淺談營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理

陳志華

摘要：營改增是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，是我國近幾年稅收中的核心工作，營改增對于各個領(lǐng)域的企業(yè)都有著極為重要的影響作用。在營改增政策實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著眾多的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，由于營改增政策的目的是減少稅負，防止重復征稅，有助于緩解企業(yè)的稅負壓力，切實增強企業(yè)的經(jīng)濟效益。在營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)受銷售范圍擴大與混合銷售稅率不同等眾多影響，營銷方案也應(yīng)當進行及時的改變。所以本文在此背景下，簡要分析營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理工作，并提出具體的管理策略。希冀有效促進房地產(chǎn)企業(yè)未來經(jīng)營水平提高。

關(guān)鍵詞：營改增政策;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制與管理;稅收

營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對于社會發(fā)展的各項工作而言，有著極為重要的促進作用。在營改增政策后，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況得到了顯著的改變，尤其是經(jīng)濟運行環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行針對性調(diào)整，切實做好成本控制與管理，有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展。

一、營改增特點及意義

營改增的特點是細節(jié)復雜且工作量大、責任重大、進程較快。雖然營改增政策在實施之前經(jīng)過了多年的籌劃，但是在實施過程中難免會遇到這樣那樣的問題，主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)在營改增之后，自身的情況受到了眾多的影響。部分細節(jié)工作亟待處理，所以必須認清成本結(jié)構(gòu)比例問題，才能獲取最大程度的經(jīng)濟利潤，由于營改增的工作細節(jié)較多，且不同企業(yè)的差異較大，所以企業(yè)進行營改增都必須自主獨立的解決問題，重新設(shè)計相關(guān)系統(tǒng)。稅務(wù)無小事，雖然看似不起眼的變化，卻會導致數(shù)以億計的稅費產(chǎn)生變化。企業(yè)進行營改增必須審慎配置以及資產(chǎn)運營結(jié)構(gòu)。

二、營改增政策后對房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的影響分析

在營改增政策實施后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況受到了一定的影響，稅收成本也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本與銷售成本。

（一）對于房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的影響

土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中占據(jù)最大比重，低成本表現(xiàn)在土地購置，房地產(chǎn)企業(yè)向政府繳納土地出讓金。營改增政策后大幅度下降了房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的購置土地價格如果增高，納稅額也會增加，結(jié)合目前我國的土地價格能夠看出，北上廣的土地價格一路攀升難以降低企業(yè)的土地成本，所以樓盤價格自然而然的往上漲。用長遠眼光來看，房地產(chǎn)企業(yè)難免會轉(zhuǎn)向價格較低的土地進行拓展，所以樓盤價格以及土地價格勢必會回歸。

（二）對于房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

施工環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的重點內(nèi)容，在施工過程中施工中產(chǎn)生的各項成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的構(gòu)成要素。在營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本卻并沒有獲得稅收優(yōu)惠，主要原因在于建筑施工階段，成本主要是原材料采購或者是勞務(wù)花費等，而且大部分原材料來自于小作坊與私營企業(yè)，這些企業(yè)并不具備開具增值稅發(fā)票的能力，因此在此類情況下，營改增政策中的征收增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)則是加大了稅收負擔，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)抵扣，并且部分成本變高，面臨著巨大的稅負壓力，因而房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當結(jié)合自身的實際情況以及營改增政策需求，有針對性的進行調(diào)整和完善，才能夠循序漸進的提高社會效益與經(jīng)濟效益。

（三）對于房地產(chǎn)企業(yè)前期墊付成本的影響

根據(jù)當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，我們能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，重要方法之一便是樓盤預售，有助于房地產(chǎn)企業(yè)確保資金充足流動，但是如果缺乏這項預售款，企業(yè)會面臨著貸款以及融資各項壓力，所以企業(yè)必須要加強預售款的有效回籠?；跔I改增政策實施后企業(yè)的建筑成本以及各項的財務(wù)成本都繳納增值稅，但是有的成本難以出具發(fā)票，所以會產(chǎn)生各式各樣的問題，導致房地產(chǎn)企業(yè)必須自行墊付相應(yīng)的增值稅，而墊付成本則需要從樓盤預售款中扣除。從而營改增政策導致房地產(chǎn)企業(yè)的前期墊付成本不斷增加，以致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動受到影響。

