利率市場化對中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的影響

李昂

[摘 要]利率市場化改革是我國經(jīng)濟體制改革進程中的關(guān)鍵方向和重大舉措。隨著我國利率市場化不斷深入，與百姓生活、利益息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)由于其和商業(yè)銀行等金融體系的密切聯(lián)系，必然會受到一定的影響。特別是目前，我國二、三線城市的房地產(chǎn)市場面臨著嚴(yán)重的去庫存問題，利率市場化改革必然也會多方面對解決此問題有所啟發(fā)。文章針對于我國目前利率市場化改革和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，從多角度來分析利率市場化對我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場參與者的影響，并對未來做出預(yù)測。

[關(guān)鍵詞]利率市場化；房地產(chǎn)行業(yè)；緩解庫存壓力

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.147

1 引 言

“衣食住行”作為人們生活的必需要素，長期對國家的穩(wěn)定和發(fā)展有著重要的作用。住房問題直接影響到我國居民的生活水平，特別是房地產(chǎn)價格也直接關(guān)系到民生問題。但是近些年，由于城鎮(zhèn)化進程的加快，我國的城市房價出現(xiàn)明顯變動，對居民的切身利益提出了挑戰(zhàn)。如何讓房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展成為了政府和社會所關(guān)注的焦點。

而目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展普遍需要依靠融資，因此對利率政策十分敏感。20世紀(jì)五十年代時期，管制利率的政策被很多國家實行，對當(dāng)時的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展起到了一定的作用。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，“利率的政府管制導(dǎo)致金融資源配置效率低下，不利于很多國家經(jīng)濟的發(fā)展”[1]。到了七十年代，利率市場化改革在多個發(fā)達國家得到推廣。九十年代起，我國也開始嘗試?yán)适袌龌母?，目前已取得了很大進展。隨著我國的利率市場化改革的繼續(xù)深入，這必將對于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。

2 利率市場化背景和中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

利率市場化是指政府放開對利率的管制，將利率的決定權(quán)交由各金融部門，金融部門依據(jù)具體的金融市場情況來對利率進行調(diào)整。從新中國人民銀行成立到1995年間，我國政府一貫的金融政策是對利率實行統(tǒng)一管理，各金融部門不能獨立地對利率進行確定或調(diào)整。1996年時，我國政府開始初步推行利率市場化改革。首先，我國實現(xiàn)了同業(yè)拆借市場的利率市場化，使得貨幣市場的利率市場化程度得到一定程度的完善。隨后，在債券市場、存貸款市場也相繼實行利率市場化?？梢灶A(yù)見，我國還將繼續(xù)提高利率市場化改革速度。

對于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場來說，由于此前經(jīng)濟政策的刺激，加上房價就勢的上漲，使得各地房地產(chǎn)的供給量短期內(nèi)快速增多，但是由于城鎮(zhèn)居民住房需求的增長沒有保持同樣的速度，因而隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場仍面臨著銷售下滑、庫存激增的問題。同時，我國房地產(chǎn)的供需雙方，在交易過程中均普遍涉及融資問題，特別是居民購房融資渠道少，主要依靠于銀行信貸。因此，利率市場化改革對我國房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者以及房產(chǎn)中介等對象必然會產(chǎn)生影響，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的去庫存問題也將起到一定的作用。

3 利率市場化對我國房地產(chǎn)市場的影響

3.1 利率市場化對我國購房者的影響

我國的購房者，主要包括消費型和投資型兩種。

其中消費型購房者以購房自住為目的，住房對于他們來說是一種剛性需求。對于消費型購房者而言，由于利率市場化實行的短期內(nèi)，我國貸款利率特別是個人消費貸款將呈現(xiàn)下降趨勢，這使得貸款成本有所降低，也在一定程度上刺激了消費者的購房欲望，從而使得購房需求增加。在新房供給量保持穩(wěn)定的情況下，這將有利于解決我國目前房地產(chǎn)的去庫存問題。

