對(duì)于我國房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)思考

章彥釗

摘 要：隨著我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金的發(fā)展階段后逐漸走向平穩(wěn)，但是其發(fā)展過程中面臨著較多的問題，這就需要從房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；發(fā)展瓶頸

一、我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展階段，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展逐漸走向平穩(wěn)，如何在市場飽和的狀況下調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略是行業(yè)內(nèi)需要深思的問題，我國房地產(chǎn)周期波動(dòng)頻率縮小，其波動(dòng)幅度減小，但房地產(chǎn)發(fā)展面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)惡化、國內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的難題，下面對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)分析：

（一）銷售面積增速低于零。自從我國房地產(chǎn)商業(yè)化以來，房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)疲態(tài)顯示，但是其住宅銷售面積增速一直維持在20%-30%之間，在2008年以后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了新的形勢，其住宅銷售面積增速維持在零附近，在一些沿海地區(qū)的城市中，這一數(shù)據(jù)甚至降到了負(fù)值，這表明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭逐漸冷卻，其價(jià)格開始平穩(wěn)。但是在全球性金融危機(jī)的影響下，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，房地產(chǎn)受到恐慌心理、股市、利率及匯率等異常變化的影響較大，其可能會(huì)出現(xiàn)較大的不穩(wěn)定性變動(dòng)。

（二）全國范圍內(nèi)的交易量萎縮。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房價(jià)也與日俱增，在價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的背景下，人們帶有很強(qiáng)的從眾買房心理，其全國范圍內(nèi)的交易量顯著提升，但是從2008年以來，全國的房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)了交易量大幅度減少的現(xiàn)象，其降幅甚至達(dá)到了40%以上，這給房地產(chǎn)商帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)房地產(chǎn)整體而言，交易量趨于平穩(wěn)則是一個(gè)利好，這正好給我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式調(diào)整的機(jī)遇。

（三）房地產(chǎn)發(fā)展成本較高。房地產(chǎn)屬于高投資的行業(yè)，其主要的融資渠道是股市和銀行，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)受到較大的波動(dòng)，以房地產(chǎn)的融資而言，一旦房價(jià)趨于穩(wěn)定或者是價(jià)格下跌，金融系統(tǒng)就會(huì)面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，雖然當(dāng)前很多人選擇個(gè)人借貸，這在房地產(chǎn)還貸中屬于優(yōu)良資產(chǎn)還貸，當(dāng)前四個(gè)國有銀行出現(xiàn)的不良貸款率僅為1.5%，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款不良率較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重依賴于開放商的資本投入，一旦房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金危機(jī)，很容易帶動(dòng)銀行陷入困境。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)思考建議

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，保持供求關(guān)系穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展后逐漸走向了供求關(guān)系平衡的狀態(tài)，因此下一步的工作是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場供求平衡，在控制房地產(chǎn)投資速度上，保證房地產(chǎn)發(fā)展符合市場需求規(guī)律，從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面統(tǒng)籌工作，要對(duì)城市建筑進(jìn)行合理改造，提高房地產(chǎn)內(nèi)需，同時(shí)政府要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)形勢優(yōu)化，帶動(dòng)居民收入增長，為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力；再者國家要發(fā)揮其市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商放低銷售價(jià)格，減輕人們的購房壓力，保證人們的居住權(quán)利。從房地產(chǎn)供給方面來說，要提高工程竣工率，充分利用空置房，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，合理優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。

（二）健全市場預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要建立完善的預(yù)警機(jī)制，這有助于政府及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)，并出臺(tái)相應(yīng)的宏觀調(diào)整政策，當(dāng)前我國各級(jí)政府已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展建立了相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，將房地產(chǎn)納入到監(jiān)督系統(tǒng)中，對(duì)于采集的資料進(jìn)行詳細(xì)劃分。預(yù)警機(jī)制建立要采用科學(xué)的計(jì)算方法，規(guī)范空置率的計(jì)算方法并合理設(shè)置警戒線，結(jié)合增量空置率和存量空置率兩大指標(biāo)，建立空置率雙指標(biāo)體系，以便全面反映空置房狀態(tài)。通常而言，增量空置率直接反應(yīng)商品房的控制狀態(tài)，為房地產(chǎn)投資和開發(fā)調(diào)整提供相應(yīng)的市場依據(jù)，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了社會(huì)房屋總量的態(tài)勢和余缺狀況，因此管理部門要制定完善的預(yù)警機(jī)制。

（三）深化金融體制改革。首先是要開發(fā)行業(yè)融資的多樣化，保證房地產(chǎn)資金鏈不會(huì)斷裂，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融保障，同時(shí)要推進(jìn)住宅擔(dān)保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實(shí)施和使用，分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)；再者要推動(dòng)銀行改革，基于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革銀行，提高銀行系統(tǒng)的管理能力，控制金融風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)政府部門要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，保證優(yōu)良資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場中，避免不良資本進(jìn)入造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。

結(jié)語：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變進(jìn)程推進(jìn)，作為國民經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)要適應(yīng)市場的發(fā)展需求，樹立正確的發(fā)展理念，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場穩(wěn)定，健全市場預(yù)警機(jī)制，同時(shí)深化金融體制改革，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供健康的環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周春宇.對(duì)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2009（02）