投資性企業(yè)審計風(fēng)險的控制對策研究

王福平

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，伴隨著發(fā)展而來的，是對風(fēng)險和內(nèi)部控制的重視。內(nèi)部審計和內(nèi)控審計是實現(xiàn)審計功能的重要方法。本文通過對房地產(chǎn)審計風(fēng)險的分析，提出內(nèi)部審計和內(nèi)控審計的方法和途徑，以加強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制和管理有效性，保障企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 內(nèi)部審計? 內(nèi)控審計

中圖分類號：F293.3?文獻標(biāo)識碼：A?文章編號：2096-0298（2020）03（b）--02

1 房地產(chǎn)開展審計工作的必要性

1.1 能夠加強房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，提升風(fēng)險管控意識

市場環(huán)境變化迅速，企業(yè)需要提高在市場當(dāng)中的競爭力，因此，房地產(chǎn)公司改善風(fēng)險管理和控制的能力也至關(guān)重要。內(nèi)部審計當(dāng)中非常重要的一點是協(xié)助企業(yè)管理層對企業(yè)在運營過程中所可能面臨和發(fā)生的風(fēng)險進行識別，通過內(nèi)部審計識別風(fēng)險后，企業(yè)可針對風(fēng)險采取相應(yīng)的措施，特別是對風(fēng)險的預(yù)測、規(guī)避、改善和調(diào)整。為了應(yīng)對風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)和快速發(fā)展，實施基于風(fēng)險評估的內(nèi)部審計有助于建立內(nèi)部管理和控制體系，重要的是建立內(nèi)部業(yè)務(wù)流程和合理分擔(dān)職責(zé)，建立可靠的管理系統(tǒng)等，并在一定程度上促進企業(yè)的資產(chǎn)管理質(zhì)量和財務(wù)信息質(zhì)量。

1.2 降低審計風(fēng)險，提升審計質(zhì)量

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部的業(yè)務(wù)運行情況和管理現(xiàn)狀采用內(nèi)部審計主要依靠于信息系統(tǒng)的實現(xiàn)，但是在運用計算機開展內(nèi)部審計的過程中，仍舊存在很多問題，主要體現(xiàn)在人員、方法、內(nèi)容上。內(nèi)部審計人員信息化素質(zhì)不高、審計方法有待改進和提升、審計內(nèi)容有待優(yōu)化等方面，都會致使內(nèi)部審計工作出現(xiàn)障礙，無法有效地識別企業(yè)運營中存在的風(fēng)險并提出合理有效的解決措施。因此，面對房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計人員制定科學(xué)有效的內(nèi)部審計方法、加強人員綜合素質(zhì)顯得非常緊迫。主要是采用科學(xué)的審計方法對企業(yè)風(fēng)險進行識別和評估，為企業(yè)管理層提供有效的解決措施和意見。

1.3 有助于提升內(nèi)部審計在企業(yè)內(nèi)部管理上的地位

在房地產(chǎn)企業(yè)開展內(nèi)部審計工作中，要時刻注意以風(fēng)險為最終導(dǎo)向，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險點，對企業(yè)內(nèi)部的審計資源做到充分利用，以此提升內(nèi)部審計工作效果，并要提高內(nèi)部審計在工作當(dāng)中的地位。房地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計管理已經(jīng)發(fā)展到一個不容忽視的水平，需要提高內(nèi)部審計的承認(rèn)度，并擴大職業(yè)發(fā)展的空間。

2 目前房地產(chǎn)審計面臨的主要風(fēng)險

內(nèi)部審計是企業(yè)在風(fēng)險評估后進行的內(nèi)部評估，以確定審計重點、防止工作中的錯誤和欺詐、提高企業(yè)管理水平，并最終實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。

2.1 重大風(fēng)險

2.1.1 固有風(fēng)險

固有風(fēng)險主要是指因為企業(yè)的內(nèi)部因素和外部目標(biāo)環(huán)境而不考慮內(nèi)部控制，導(dǎo)致企業(yè)最終無法達成其目的的風(fēng)險。如今，隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了下降的趨勢，加上復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境和強有力的治理動機，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險水平相對較高。主要風(fēng)險有：（1）企業(yè)風(fēng)險投資決策，接受高地價和更為謹(jǐn)慎的投資決策風(fēng)險。（2）承包合同，沒有嚴(yán)格控制投標(biāo)可能導(dǎo)致項目成本預(yù)算過高。（3）為了降低成本和項目管理風(fēng)險，壓縮成本和工期，可能會出現(xiàn)預(yù)算外情況。