對于投資型購房者而言，貸款利率的下降同樣意味著投資成本的減少，從某種程度上增加了投資者的購房需求；但是從目前來，我國房價不太會出現(xiàn)明顯的變化。另一方面，由于利率市場利率的波動變大，而短期內(nèi)我國存款利率會有所上升，投資者會更加理性地選擇自己在短期內(nèi)較為穩(wěn)定的獲利渠道。因此，利率市場化的改革對于房地產(chǎn)投資的正向影響，不會存在特別明顯的效果。

3.2 利率市場化對我國房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的項目中，幾乎都要部分依靠市場融資來保障項目的運轉(zhuǎn)，所以當(dāng)利率市場化改革帶來的市場短期內(nèi)貸款利率下降，會減少房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，從某種意義上，刺激了房地產(chǎn)供給量的提高。但由于我國目前處在房地產(chǎn)庫存量較大的現(xiàn)狀，國家會對房地產(chǎn)市場進行較長時期的調(diào)控，眾多政策限制著流向房地產(chǎn)市場的資金量，僅靠利率變化，不會刺激房產(chǎn)開發(fā)商過多地增大房產(chǎn)供給量。由此可預(yù)見，利率市場化對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響也不會十分明顯。

3.3 利率市場化對我國房產(chǎn)中介的影響

最后，由于利率市場化后，新房地產(chǎn)開發(fā)的供給量有限，使得短期內(nèi)新的購房需求主要圍繞原有已建住房展開。因此，市場上二手房的交易量會極大地上升，房產(chǎn)中介公司面對更多消費型購房者的需求，也更加需要提高自身的專業(yè)性，幫助客戶匹配需求，才能夠不斷發(fā)展成長，減少此前房價快速上漲時出現(xiàn)的欺瞞客戶行為。而在此過程中，也使得房產(chǎn)中介間進行良性競爭，實現(xiàn)良好、健康的行業(yè)格局。

4 結(jié) 論

隨著利率市場化改革的不斷深入，我國市場利率將不斷地發(fā)生變動。短期內(nèi)，我國存款利率的上升和貸款利率的下降，將導(dǎo)致我國消費型和改善型購房者對購房的需求增加，而這一增加量主要會在我國二手房交易量上顯現(xiàn)，也將在給房產(chǎn)中介帶來積極影響的同時，對其的專業(yè)水平提出更高的要求。

同時，由于目前我國房屋庫存量大，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)供大于求的情況，這很容易導(dǎo)致房價在長期內(nèi)的快速下跌。特別是如果長期發(fā)展下去，由于我國二、三線城市經(jīng)濟較一線城市相對落后，城鎮(zhèn)化速度較慢，房地產(chǎn)需求后勁不足，并且它們對房地產(chǎn)市場的管理調(diào)控措施也不如一線城市完善，因此，會使許多二、三線城市的房價出現(xiàn)下跌，甚至出現(xiàn)崩盤的危險。而利率市場化在短期內(nèi)的影響效果，卻恰恰能夠在一定程度上可以緩解我國目前銷售下降、庫存激增的現(xiàn)象，對我國去庫存問題的解決影響較大。它能夠帶來的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化將降低我國二、三線城市房價崩盤的風(fēng)險，使我國的整體房地產(chǎn)市場更好地發(fā)展。

其次，由于利率市場化帶來的存貸款利率的波動加大，會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險，長期來看，購房者們在選房、購房時也將進行更謹(jǐn)慎、更理性的分析規(guī)劃。因此，許多技術(shù)成本高、帶有投機性質(zhì)的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，由于風(fēng)險控制能力不足，將受到嚴(yán)重影響，而那些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商能夠不斷提升自己的實力，擴大經(jīng)營規(guī)模。

最后，可以預(yù)見的是，隨著利率市場化的發(fā)展，將對房地產(chǎn)交易參與者提出更高的要求，有利于市場逐漸趨于理性，減少房地產(chǎn)泡沫所帶來的不良影響。

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