根據(jù)相關(guān)案例，我們能夠得出，例如在差額模式下：已知某房地產(chǎn)開發(fā)商是一般納稅人，與施工企業(yè)在承包合同中簽訂了合同價款，合同價款為10000萬元，并且合同價款不含稅，貸款中也不含200萬鋼筋材料費，企業(yè)在采購鋼材后，交給施工企業(yè)，企業(yè)選用簡易計稅方式。根據(jù)以上材料，可以得出增值稅總額為10000÷1.03=9708.74萬元，應(yīng)繳納的稅款為291.26萬元。乙公司申報增值稅稅金291.26萬元，而甲方公司對這部分成本包含的增值稅未能抵扣，只能作為建安成本總額列示，成本的負擔更重了。根據(jù)以上論證，營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本以及稅費調(diào)整受到了嚴重的影響。

三、營改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理策略

根據(jù)上文的分析，我們能夠得出營改增是從國家戰(zhàn)略宏觀環(huán)境為各行各業(yè)的企業(yè)提供幫助，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動具有特殊性，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中是否受益并不確定，但是為了進一步推動營改增政策的有效實施，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分加強成本控制與管理工作。

（一）充分重視進項稅抵扣

在發(fā)展過程中必須正確認識成本控制與管理的重要性，由于企業(yè)的建筑成本難以進行進項稅抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)會面臨著沉重的稅負壓力。對于此類情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在成本管理過程中充分考慮如何做好進項稅抵扣工作。例如建筑成本這一部分，可以盡量選取具有資質(zhì)的原材料企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)必須與國家稅務(wù)總局以及政府進行聯(lián)合，并且提出建議，能夠使營改增部門明確房地產(chǎn)的進項稅抵扣規(guī)定，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定的支持，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策實施后提高經(jīng)濟效益。

（二）應(yīng)加強發(fā)票票據(jù)管理

營改增政策下，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲取增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)以及進項稅額抵扣是發(fā)展中的重點內(nèi)容，所以企業(yè)必須結(jié)合自身的實際情況，只有正確認識發(fā)票票據(jù)管理工作的重要性，才能落實營改增政策要求，切實提高自身的經(jīng)濟效益與發(fā)展水平，推動營改增工作有效進行。當前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當通過培訓，加強專業(yè)教育培訓，循序漸進的提高財務(wù)人員的稅務(wù)專業(yè)技能與綜合素養(yǎng)，使工作人員具備發(fā)票管理能力以及發(fā)票使用能力，同時應(yīng)當與原材料供應(yīng)商進行有效的溝通和配合，充分享受企業(yè)稅負的抵扣額度，能夠緩解企業(yè)面臨的資金周轉(zhuǎn)問題。

（三）科學合理的進行財務(wù)管理

營改增是重要的決策，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，企業(yè)必須積極的應(yīng)對營改增政策實施后帶來的各類變化，應(yīng)當根據(jù)自身的實際情況從財務(wù)管理角度進行分析與探究，切實做好各項準備工作，例如可以從進項稅抵扣以及各項消費等進行落實，切實降低企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營成本，能夠找到自身發(fā)展與營改增政策實施中的有效契合點，才能夠降低企業(yè)的稅負，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益，確保營改增政策的貫徹落實，促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)生變化，敦促房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)人員的專業(yè)技能與工作素養(yǎng)，同時升級財務(wù)核算系統(tǒng)，進一步提高財務(wù)人員的管理技巧與業(yè)務(wù)水平，通過重新規(guī)劃企業(yè)的稅費控制點，制定科學合理的發(fā)展策略，同時企業(yè)應(yīng)當加強財務(wù)管理工作，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營的實際情況，考慮建筑外包。

四、結(jié)束語

綜上所述，當前我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，人們對于房屋建筑的需求量在不斷增加，房地產(chǎn)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，要想推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，增強企業(yè)的經(jīng)濟效益，就必須正確認識當前的發(fā)展局勢。在營改增政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著眾多的挑戰(zhàn)與機遇。營改增的目的是進一步科學合理設(shè)置稅制，避免營業(yè)稅重復征收這一弊端，切實消除房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度障礙，房地產(chǎn)企業(yè)必須有效結(jié)合營改增的相關(guān)政策，科學合理的規(guī)范自身的納稅行為，有效降低企業(yè)的經(jīng)營成本，促使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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