年激進(jìn)的經(jīng)營模式快速擴(kuò)張，用地規(guī)模大，這導(dǎo)致了經(jīng)營活動營運(yùn)資金上升速度快，大量土地被囤積，不能對收益作出貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致營運(yùn)資金收益率較低。

2015年～2019年銷售毛利率一直平穩(wěn)波動，據(jù)調(diào)查，2017年新增土地儲備共122幅，建筑面積達(dá)3392.80平方米，平均樓面售價為3175元/平方米。2018年年底，新城控股已在全國70余個大、中城市在建及開業(yè)96座吾悅廣場。這樣長期以來的平穩(wěn)吸收土地儲備的土地投資戰(zhàn)略，有效地降低了取地成本，顯然讓新城控股在房地產(chǎn)企業(yè)獲得一席之地。

新城控股的銷售凈利率在2015年～2017年一直保持增長，發(fā)展勢態(tài)很好。在2018年略有下降后，2019年迅速回升。

新城控股在這五年能保持穩(wěn)定的增長，從融資成本和投資收益的角度，可以發(fā)現(xiàn)新城控股保持了穩(wěn)健的資金鏈，減少了其對外借款，以現(xiàn)金為主，并沒有產(chǎn)生高額的融資費(fèi)用，反而降低了其融資成本，維持了較高的凈利率，促進(jìn)了穩(wěn)固發(fā)展。

2.營運(yùn)資金管理的風(fēng)險性分析

2017年現(xiàn)金流量和現(xiàn)金負(fù)債比值最低，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)當(dāng)年新城控股迅速新增大數(shù)額的擬開發(fā)土地，開發(fā)成本增加。2016年來，房地產(chǎn)受到多次調(diào)控，落實(shí)“房子是用來住的不是用來炒的”的定位，樓市去庫存的情況大量增加。新城控股順應(yīng)政策的調(diào)整，從傳統(tǒng)需求端抑制向供給側(cè)增加轉(zhuǎn)變，2017年～2019年逐步提升恢復(fù)正值，整體負(fù)債壓力水平較低，說明近年來仍在向好改善。

日前，新城控股初步完成“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。該戰(zhàn)略為未來的銷售增長奠定了基礎(chǔ)，并獲得了投資者的大力支持，豐富了企業(yè)的融資渠道。

現(xiàn)金營運(yùn)指數(shù)一直在波動，2017年出現(xiàn)了最低值-1.26，這主要因?yàn)椋阂皇瞧髽I(yè)有大數(shù)額的經(jīng)營性應(yīng)付項目，快速拿地策略的實(shí)施導(dǎo)致預(yù)付賬款大額增加。二是迅速新增大數(shù)額的擬開發(fā)土地，且開發(fā)成本增加，存貨大量積壓，現(xiàn)金流出加大，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流的質(zhì)量下降。新城控股利息周轉(zhuǎn)倍數(shù)數(shù)值在上升，直到2018年達(dá)到32.16的數(shù)值。新城控股利息周轉(zhuǎn)倍數(shù)數(shù)值均未低于1，但一直不是很高，說明其仍就處于高負(fù)債擴(kuò)張期，有息負(fù)債規(guī)模還是很大，所以企業(yè)的整體融資成本高，在2018年和2019年，利息保障倍數(shù)略有提高，也說明其憑借多種創(chuàng)新型融資方法，有努力在降低融資成本。

3.營運(yùn)資金管理的流動性分析

綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，采購渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期選取擬開發(fā)土地、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù);生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期選取在建開發(fā)產(chǎn)品、其他應(yīng)收款、應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款，營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期選取已完工開發(fā)產(chǎn)品、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi)等項目進(jìn)行計算。具體分析如下：

