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    房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制探討

    2019-09-10 08:01:09姚紅芬
    現(xiàn)代營銷·理論 2019年5期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)

    姚紅芬

    摘 要:房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高回報(bào)型企業(yè),但同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)類企業(yè),一項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展涉及多個(gè)環(huán)節(jié),涵蓋政府機(jī)構(gòu)、建筑公司等其他企業(yè)多個(gè)主體參與,項(xiàng)目開展較為復(fù)雜。在當(dāng)前的政策環(huán)境以及市場(chǎng)走勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì),企業(yè)收益空間大幅縮水,行業(yè)行情低迷,居民投資傾向下降,甚至商業(yè)銀行也提高了放貸要求,在這樣的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)若想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,則必然要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和成本管理,降本增效?;诖?,本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),并進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析,最后針對(duì)性地提出了房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目成本控制效率的有效途徑。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目成本控制 成本管理風(fēng)險(xiǎn)

    一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成管本理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

    在企業(yè)經(jīng)營中,風(fēng)險(xiǎn)的存在具有客觀性,內(nèi)外部因素的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)既擁有外部風(fēng)險(xiǎn),也存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)踐來看,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾類:

    (一)資金風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)的主營項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā),在項(xiàng)目建設(shè)中需要投入大量的資金,目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款、股權(quán)融資等各類融資來實(shí)現(xiàn)杠桿操作,企業(yè)負(fù)債比例較高,而房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠房產(chǎn)銷售來回籠資金,再償還負(fù)債。在過去幾年,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,投資回報(bào)率居高不下,給企業(yè)帶來了巨大的收益。但近年來,“炒房”熱情的高昂催生房地產(chǎn)企業(yè)的非理性繁榮,高昂的房產(chǎn)價(jià)格不但給普通居民帶來較大的生存壓力,而且同時(shí)也給國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素,基于此,政府采取宏觀手段來打壓房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步非理性擴(kuò)張發(fā)展,與此同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也逐漸平穩(wěn),在國家政策和市場(chǎng)變動(dòng)雙重影響下,商業(yè)銀行加強(qiáng)了對(duì)貸款的管理,房地產(chǎn)企業(yè)借貸難度較大,再加上一直以來我國企業(yè)過于依賴銀行貸款,其自有融資渠道單一,在銀行加大貸款管轄后,企業(yè)融資難度和融資成本直線上升[1]。另外,“限售”、“房產(chǎn)稅”等政策也增加了房產(chǎn)銷售的難度,房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠難度較大,同時(shí)房產(chǎn)管理周期加長、管理成本增加,進(jìn)一步加大了企業(yè)資金回流難度,企業(yè)資金鏈斷鏈風(fēng)險(xiǎn)較高,負(fù)債償還壓力較大,甚至面臨破產(chǎn)危機(jī)。

    (二)管理風(fēng)險(xiǎn)

    經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深化增加了企業(yè)對(duì)成本管理的重視,但整體來看,房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理并不全面,側(cè)重于事中控制,而相對(duì)忽視事前預(yù)測(cè),前期對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格、施工環(huán)境等考量不足,事前預(yù)測(cè)效果甚微,企業(yè)成本管理水平較為一般,管理重復(fù)和管理真空問題并存,成本管理效率低下,風(fēng)險(xiǎn)增加因素眾多。

    (三)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)涉及多個(gè)主體,這也使得其稅收管理較為復(fù)雜,而稅率作為國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的宏觀手段,變動(dòng)性較強(qiáng),比如從2016年?duì)I業(yè)稅改增值稅后,稅率已經(jīng)經(jīng)過了多次的改動(dòng),幾乎每年一遍,增加了企業(yè)稅務(wù)管理的難度。而且房產(chǎn)項(xiàng)目施工周期較長,項(xiàng)目橫跨多個(gè)納稅周期,進(jìn)一步增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外,人員對(duì)政策制度解讀的及時(shí)性、自身專業(yè)能力也給企業(yè)會(huì)計(jì)核算、應(yīng)納稅額計(jì)算等帶來了不確定性,給企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

    從當(dāng)前來看,《造價(jià)管理辦法》、《成本管理制度》等政策制度給房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建設(shè)提供了較為全面的參考數(shù)據(jù),企業(yè)也逐漸從重靜態(tài)轉(zhuǎn)移為重動(dòng)態(tài)管理[2]。但整體而言,企業(yè)成本管理依舊較為粗放,效果不顯著。在深入研究中可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中還存在諸多問題,給成本管理風(fēng)險(xiǎn)提供了滋生地。其中存在的問題具體可以歸納為以下幾點(diǎn):第一,成本管理未能全面開展。受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式、管理理念、人員綜合能力等的影響,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中依舊以短期利益的獲取為主,實(shí)踐中企業(yè)的成本核算也多側(cè)重于項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié),在設(shè)計(jì)階段的成本管理效力較弱。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要用來規(guī)劃招投標(biāo)工作,在加上房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭環(huán)境,為得到施工資格,存在企業(yè)過度壓縮工程款的問題,設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所制定的成本并不具有太多的參考價(jià)值,進(jìn)一步加劇了管理者對(duì)設(shè)計(jì)階段成本管控的忽視,無法從事前制定成本控制策略。第二,成本核算和分析缺乏準(zhǔn)確性。企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)在應(yīng)用過程中各自為營,系統(tǒng)信息編碼不一致,各部門本位思想嚴(yán)重,彼此缺乏溝通,數(shù)據(jù)難共享。第三,成本管理制度不不健全。多數(shù)企業(yè)成本管理制度的核心并未改變,再加上監(jiān)督機(jī)制的缺乏,制度有效性無法得到準(zhǔn)確評(píng)估,成本管理效率也難以提升。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目成本控制的途徑