2.1.2 內(nèi)部控制風(fēng)險

該風(fēng)險主要是指內(nèi)部控制在企業(yè)運營過程中無法起到應(yīng)有的功能，可能出現(xiàn)內(nèi)部控制失效的情況。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在ERP框架內(nèi)建立了自己的內(nèi)部信息控制系統(tǒng)，但內(nèi)部控制需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展及時調(diào)整和更新。如果沒有及時更新，內(nèi)部控制系統(tǒng)將無效，控制風(fēng)險將相應(yīng)地大幅增加，風(fēng)險水平也會上升。

2.2 國家政策風(fēng)險

自黨的十九大以來，我國政府加強了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，并在不同的人口地區(qū)逐步實施了房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管及控制政策。例如，一些省份和城市實施了購買權(quán)限制、貸款限制、價格限制和搖號政策，這些城市采取這些措施是為了對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要注重個人居民住房的使用，同時對購房人的信用狀況進行嚴(yán)格審查，嚴(yán)格把控一人占用多套房子的情況。這些都表明了國家對房地產(chǎn)市場的管控決心，并時刻對市場進行監(jiān)管，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要考慮的政策風(fēng)險因素。

2.3 內(nèi)部管控風(fēng)險

全球經(jīng)濟風(fēng)云變幻，國內(nèi)經(jīng)濟也處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中也處于時刻面對外部風(fēng)險的情況。外部風(fēng)險主要包括政治風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險和房地產(chǎn)法律法規(guī)風(fēng)險等。在戰(zhàn)略決策中，管理層必須充分評估企業(yè)面臨的風(fēng)險，并提高風(fēng)險管理和控制能力。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中還會面對自身的內(nèi)部管控風(fēng)險，如項目開發(fā)風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、投資風(fēng)險、人員風(fēng)險等。公司必須及時預(yù)測風(fēng)險并采取相關(guān)措施規(guī)避或降低風(fēng)險，才能使公司穩(wěn)步發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開展審計工作的前提

3.1 構(gòu)建風(fēng)險管理框架

房地產(chǎn)公司可以構(gòu)建適合自己企業(yè)的風(fēng)險管理體系，結(jié)合房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)特征、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)決策目標(biāo)，以此來確定企業(yè)風(fēng)險管理目標(biāo)、管理程序和管理方式。通過分解和執(zhí)行戰(zhàn)略目標(biāo)，公司將確認(rèn)每個業(yè)務(wù)領(lǐng)域的主要目標(biāo)和關(guān)鍵風(fēng)險點，并確定重要風(fēng)險管理環(huán)節(jié)和初步審計結(jié)果、審計計劃實施和合理的審計資源分配。

3.2 建立風(fēng)險管理體系

首先，企業(yè)需要充分吸收不同的專業(yè)人士，組建風(fēng)險管理團隊或設(shè)立專門部門，以此改善和提升自身風(fēng)險管控水平。其次，針對企業(yè)所面臨的外部或內(nèi)部等各類風(fēng)險，企業(yè)要進行準(zhǔn)確的識別和評估。一般采用的風(fēng)險識別方法：問卷調(diào)查法、訪談法、檢查資料法、分析性復(fù)核等。上述四種方法的結(jié)合使用更容易對風(fēng)險進行識別。再次，對已經(jīng)識別的風(fēng)險開展評估工作。在實踐中，可以根據(jù)同一行業(yè)或標(biāo)桿企業(yè)的量化風(fēng)險評估指標(biāo)確定評估工作當(dāng)中的量化標(biāo)準(zhǔn)。例如，工程管理的主要目標(biāo)是改善項目的執(zhí)行控制、降低總體質(zhì)量的問題、減少投訴等，可以據(jù)此確定定量指標(biāo)，如項目計劃的實施進度和成功交房驗收的成功率。最后，根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果對風(fēng)險進行審計分析。在分析風(fēng)險過程中，要對風(fēng)險根源進行深度挖掘，研究風(fēng)險來源，并將風(fēng)險點與國家政策、市場環(huán)境、公司內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制體系等進行結(jié)合，充分對企業(yè)風(fēng)險進行全面評估，分析其發(fā)生的可能性、損失規(guī)模、涵蓋范圍等，并提出有效的方法和措施來規(guī)避風(fēng)險。