（1）采購渠道營運(yùn)資金分析。新城控股2015年以來采購渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)指標(biāo)數(shù)值一直不穩(wěn)定，從2015年的-64.17天到2017年的74天，由負(fù)數(shù)變?yōu)檎龜?shù)且波動較大。2017年新城控股在擬開發(fā)土地上迅速擴(kuò)張，同比增長360%，占據(jù)了采購渠道營運(yùn)資金的較多資金，使得周轉(zhuǎn)期快速延長，速度減慢。除此之外，付賬款項目的數(shù)值一直都是財務(wù)指標(biāo)中的重中之重，一個企業(yè)要想有效降低企業(yè)的資金成本，就要有良好的商業(yè)信用支撐起其占用供應(yīng)商資金的力量。而在2017年，據(jù)財務(wù)報表所示，新城控股的迅速擴(kuò)張策略導(dǎo)致其預(yù)付賬款也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于擬開發(fā)土地的數(shù)值，從而導(dǎo)致其采購渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度明顯變慢。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地作為每個房地產(chǎn)企業(yè)來說是重要的資源，其規(guī)模的擴(kuò)展很大程度上代表著企業(yè)未來的成長潛力，而對于新城控股來說，土地的快速擴(kuò)張滿足了它“快速拿地、快速開發(fā)建設(shè)”的戰(zhàn)略，但防備之心不可無，只是說在構(gòu)建核心競爭力來看，采購渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的延長或許是一件好事。

（2）生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金分析。新城控股生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期指標(biāo)變動比較顯著，總體來說呈上升趨勢，在2018年達(dá)到839天，周轉(zhuǎn)期最長，2015年周轉(zhuǎn)速度最快，周轉(zhuǎn)期為277天。2017年新城控股生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)速度明顯放緩，其主要原因是其他應(yīng)收款顯著增加，由2015年的38.41億元增加到453.26億元。其他應(yīng)付款項目對有效降低生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金占用起到關(guān)鍵作用，而在數(shù)量上對比其他應(yīng)收款時，其數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他應(yīng)收款的增長速度，一定程度上加大了企業(yè)的資金壓力。新城控股在處理存貨時，還應(yīng)該多加防范，它占用營運(yùn)資金的數(shù)額大且周期很長。企業(yè)應(yīng)該在投資過程中，強(qiáng)化對在建項目的成本約束，縮短生產(chǎn)渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期，以提高資金使用效率。

（3）營銷渠道營運(yùn)資金分析。新城控股的營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期從2015年的-166天減少到2017年的-439天，說明這三年里，新城控股的資金周轉(zhuǎn)速度越來越快，銷售情況逐漸變好。新城控股營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期一直是負(fù)值，主要因?yàn)殇N售環(huán)節(jié)有大量的預(yù)收賬款，從而迅速消化了已完工開發(fā)產(chǎn)品的資金占用。此外，預(yù)收賬款項目一直是房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源，它可以減少企業(yè)對銀行借款的依賴，降低資金成本，提高營銷渠道營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)的速度。但在2018年至2019年間，新城控股的預(yù)收賬款項目迅速減少。新城控股應(yīng)該與購貨方進(jìn)行更多的溝通，變通其經(jīng)營活動上的用款壓力，解決了這個情況會有效提升和優(yōu)化銷售情況。

（4）經(jīng)營活動營運(yùn)資金分析。綜合前面分析的采購、生產(chǎn)、營銷渠道的營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)情況，可以計算出新城控股2015年～2019年的經(jīng)營活動營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期。2015年～2017年周轉(zhuǎn)速度逐漸加快，說明經(jīng)營得到較為明顯改善，但在后三年又逐漸上升，說明這幾年公司應(yīng)尤其注意周轉(zhuǎn)期的管理。

四、新城控股營運(yùn)資金管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.盈利性層面

（1）憑借擴(kuò)張性的拿地政策贏得低成本土地的優(yōu)勢。新城控股近年來的毛利率和凈利率的財務(wù)指標(biāo)都呈上升趨勢，并且融資成本一直很低，其主要因?yàn)樗鄻踊娜谫Y渠道和良好的信用評級，還有合理規(guī)劃儲備土地資源，盡量購置性價比高的土地資源的做法。

（2）維護(hù)自身在商業(yè)合伙人中的良好信譽(yù)。建立起長久的合作伙伴的商業(yè)來往，繼續(xù)堅持其重心在二三線城市的戰(zhàn)略措施，建立起自身的競爭優(yōu)勢。

2.風(fēng)險性層面

（1）經(jīng)營現(xiàn)金流量比下降幅度較大。主要因?yàn)樾鲁强毓稍?016年后迅速新增了大數(shù)額的擬開發(fā)土地且開發(fā)成本增加，管理者應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。

