房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對策

戴寬

摘 要 我國宏觀調(diào)控的推進與經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，加快了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部精細(xì)化管理，實施全面預(yù)算管理，匹配戰(zhàn)略規(guī)劃，協(xié)調(diào)公司中長期和短期目標(biāo)，在稅收籌劃、財務(wù)預(yù)算、項目施工、營銷戰(zhàn)略、投融資決策等方面提升抵御風(fēng)險的能力，這樣才能在瞬息萬變的市場、波譎云詭的金融環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問題 對策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的項目開發(fā)建設(shè)周期非常長，投入資金數(shù)量非常大，資金非常密集，本身就具有較大的經(jīng)營風(fēng)險。自2016年開始，宏觀調(diào)控政策收緊，金融降杠桿，經(jīng)濟下行，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重大的沖擊，不少中小型企業(yè)面臨資金鏈斷裂、建設(shè)項目暫停甚至宣告破產(chǎn)等困境。同時，2020年8月，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確針對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則實行了新的規(guī)定——房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”。其中，紅線一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，紅線二是凈負(fù)債率不得大于100%，紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍?！叭兰t線”將于2021年1月1日起全面實施，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)又是重重的一擊。為了有效地提高應(yīng)對資金風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險的水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實施全面預(yù)算管理，建立完善的全面預(yù)算管理體系，合理配置各項資源，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）缺乏全面和完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

一般來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照一份合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)來輔助預(yù)算工作的開展。而在實際的房地產(chǎn)項目預(yù)算審核和溝通交流的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有對項目各產(chǎn)品的類型設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部缺乏規(guī)范化管理，缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，或者制定的標(biāo)準(zhǔn)不符合實際、不夠合理，影響了預(yù)算管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)中欠缺的內(nèi)容往往導(dǎo)致預(yù)算審核具有較大的隨意性，未深入分析預(yù)算數(shù)據(jù)的可行性，最終使得信息數(shù)據(jù)偏離實際，阻礙預(yù)算管理工作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的了解不夠透徹，有些員工有意篡改信息數(shù)據(jù)，或存在對當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境預(yù)測不準(zhǔn)確等外部因素，使預(yù)算數(shù)據(jù)不夠合理。久而久之，公司制定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)在實施過程中困難重重，員工完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的信心受挫。

（二）預(yù)算工作效果不明顯，預(yù)算執(zhí)行效率不高

房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占更多的市場份額，經(jīng)常會發(fā)生施工趕進度、趕工程、臨時變更圖紙等情況，使得工程項目在竣工之后和施工預(yù)算不一致，設(shè)計的預(yù)算指標(biāo)和施工的指標(biāo)之間存在較大的差異，最終的數(shù)據(jù)結(jié)果和圖紙計劃差異過大，難以充分發(fā)揮預(yù)算的作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)往往未明晰項目投資預(yù)算和普通預(yù)算之間的異同點，比如項目投資預(yù)算更側(cè)重于設(shè)置投資周期和測算預(yù)期收益等。此外，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)未全過程監(jiān)控所有項目的預(yù)算情況，項目預(yù)算執(zhí)行控制力較弱，各部門配合度較低，使得項目預(yù)算的執(zhí)行效率不高。

（三）缺乏健全的全面預(yù)算管理系統(tǒng)

有些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工具較為落后，使得預(yù)算編制效率較低，準(zhǔn)確性不足，數(shù)據(jù)難以溯源。并且有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，各業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不相通，影響了預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)匯總分析的效率和質(zhì)量，也無法跟蹤監(jiān)控公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的狀況。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的策略

（一）合理制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身管理方式和特性以及以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，制定全面預(yù)算管理規(guī)范，建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)體系，確保全面預(yù)算管理的有序?qū)嵤?/p>

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視積累歷史數(shù)據(jù)、當(dāng)前經(jīng)營狀況、未來發(fā)展計劃等，優(yōu)化各項費用的定額標(biāo)準(zhǔn)，逐步構(gòu)建和持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本費用定額標(biāo)準(zhǔn)體系，包括標(biāo)準(zhǔn)的編制流程和編制方法，合理應(yīng)用多樣的預(yù)算管理法，比如固定法、定期法、增量法、彈性法、零基法、滾動法等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可采用預(yù)算定額控制法，設(shè)置合理項目總的預(yù)算限額，從而控制項目工程成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在每個年度的年末，對公司下一年度的經(jīng)營發(fā)展制定合理的目標(biāo)，編制預(yù)算計劃，并且提供相應(yīng)的資金保障和行政保障。預(yù)算編制是一項很重要的工程，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理人員需要全面調(diào)研和仔細(xì)分析預(yù)算項目，根據(jù)項目的實際需求，制定科學(xué)可行的項目預(yù)算實施方案。然后財務(wù)管理人員需要詳細(xì)審查上報的預(yù)算實施方案，給出專業(yè)的意見，反饋至相應(yīng)的項目部門。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要對預(yù)算執(zhí)行主體授權(quán)，并實施相關(guān)限制措施，使具有相應(yīng)權(quán)限的人員積極履行職責(zé)，按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行任務(wù)，承擔(dān)責(zé)任。

