對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的分析與研究

陳曉明

[摘?要]土地增值稅稅務(wù)籌劃關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展，影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)。文章從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的意義入手展開闡述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)存在的模式落后問題、籌劃過程缺乏規(guī)范問題以及未充分結(jié)合地方政策問題展開分析，提出合理借助土地增值稅利息支出、土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移、整體統(tǒng)籌與建房方式來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃成效提升，在幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)健發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]稅務(wù)籌劃;土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.22.153

1?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要意義

1.1?有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

開展房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的意義之一是可幫助房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，具體情況如下：第一，結(jié)合實(shí)際情況來看，近年來房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益實(shí)現(xiàn)十分不利，此背景下做好土地增值稅稅務(wù)籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升，可在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)的不利處境，令房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);第二，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，通過土地增值稅稅務(wù)籌劃，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)與當(dāng)?shù)卣g的稅務(wù)關(guān)系和諧，為房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

1.2?有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

開展房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的意義之一是有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新，具體情況如下：第一，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較大影響，為保障整體效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋找降低自身風(fēng)險(xiǎn)、增長(zhǎng)自身效益的辦法，而做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃恰好是房地產(chǎn)企業(yè)降低自身風(fēng)險(xiǎn)、增長(zhǎng)自身效益的辦法之一;第二，通過有效的土地增值稅稅務(wù)籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率上升、對(duì)應(yīng)的資金風(fēng)險(xiǎn)降低，在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)可令財(cái)務(wù)管理水平有一個(gè)整體性上升，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展較為有利。

2?當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中的問題分析

2.1?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作模式較為落后

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作模式較為落后，表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作時(shí)沒有持續(xù)進(jìn)行工作模式優(yōu)化及創(chuàng)新，稅務(wù)籌劃難以取得較好節(jié)稅效果，增大了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失，比如因土地增值稅稅務(wù)籌劃工作不到位，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)觸及紅線出現(xiàn)偷稅漏稅并面臨罰款。

2.2?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作缺乏規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作缺乏規(guī)范，表現(xiàn)為稅務(wù)籌劃過程較為混亂，未嚴(yán)格按照籌劃流程開展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以通過稅務(wù)籌劃取得較好的節(jié)稅效果，且稅務(wù)籌劃工作難以為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展策略的制定提供有效參考。例如，未按照稅務(wù)籌劃流程的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)開展工作，沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)涉及的多個(gè)稅種，或沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)涉及的多個(gè)項(xiàng)目，就很可能無(wú)法得到最優(yōu)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案。

2.3?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展未充分結(jié)合地方政策

土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展未充分結(jié)合地方政策，是部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展相關(guān)工作時(shí)存在的問題之一，該問題可能導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃面臨政策風(fēng)險(xiǎn)并導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)損失。其實(shí)，不僅稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃造成影響，地方政府相關(guān)規(guī)劃等也可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃造成影響，比如某城市因發(fā)展需要，需提高城南土地使用率，于是當(dāng)?shù)卣槍?duì)城南頒布了相關(guān)優(yōu)惠政策，希望借助優(yōu)惠政策來促進(jìn)土地使用率提升，那么房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)城南房屋開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)就必須聯(lián)系該優(yōu)惠政策，然而某些房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，增大了自身在稅務(wù)籌劃過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

3?房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

3.1?土地增值稅利息支出籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展過程中時(shí)常會(huì)因?yàn)榻杩钸M(jìn)行房屋開發(fā)而產(chǎn)生借款利息，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)務(wù)必要考慮到這一點(diǎn)，對(duì)土地增值稅利息支出進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅利息支出籌劃的兩種情況如下所示。

情況1：房地產(chǎn)企業(yè)能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來計(jì)算利息的支出費(fèi)用，能提供相應(yīng)的機(jī)構(gòu)貸款證明?？煽鄢亩愘M(fèi)：扣除稅率=5%，土地所支付的費(fèi)用+房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本=x，借款產(chǎn)生的利息支出=y，可扣除稅費(fèi)=5%×x+y。

