房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制要點(diǎn)分析

平金榮

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)也發(fā)生了很大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向性更強(qiáng)，理性特征也更加明顯。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身管理理念，完善管理機(jī)制與方法以提升內(nèi)部管理水平，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力與核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算編制;編制要點(diǎn)

在現(xiàn)代化企業(yè)管理中，全面預(yù)算管理是一種非常重要的管理方法與理念，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)起著十分重要的作用。在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展全面預(yù)算，可以將公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)細(xì)分為各業(yè)務(wù)單元的工作目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃，以提高資源的配置效率。同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)展全面預(yù)算，能夠有效改善組織的內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)能力，促使內(nèi)部組織行動(dòng)一致，目標(biāo)清晰地實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)。在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)管理層根據(jù)全面預(yù)算不同流程所反映的預(yù)算執(zhí)行效果制定內(nèi)部管理策略，調(diào)整內(nèi)部管理方案，完善企業(yè)內(nèi)部績(jī)效考評(píng)制度，進(jìn)一步提升員工工作能力與工作質(zhì)量，有效穩(wěn)固企業(yè)發(fā)展根基[1]。

1房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制內(nèi)容與規(guī)范

1.1全面預(yù)算編制內(nèi)容。全面預(yù)算管理是以戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和籌劃，合理配置資源，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控和分析，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和反饋，以及時(shí)改善和調(diào)整經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。全面預(yù)算管理以企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各節(jié)點(diǎn)業(yè)務(wù)為管理對(duì)象，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。全面預(yù)算管理應(yīng)是全員參與，各部門、各崗位都應(yīng)該樹(shù)立預(yù)算理念，建立成本意識(shí);全面預(yù)算管理應(yīng)做到橫向到邊，縱向到底，業(yè)務(wù)范圍全覆蓋，既包括經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等活動(dòng)，又涵蓋人、財(cái)、物等方面，還要貫穿產(chǎn)、供、銷等環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資時(shí)間長(zhǎng)、投資金額大，容易受到宏觀政策和經(jīng)濟(jì)周期的影響，各項(xiàng)目成本彈性較大，費(fèi)用分?jǐn)倧?fù)雜多變，預(yù)算編制缺乏完整的指標(biāo)體系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制內(nèi)容分為三大部分，分別是決策、財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)。其中決策預(yù)算主要與企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的各項(xiàng)突發(fā)狀況有關(guān)。這類突發(fā)狀況不經(jīng)常發(fā)生，有些事件甚至只可能發(fā)生一次。如新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品更新、系統(tǒng)升級(jí)、固定資產(chǎn)購(gòu)置更新、企業(yè)擴(kuò)展等。企業(yè)針對(duì)這類突發(fā)狀況編制預(yù)算，為這些狀況的處理提供一個(gè)大致方向。財(cái)務(wù)預(yù)算是從財(cái)務(wù)指標(biāo)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)際情況編制的預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算的具體形式是財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)預(yù)算的主要編制目的是展示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算與企業(yè)現(xiàn)金流量、負(fù)債、資產(chǎn)、利潤(rùn)等內(nèi)容相關(guān)。業(yè)務(wù)預(yù)算主要是根據(jù)企業(yè)不同時(shí)期的不同業(yè)務(wù)特征與目標(biāo)編制的預(yù)算。在業(yè)務(wù)預(yù)算中，預(yù)算主要內(nèi)容為日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作時(shí)，對(duì)不同的預(yù)算內(nèi)容可采用不同的編制方式。如以時(shí)間序列為編制基準(zhǔn)，按照業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間順序依次分析各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用零基預(yù)算法、增量預(yù)算法等進(jìn)行計(jì)算與編制，很好地實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制目標(biāo)。而如果是與企業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)的預(yù)算，就可以根據(jù)業(yè)務(wù)數(shù)量靈活選用彈性預(yù)算法、固定預(yù)算法等進(jìn)行計(jì)算編制，全面保證預(yù)算編制效果[3]。

1.2全面預(yù)算編制規(guī)范。進(jìn)行全面預(yù)算編制時(shí)要有一定的編制依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算編制依據(jù)就是企業(yè)預(yù)算總目標(biāo)。企業(yè)需要根據(jù)總體的發(fā)展目標(biāo)編制各項(xiàng)細(xì)部?jī)?nèi)容，從而為企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展提供具體參考與指導(dǎo)。從這一角度，可將預(yù)算編制過(guò)程理解為企業(yè)不斷優(yōu)化資源配置的過(guò)程，因此預(yù)算編制的更加精準(zhǔn)、科學(xué)與規(guī)范，更有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算編制工作需要以企業(yè)組織架構(gòu)為基礎(chǔ)開(kāi)展。在進(jìn)行全面預(yù)算編制時(shí)，就是根據(jù)企業(yè)的預(yù)算管理層級(jí)開(kāi)展活動(dòng)，通常包括全面預(yù)算管理的決策機(jī)構(gòu)、工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)三個(gè)層面。企業(yè)決策層根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求下發(fā)相應(yīng)的預(yù)算目標(biāo)，執(zhí)行層以該目標(biāo)為依據(jù)與基礎(chǔ)進(jìn)行預(yù)算編制，在完成編制工作后進(jìn)行上報(bào)。企業(yè)內(nèi)部的工作機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算編制方案進(jìn)行分析評(píng)估與審核，并進(jìn)一步將預(yù)算編制成果上報(bào)到?jīng)Q策層進(jìn)行審核復(fù)批，在經(jīng)過(guò)多次的上傳下達(dá)、修改與評(píng)估審核后最終確定預(yù)算并生效，最后將最終的預(yù)算成果下達(dá)至執(zhí)行機(jī)構(gòu)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行[4]。