（2）現(xiàn)金流動情況良好。2017年現(xiàn)金流動負(fù)債比降到近五年最低值-0.08，表明現(xiàn)金流通的情況比較好，償債負(fù)擔(dān)不重。這主要因?yàn)槠髽I(yè)之前的閑置資金儲備較多，暫時性的現(xiàn)金流出不會對企業(yè)的短期償債能力產(chǎn)生很大的壓力。但這樣的情況不能持續(xù)，不然會讓企業(yè)面臨更大的財務(wù)風(fēng)險。

（3）盈利質(zhì)量不容樂觀。企業(yè)迅速的發(fā)展雖然能在短時期內(nèi)消除該影響，但隨著政策調(diào)控的進(jìn)一步深化，給企業(yè)帶來的弊端也許不能很好的平衡。因此，管理層應(yīng)該多加關(guān)注營運(yùn)指數(shù)的變化情況，避免出現(xiàn)對未來發(fā)展的錯誤戰(zhàn)略判斷。

3.流動性層面

目前，新城控股的盈利能力和現(xiàn)金流平衡的比較好，但高負(fù)債率帶來的財務(wù)風(fēng)險仍不能忽略。潛在的財務(wù)風(fēng)險一般對融資渠道的要求很高，所以對融資的方式不能有所限制。為了避免發(fā)生財務(wù)風(fēng)險給企業(yè)帶來財產(chǎn)損失，新城控股應(yīng)該在存貨、應(yīng)收帳款以及其他融資層面保持充分的流動性。

（1）提高對政策變動的應(yīng)變能力，供應(yīng)鏈融資資產(chǎn)證券化。也就是說除了發(fā)行債券和銀行借款等傳統(tǒng)的融資方式，還應(yīng)該開拓多種融資方式，如資產(chǎn)、融資、證券化等。

（2）可以實(shí)現(xiàn)管理層跟投的方式，將項目的經(jīng)營成果和管理者的利益掛鉤。這樣不僅能夠贏得強(qiáng)大的品牌與先進(jìn)的管理技術(shù)獲得管理權(quán)，從而提升凈資產(chǎn)的回報率，并且一定程度上保證了資金的利用率，提升了企業(yè)的附加值。

（3）提高資金周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)模式。新城控股營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)速度出現(xiàn)逐步下降趨勢，因此，在積極擴(kuò)張和保證項目質(zhì)量的同時，應(yīng)該縮短項目建設(shè)期。實(shí)現(xiàn) 以銷定產(chǎn)，深入挖掘客戶需求，形成并鞏固自己的競爭優(yōu)勢。

（4）實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。通過科技創(chuàng)新建立高質(zhì)量的體系，這樣可以促進(jìn)企業(yè)以很高的效率完成設(shè)計工作，進(jìn)而為新城控股贏得更大的市場提供時間優(yōu)勢。

（5）提前規(guī)劃任務(wù)，縮短交接時間。新城控股應(yīng)該從土地項目跟進(jìn)層層評測，檢查各個環(huán)節(jié)可能存在的隱患和風(fēng)險，將通過審核的項目報給企業(yè)上層，減少企業(yè)項目調(diào)查的時間，使得整個評測和決策的過程是一個全面的系統(tǒng)。這樣不僅縮短了交接時間，也促進(jìn)營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)效率。

五、結(jié)論

營運(yùn)資金是維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重中之重，房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，保持良好的營運(yùn)資金管理對對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。

本文選取房地產(chǎn)新秀——新城控股為例，結(jié)合其財務(wù)報表主要研究了新城控股的基本財務(wù)情況和基于三維框架下的營運(yùn)資金分析，并基于盈利性、風(fēng)險性和流動性的角度對新城控股的營運(yùn)資金管理存在的問題提出改進(jìn)建議。結(jié)論有兩點(diǎn)：第一，企業(yè)只有在盈利性、風(fēng)險性、流動性維度上保持均衡的狀態(tài)才是可持續(xù)發(fā)展之道。第二，新城控股驚人的業(yè)績增長速度離不開前期瘋狂舉債、買地等激進(jìn)手段，持續(xù)的負(fù)債經(jīng)營也使得企業(yè)管理層應(yīng)在看似平靜向好的表象下重點(diǎn)關(guān)注其后面的影響。

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作者簡介：

陳西，華南理工大學(xué)廣州學(xué)院國際商學(xué)院學(xué)生。