4 加強審計工作的主要措施

4.1 把握審計業(yè)務(wù)的關(guān)鍵控制點

第一，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部審計必須基于企業(yè)的業(yè)務(wù)情況和風(fēng)險點，根據(jù)管理層所重視的方面，合理制訂工作計劃，重點是長周期、大資金或不正常銷售的項目。第二，根據(jù)審計項目的具體目標(biāo)，選擇特殊或普通審計方法，如工程審計、內(nèi)控審計和經(jīng)責(zé)審計等，并考慮根據(jù)審計資源與外部公司進行內(nèi)部審計或聯(lián)合審計的可能性。在某些審計活動中，內(nèi)部審計人員應(yīng)充分利用審計軟件進行電子數(shù)據(jù)處理，并審查和分析審計文件，以確保審計質(zhì)量和效率。

4.2 做好內(nèi)部控制測試和評價

在開展公司內(nèi)控審計時，首先要評估內(nèi)部控制設(shè)計有效性和完整性。通過檢查被審計單位的制度匯編，并通過訪談確定公司是否制定完備的制度體系以及是否根據(jù)公司制度規(guī)定建立健全內(nèi)部控制體系，項目的開展和實施是否包括合同簽訂、項目立項、制訂計劃、過程管理、結(jié)算、實施、驗收及驗后評價等過程。其次，通過穿行測試、資料復(fù)核和其他方法來確定被審計單位是否嚴(yán)格審查項目決策、成本控制、質(zhì)量控制等，以評估內(nèi)部控制的有效性。與此同時，必須密切注意是否存在領(lǐng)導(dǎo)層高于內(nèi)部控制體系的情況，以查明是否存在管理層舞弊的風(fēng)險。

4.3 加強固有風(fēng)險的實質(zhì)性檢查

鑒于上述高風(fēng)險領(lǐng)域，企業(yè)內(nèi)部審計人員應(yīng)改進審計方法，提高自身綜合素質(zhì)，加大審計力度，以便進行更有效的實質(zhì)性測試。首先，項目投資決策和項目控制的有效性和合理性。檢查項目可行性報告和有關(guān)內(nèi)部批準(zhǔn)文件，進行項目的可行和定位研究，評估決策的合理性和執(zhí)行程序的完整性。其次，符合招標(biāo)協(xié)議和成本控制。檢查招標(biāo)計劃，分析規(guī)劃的合理性，檢查項目招標(biāo)、評標(biāo)、公示的流程是否完備無誤，并將重點放在排除潛在競標(biāo)者和其他欺詐行為。與此同時，檢查項目成本控制，確定費用賬戶是否完整和清晰，并確定相應(yīng)變化是否一致，檢查項目核算報告和相關(guān)成本分析材料，對實際成本支出進行計算，確定是否與預(yù)算一致，如果發(fā)生差異較大的情況，要及時查明原因并提出警告。最后，工程管理的安全控制。檢查土地、項目建設(shè)等各項證件是否齊全，確認(rèn)開發(fā)項目是否按照國家規(guī)定和研發(fā)時間是否符合規(guī)定。檢查施工項目竣工驗收報告、消防檢查等資料，確定在開發(fā)后期項目是否按計劃進行。

審計結(jié)束后，除了對發(fā)現(xiàn)問題要寫入工作底稿形成審計報告以外，內(nèi)部審計人員還必須研究典型或普遍問題的深層根源，從企業(yè)管理的角度，為管理層提出適當(dāng)?shù)恼囊庖娨怨﹨⒖?，實現(xiàn)內(nèi)部審計的職能和增值。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)市場面臨著巨大的泡沫抑制和政治監(jiān)管。房地產(chǎn)公司需要分析情況，并根據(jù)具體情況積極適應(yīng)國內(nèi)環(huán)境的整體變化，通過外部轉(zhuǎn)換，積極優(yōu)化和改進內(nèi)部管理，以增強內(nèi)部力量。內(nèi)部審計工作是內(nèi)部管理的重要組成部分。一般來說，企業(yè)應(yīng)依靠內(nèi)部審計的實施和優(yōu)化，逐步研究相關(guān)問題，并提供理論和經(jīng)驗支持，以便進一步改進管理制度。同時，企業(yè)必須在人才培養(yǎng)方面做得很好，逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)機制，整合長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略，并促進人力資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)要加強內(nèi)部審計后續(xù)工作，做好整改備案和監(jiān)督工作，確保企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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