（二）完善預(yù)算工作的管理運行機制，優(yōu)化預(yù)算工作實施效果

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先組建預(yù)算執(zhí)行小組，負(fù)責(zé)完成預(yù)先設(shè)置的經(jīng)營目標(biāo)和管理目標(biāo)的監(jiān)督完成、控制各項業(yè)務(wù)、階段性進行預(yù)算小組總結(jié)。預(yù)算執(zhí)行小組的組長可按照編制的預(yù)算實施方案，更加詳細(xì)地梳理業(yè)務(wù)流程，將其作為項目組日常全面預(yù)算管理的目標(biāo)，按照年度、季度、月度、節(jié)點等嚴(yán)格實施。一旦下發(fā)了預(yù)算管理任務(wù)，如果沒有出現(xiàn)特殊，一律不得隨意修改預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督管理力度，監(jiān)督預(yù)算實施過程中的各個環(huán)節(jié)，跟蹤各預(yù)算指標(biāo)的完成進度，及時發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險并分析解決。房地產(chǎn)企業(yè)可充分借助信息系統(tǒng)，在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)設(shè)置資金流動比率、資金支出進度和成本定額等指標(biāo)作為界限，如果項目資金投入超出預(yù)算，就會智能觸發(fā)警報系統(tǒng)，限制預(yù)算資金的申請，提升預(yù)算執(zhí)行的效率，保證監(jiān)控的有效性。

三是在預(yù)算執(zhí)行時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)地構(gòu)建預(yù)算考核評價制度和相應(yīng)的獎懲制度，制度需要符合公司體系和組織結(jié)構(gòu)的要求和需要。預(yù)算考核主要是為了檢查預(yù)算計劃的具體實現(xiàn)狀況和驗證決策的科學(xué)性。在考核指標(biāo)的設(shè)計方面，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)行業(yè)特點設(shè)置一些個性化的考核指標(biāo)，比如工程項目質(zhì)量達標(biāo)率、安全施工率、投資利潤率、現(xiàn)金流動率、預(yù)算方案完成率、投資回收期限等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用關(guān)鍵業(yè)績考核方式，針對不同的職能部門，設(shè)計不同的考核指標(biāo)和權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，更加客觀準(zhǔn)確地評估項目開發(fā)進度和項目部門的預(yù)算執(zhí)行狀況，及時將預(yù)算考核結(jié)果反饋給各部門和各員工。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意將員工的獎金與預(yù)算完成質(zhì)量、預(yù)算完成率掛鉤，如實兌現(xiàn)相應(yīng)的獎勵承諾，激發(fā)員工開展預(yù)算執(zhí)行工作的積極性，對于預(yù)算執(zhí)行情況較差的部門和員工，應(yīng)追究相應(yīng)的責(zé)任，督促其改進。

（三）加強全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)，并且將全面預(yù)算管理系統(tǒng)和其他業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，包括客戶服務(wù)系統(tǒng)、采購系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、財務(wù)核算系統(tǒng)等，搭建統(tǒng)一的信息化平臺，使業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)可以隨時傳輸?shù)筋A(yù)算管理系統(tǒng)中，使公司的業(yè)務(wù)相互關(guān)聯(lián)、信息共享。房地產(chǎn)企業(yè)可通過全面預(yù)算管理系統(tǒng)，實時跟蹤監(jiān)控項目銷售信息數(shù)據(jù)、動態(tài)成本、合同簽訂、資金計劃、項目回款、項目施工進度等情況，多維度和多層次比較預(yù)算和實際之間的差異、目標(biāo)數(shù)據(jù)和動態(tài)數(shù)據(jù)之間的差距，確保預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的實時共享、信息數(shù)據(jù)的無縫銜接、重要信息的及時反饋等，保證對項目的全過程管控和精細(xì)化管控。

同時，預(yù)算編制是一項覆蓋面廣、復(fù)雜、煩瑣的工作，涉及項目開發(fā)節(jié)點計劃、項目開發(fā)成本管控、房地產(chǎn)銷售、回款、合同管理、人力資源管理、投融資管理、稅務(wù)管理等內(nèi)容，需要形成項目全周期預(yù)算，并且房地產(chǎn)項目通常會跨越多個會計年度，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引進和開發(fā)全面預(yù)算編制系統(tǒng)，根據(jù)外部市場經(jīng)濟和政策環(huán)境的變化，編制滾動預(yù)算，快速高效地搭建項目全周期預(yù)測模型，可改變項目規(guī)劃、銷售、成本等一些基本假設(shè)指標(biāo)，迅速模擬各類情況下的項目現(xiàn)金流和利潤結(jié)果，為公司高層的決策提供有價值的數(shù)據(jù)支撐，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的達成。

四、結(jié)語

為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，我國政府于2020年7月再次強調(diào)“房住不炒”的定位，也就是說，房子是用來居住的，而不是用來炒的。我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循國家宏觀調(diào)控、“房住不炒”定位、房地產(chǎn)“三道紅線”等政策，加強精細(xì)化管理，加強對房地產(chǎn)成本的管控，使資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比3個指標(biāo)保持在國家規(guī)定的安全范圍內(nèi)，合理制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，完善預(yù)算工作的管理運行機制，優(yōu)化預(yù)算工作效果，加強全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展。

（作者單位為邛崍市天際山水文化旅游投資集團有限公司）

參考文獻

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