在整個(gè)預(yù)算編制體系中，房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)基層職能部門屬于預(yù)算末級(jí)單位，這些基層職能部門要以分解細(xì)化后的預(yù)算目標(biāo)為依據(jù)再做進(jìn)一步編制。完成預(yù)算編制后由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行審核和匯總，然后上傳到企業(yè)經(jīng)理層或董事會(huì)進(jìn)行審核復(fù)批。之后相關(guān)部門根據(jù)決策層的意見(jiàn)與要求對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行修改，修改后將其傳達(dá)到各個(gè)責(zé)任預(yù)算單位，由責(zé)任單位再根據(jù)具體的意見(jiàn)、目標(biāo)等進(jìn)行審核、修改與上報(bào)。在經(jīng)歷多次上述循環(huán)過(guò)程中，真正完成企業(yè)預(yù)算總目標(biāo)。

2房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制具體案例分析

2.1H房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介。H房地產(chǎn)企業(yè)于2005年成立，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元人民幣，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售以及住房租賃等業(yè)務(wù)。近年來(lái)，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。企業(yè)自成立以來(lái)，就在內(nèi)部推行全面預(yù)算管理，并且為了提高內(nèi)部管理質(zhì)量與效率，企業(yè)結(jié)合自身情況構(gòu)建了具有自身特點(diǎn)的預(yù)算管理架構(gòu)。該組織架構(gòu)的決策機(jī)構(gòu)包括股東大會(huì)、董事會(huì)、預(yù)算管理委員會(huì)、經(jīng)理層;日常工作機(jī)構(gòu)為預(yù)算管理委員會(huì)辦公室;執(zhí)行機(jī)構(gòu)包括下屬各分子公司和事業(yè)部。除了構(gòu)建適合自身的組織架構(gòu)外，企業(yè)也應(yīng)用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司，在項(xiàng)目公司內(nèi)部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理職位，由其對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作負(fù)責(zé)，企業(yè)總經(jīng)理對(duì)各個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理具有直接領(lǐng)導(dǎo)權(quán)。

2.2全面預(yù)算編制。H公司的全面預(yù)算編制工作由預(yù)算管理委員會(huì)辦公室主要負(fù)責(zé)，而該委員會(huì)由企業(yè)總經(jīng)理、企業(yè)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、銷售部、成本部等組成。在進(jìn)行全面預(yù)算編制時(shí)，財(cái)務(wù)部承擔(dān)主要的組織職責(zé)。在編制時(shí)，按照企業(yè)業(yè)務(wù)特征以及經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況采用滾動(dòng)預(yù)算編制法進(jìn)行編制，編制周期按照月度、季度、年度來(lái)劃分，全面預(yù)算編制主要內(nèi)容為企業(yè)日常業(yè)務(wù)活動(dòng)。企業(yè)規(guī)定，在每年10月中旬至12月31日啟動(dòng)下一年度的預(yù)算編制工作[5]。

企業(yè)具體的預(yù)算編制過(guò)程如下：每年10月中旬時(shí)，預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)企業(yè)本年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)測(cè)下一年度全面預(yù)算的總體目標(biāo)，擬定全面預(yù)算假設(shè)，制定全面預(yù)算指導(dǎo)文件，并將總體預(yù)算目標(biāo)初步分解到各項(xiàng)目公司和生產(chǎn)單位。各項(xiàng)目公司和生產(chǎn)單位根據(jù)預(yù)算年度經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化、全面預(yù)算目標(biāo)和指導(dǎo)文件的要求編制下一年度的預(yù)算草案，交主管領(lǐng)導(dǎo)初審。11月初各單位將審核后的全面預(yù)算草案上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)辦公室審查，全面預(yù)算管理辦公室匯總平衡各項(xiàng)目公司、生產(chǎn)單位和職能部門的預(yù)算草案，編制財(cái)務(wù)預(yù)算及其他有關(guān)資料，提交預(yù)算管理委員會(huì)審議。預(yù)算管理委員會(huì)組織召開(kāi)預(yù)算質(zhì)詢會(huì)議，審議各部門及公司的預(yù)算草案。11月下旬預(yù)算管理辦公室根據(jù)預(yù)算質(zhì)詢會(huì)的審議結(jié)果，修改預(yù)算草案，并上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)審核。12月中旬全面預(yù)算管理委員會(huì)將審核通過(guò)的預(yù)算草案由總經(jīng)理簽批后上報(bào)董事會(huì)審批，批準(zhǔn)后的全面預(yù)算方案，由預(yù)算管理辦公室確定成文后正式下達(dá)給各公司及生產(chǎn)單位執(zhí)行。企業(yè)全面預(yù)算管理遵循剛性控制原則，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)就必須嚴(yán)格按照方案實(shí)施，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)算執(zhí)行情況與相應(yīng)的激勵(lì)約束機(jī)制掛鉤，預(yù)算年度終了，按照預(yù)算審計(jì)結(jié)果實(shí)施績(jī)效考核，把預(yù)算執(zhí)行情況與經(jīng)營(yíng)者、職工的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，獎(jiǎng)懲分明，從而使經(jīng)營(yíng)者、員工與企業(yè)形成責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一責(zé)任共同體，最大限度調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)者和員工的積極性和創(chuàng)造性。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，全面預(yù)算管理是一項(xiàng)科學(xué)有效的管理理念與方法，合理實(shí)施全面預(yù)算管理有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，推動(dòng)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)全面預(yù)算的重視度，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范與要求，運(yùn)用專業(yè)的理論知識(shí)與技術(shù)方法完善全面預(yù)算編制，提升全面預(yù)算管理水平。

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