供給側結構性改革背景下湘潭市房地產如何去庫存

摘 要：房地產企業(yè)去庫存是 2018 年我國供給側結構性改革的任務之一，湖南省房地產企業(yè)也面臨去庫存的壓力。按照中央、省委經濟工作會議關于深化供給側結構性改革和化解三四線城市房地產庫存的工作要求，湘潭市人民政府召開新聞發(fā)布會，正式公布并開始實施《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充意見》，再次釋放出政府讓樓市“回歸居住屬性”的堅決態(tài)度。

關鍵詞：供給側改革；房地產；房地產庫存

一、目前湘潭市房地產市場庫存的現(xiàn)狀

湘潭市在全省率先發(fā)力，出臺《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，通過實施九大創(chuàng)新舉措，有效推進了房地產去庫存。數(shù)據(jù)顯示，2016年湘潭市房地產市場活躍度大幅提升，全市本級新建商品房登記銷售210.39萬平方米（19103套），同比增長28.75%。截至2016年12月底，湘潭市本級新建商品房剩余可售量較2015年底下降28%，庫存去化周期較上年底減少11個月。中央、省委經濟工作會議指出，2017年是供給側結構性改革的深化之年，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多的問題。湘潭屬于三線城市，房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對于促進我市經濟社會發(fā)展、實現(xiàn)“偉人故里、大美湘潭”戰(zhàn)略目標具有十分重要的意義。2016年以來，在系列利好政策措施的有序引導下，我市房地產市場活力大幅增長，庫存房源明顯減少，市場發(fā)展格局穩(wěn)步向好。但在行業(yè)發(fā)展過程中，由于受宏觀經濟及本市諸多綜合因素影響，房地產市場依然存在市場需求端結構單一、供給側結構性改革有待深入推進、去庫存壓力仍然存在、行業(yè)持續(xù)增長的內生動力不足等困難和問題。因此，在潭政辦發(fā)〔2016〕23號文件的基礎上，著眼新形勢，切合新實際，盡快出臺全面去化房地產庫存、深入推進房地產供給側改革、挖掘和培育行業(yè)新增長點的政策措施，不僅是貫徹落實中央、省委經濟工作會議精神的重要體現(xiàn)，更是促進我市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、推動經濟社會快速穩(wěn)步發(fā)展、建設“大美湘潭”“幸福湘潭”的迫切要求。

二、湘潭市房地產供給側結構性改革下去庫存的問題

（1）供給側結構性改革有效發(fā)力不足，企業(yè)投資信心不足從數(shù)據(jù)來看湘潭市各縣房地產去庫存正在穩(wěn)步消化，但是在經濟下行壓力大的背景下，市場不確定因素增多，導致企業(yè)投資信心不足。房地產去庫存過程中更多的還是需求側在引導，沒有結合供給側有效發(fā)力，湘潭市大部分縣區(qū)依然存在房地產供給結構性過剩。因此，必須從供給側和需求側同時發(fā)力，以供給側政策為主導，需求側為配合，建設一個良好的房地產市場環(huán)境，增強企業(yè)投資信心，穩(wěn)步去庫存。

（2）房地產產業(yè)結構單一化，高端房產仍有巨大上漲空間房地產供給側結構性改革就是要提高房地產的有效供給，提升房地產的高品質供給。當前，湘潭市房地產市場供給主體為中低價位、中小戶型的普通住宅供給。隨著城鎮(zhèn)提質擴容步伐加快，居民住房消費有望形成規(guī)?；?、人文化、智能化、生態(tài)化的高端房產需求。普通住宅過多，高品質住宅缺少，這就形成了房地產產業(yè)結構單一化。因而，去庫存的過程中必須落實好供給側結構性改革等一系列政策，從供給和需求的配合，政府和市場的合作消化庫存量。

（3）房價-收入比較大，去庫存的動力不足，居民收入增加是房地產市場持續(xù)發(fā)展的基本條件。2016年，湘潭市居民人均可支配收入18765元。株洲市平均商品房銷售價格4526元每平方米。數(shù)據(jù)說明，相對于湘潭市目前的房價，居民收入還是較之有些差距。如果房地產市場價格繼續(xù)上升，就會導致潛在消費者因為房價過高而買不起房，抑制房地產消費。政府和房地產商因為利益的驅使，并不會增加房地產的供應量，導致房價進一步推高。

三、湘潭市房地產房地產供給側改革下去產能的對策

（1）價格監(jiān)管確保新政施行，補貼標準一出臺，房地產開發(fā)商會不會直接或變相哄抬樓市價格？對老百姓而言，好的政策固然可喜，實施到位才能最終放心。“為此，我們將通過落實五大管理，確保新政紅利惠及到購房者?！笔蟹慨a管理局負責人介紹，其中，商品房價格管理擺在了與新政配套的“市場監(jiān)管”的第一條。今后，房地產開發(fā)商在申報商品房預售許可證時，必須一次性申報整個樓盤的銷售價格，不允許在預售申報后的實際銷售過程中，再分期、分批、分樓棟漲價。

（2）堅持加強政策引導與嚴格行業(yè)監(jiān)管相結合，全力營造規(guī)范有序的市場發(fā)展環(huán)境。一方面從預售備案管理、預售資金監(jiān)管、價格管理等方面著手，嚴格規(guī)范商品房預（銷）售行為，維護購房群眾合法權益；另一方面，從土地出讓管理和房地產開發(fā)資質入手，嚴格限制無資質法人和自然人參與房地產開發(fā)項目用地使用權的招拍掛，有力保障房地產開發(fā)規(guī)模和品質；同時，建立部門聯(lián)合督查制度，加強房地產信用管理，嚴格開發(fā)企業(yè)和中介市場監(jiān)管，依法規(guī)范企業(yè)經營行為，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展格局。

（3）推進房地產行業(yè)供給側改革深入發(fā)展，優(yōu)化土地供應結構。從規(guī)劃、土地出讓計劃等環(huán)節(jié)嚴格控制商業(yè)地產、小型公寓、辦公用房等項目的土地供應規(guī)模。對部分已批未供、供而未用的土地，由市國土資源局會同相關部門和用地單位制定符合城鄉(xiāng)規(guī)劃用途的轉換方案，經重新立項、規(guī)劃變更、簽訂出讓合同補充協(xié)議等程序，調整用于國家鼓勵和支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等領域的項目開發(fā)建設。（牽頭責任部門：市國土資源局；責任部門：市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設局）。提高規(guī)劃設計水平。

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作者簡介：羅晨曦（1993，06），性別，男，民族，漢，籍貫，湖南益陽，職務/職稱，無，學歷，碩士，單位湘潭大學，研究方向金融學。