    (一)識(shí)別項(xiàng)目各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),實(shí)施全成本管理

    1.項(xiàng)目投資決策階段。

    房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括政策、土地獲取等外部因素以及企業(yè)融資能力因素。因而,在此環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高投資可行性分析效率。具體可以借助全面預(yù)算管理機(jī)制,通過制定和強(qiáng)化項(xiàng)目各環(huán)節(jié)資金預(yù)算指標(biāo)來確定科學(xué)合理的資金定額。為確保預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性和適宜性,財(cái)務(wù)人員除提高自身專業(yè)能力外,還應(yīng)深入業(yè)務(wù)前線,了解材料、人工、政策等市場(chǎng)因素,盡可能將主要影響因素納入預(yù)算編制中。

    2.項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段。

    房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括建筑設(shè)計(jì)、建筑環(huán)境等,為避免中途修改設(shè)計(jì)、增加不必要的成本問題,主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先提高設(shè)計(jì)部門和施工部門、銷售部門的溝通,通過和銷售部門溝通來了解當(dāng)前受歡迎的房型結(jié)構(gòu),了解影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素;通過和施工部門溝通來提高對(duì)施工環(huán)境的理解,同時(shí)為施工難題提供指導(dǎo)。在充分了解各類信息后,設(shè)計(jì)施工方案,并由財(cái)務(wù)部門對(duì)比各方案投入成本比,從中選出性價(jià)比更高的方案。其次,對(duì)施工中涉及稅務(wù)的環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃,由專業(yè)稅務(wù)人員提前制定稅務(wù)籌劃方案。

    3.項(xiàng)目施工階段。

    房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是材料供應(yīng)商、建筑商的信譽(yù)度以及資料價(jià)格波動(dòng)、工程質(zhì)量、工程周期等,同時(shí)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而,首先,在材料采購環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)階段選擇材料供應(yīng)商,并簽訂購貨合同,既能規(guī)避價(jià)格漲價(jià)問題,也能為稅務(wù)籌劃提供較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。所需要注意的一點(diǎn)是,在考慮供貨商資質(zhì)的同時(shí),還需要考慮其是否可以提供專用增值稅發(fā)票,對(duì)一般納稅供應(yīng)商和小規(guī)模納稅人供應(yīng)商所提供的價(jià)格進(jìn)行合理對(duì)比,選擇最優(yōu)的價(jià)格。同時(shí),做好供應(yīng)商信譽(yù)調(diào)查,并嚴(yán)格制定違約條款,確保施工階段貨物的質(zhì)量和供貨的及時(shí),控制采購成本[3]。其次,完善監(jiān)督機(jī)制,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管,實(shí)時(shí)對(duì)比實(shí)際工程進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度,并及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度,確保工程可以按期竣工。另外,加強(qiáng)內(nèi)部控制,規(guī)范各人員行為,避免貪污腐敗、損害公司利益的現(xiàn)象發(fā)生。

    4.項(xiàng)目銷售階段。

    此階段主要存在的風(fēng)險(xiǎn)為資金回籠風(fēng)險(xiǎn),主要受政策和購買欲的影響,因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視市場(chǎng)行情、政策行情分析,并根據(jù)淡旺季制定合理的價(jià)格,同時(shí)對(duì)購房者的資信情況、購買能力等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,減少中途毀約、房產(chǎn)滯銷現(xiàn)象,加快資金回籠。

    (二)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備

    基礎(chǔ)準(zhǔn)備主要是指企業(yè)管理思想以及人員綜合能力,這兩個(gè)因素是支撐成本管理在企業(yè)內(nèi)部順利運(yùn)行的基礎(chǔ)前提。因此,首先,樹立正確的成本管理理念,促使管理者將成本管理提高到戰(zhàn)略層面,做好頂層設(shè)計(jì)。其次,加強(qiáng)人員能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)組織全體人員學(xué)習(xí)成本管理知識(shí)、解讀相關(guān)政策內(nèi)容,提高其對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建設(shè)的重視,并積極參與其中。同時(shí),加快財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)型,促進(jìn)財(cái)務(wù)人員從核算等低附加值工作向管理、決策分析等高附加值工作的轉(zhuǎn)變,為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提供高效支持。

    四、結(jié)束語

    綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不善必然會(huì)增加企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而為企業(yè)帶來破產(chǎn)威脅,不利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)出發(fā),企業(yè)在實(shí)踐中可以從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工以及銷售等全過程出發(fā),識(shí)別項(xiàng)目各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),實(shí)施全成本管理,并通過基礎(chǔ)準(zhǔn)備的優(yōu)化,進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理效率,從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]佟風(fēng)華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究[J].中小企業(yè)管理與科技,2018(11):45-47.

    [2]辛?xí)?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2018(05):112.

    [3]李瑞華.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討[J].會(huì)計(jì)師,2018, 295(16):46-47.

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