情況2：房地產(chǎn)企業(yè)不能照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來計(jì)算利息的支出費(fèi)用，不能提供相應(yīng)的機(jī)構(gòu)貸款證明。可扣除的稅費(fèi)：扣除稅率=10%，土地所支付的費(fèi)用+房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本=x，借款產(chǎn)生的利息支出=y，可扣除稅費(fèi)=10%×x。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開發(fā)時(shí)可根據(jù)利息的多少來考慮如何將利息計(jì)入費(fèi)用支出，換言之，借款少、利息少，可不對(duì)其進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目扣除。

3.2?土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法

土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法，其實(shí)就是在合理、合法的基礎(chǔ)上通過某些手段將某部分支出費(fèi)用納入扣除項(xiàng)目費(fèi)用，從而達(dá)到避稅的目的。結(jié)合我國(guó)稅收相關(guān)政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)中的某些支出費(fèi)用（比如企業(yè)內(nèi)部管理費(fèi)用）是不能納入扣除項(xiàng)目費(fèi)用的，不過，在土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可通過優(yōu)化人員分配等方式來進(jìn)行費(fèi)用轉(zhuǎn)移并達(dá)到節(jié)稅目的。下面就“土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法”進(jìn)行舉例說明。

例1：采用優(yōu)化人員分配的方法來進(jìn)行土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員下放到項(xiàng)目中擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，該管理人員涉及的某部分和房屋開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的支出即可納入土地增值稅扣除項(xiàng)目，從而就達(dá)到了合理、合法節(jié)稅的目的。

例2：采用其他合理組織管理方法來進(jìn)行土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃，在設(shè)置企業(yè)組織機(jī)構(gòu)時(shí)向開發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，把房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)能納入開發(fā)項(xiàng)目編制的人員如數(shù)納入開發(fā)項(xiàng)目編制，那么這部分人員產(chǎn)生的費(fèi)用就可納入土地增值稅扣除項(xiàng)目。

3.3?利用統(tǒng)籌的手段開展土地增值稅稅務(wù)籌劃

利用統(tǒng)籌的手段開展土地增值稅稅務(wù)籌劃，有助于房地產(chǎn)企業(yè)從整體上減輕自身的土地增值稅納稅壓力。在利用統(tǒng)籌手段開展土地增值稅稅務(wù)籌劃時(shí)，主要做法可歸納為以下兩點(diǎn)。第一點(diǎn)，綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)參與的所有開發(fā)項(xiàng)目，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目信息收集、整理與分析，以此為統(tǒng)籌手段下的土地增值稅稅務(wù)籌劃提供充足的信息支持。另外，在進(jìn)行項(xiàng)目信息收集整理與分析時(shí)，要尤其注重財(cái)務(wù)信息的完整性與可靠性。第二點(diǎn)，不單獨(dú)針對(duì)某一開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)情況上報(bào)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所有開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效整合后采取集體上報(bào)的做法來降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅整體納稅壓力。

3.4?利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃

利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃可在一定程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅款繳納金額。利用建房方式進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃的政策依據(jù)為：土地增值稅稅收范圍不包括某些建房行為。簡(jiǎn)單來講就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可利用“土地增值稅稅收范圍不包括某些建房行為”這一點(diǎn)，通過某些辦法令此項(xiàng)目涉及的建房行為不在土地增值稅稅收范圍內(nèi)，從而達(dá)到合理、合法節(jié)稅的目的，比如房地產(chǎn)企業(yè)可與客戶達(dá)成合作，在土地使用權(quán)歸該客戶的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶在該土地上建房，此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不必承擔(dān)對(duì)應(yīng)的部分土地增值稅納稅壓力。

4?結(jié)論

綜上所述，土地增值稅稅務(wù)籌劃關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視并不斷提高自身的土地增值稅稅務(wù)籌劃水平，在采取土地增值稅利息支出籌劃方法、土地增值稅費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃方法來進(jìn)行稅務(wù)籌劃的同時(shí)，還可借助統(tǒng)籌手段、建房方式來進(jìn)一步提高土地增值稅稅務(wù)籌劃方案的質(zhì)量，在合理、合法節(jié)稅的同時(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈思威.?關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算探討[J]. 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2019（4）：93-94.