房地產(chǎn)去庫(kù)存有何妙招

楊洋

【摘要】當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量較大，利用供給側(cè)改革是去房地產(chǎn)庫(kù)存的必然選擇。我國(guó)的浙江省溫州市以及日本、美國(guó)從供給側(cè)的角度在房地產(chǎn)去庫(kù)存過程中積累了一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)充分借鑒這些經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善住房保障體系的建設(shè)、堅(jiān)持實(shí)施長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)信貸政策等。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革 房地產(chǎn)庫(kù)存 政策性風(fēng)險(xiǎn)

【中圖分類號(hào)】F299.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)】A

浙江溫州房地產(chǎn)去庫(kù)存的經(jīng)驗(yàn)

浙江省溫州市的房地產(chǎn)庫(kù)存量曾經(jīng)非常驚人，一度超過現(xiàn)在的山西省房地產(chǎn)庫(kù)存量。2015年溫州市在建房地產(chǎn)項(xiàng)目面積與銷售面積比已下降到了8.9：1。僅2015年一年，溫州市的商品房屋價(jià)格就上漲了3.5%，出現(xiàn)了2011年以來(lái)的首次持續(xù)上漲，庫(kù)存狀況明顯改善。

分析溫州市房地產(chǎn)去庫(kù)存的經(jīng)驗(yàn)，一是近4年時(shí)間，房?jī)r(jià)得到充分調(diào)整，低房?jī)r(jià)吸引了更多的購(gòu)房者。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，庫(kù)存壓力使溫州市的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行了深度調(diào)整。自2012年起，溫州市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)下跌。商品住宅平均價(jià)格從每平方米2.1萬(wàn)元降至每平方米1.3萬(wàn)元，降幅達(dá)到40%，在一定程度上形成了底部效應(yīng)。而隨著多重房地產(chǎn)刺激政策的出臺(tái)，加之全國(guó)范圍的房地產(chǎn)銷售趨好，房屋價(jià)格有所回升，溫州市房地產(chǎn)價(jià)格在得到充分調(diào)整后，成交量大增，去庫(kù)存速度顯著提高。

二是靈活的市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)了房地產(chǎn)庫(kù)存減少。由于溫州市的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展較好，因此在房?jī)r(jià)和銷量等方面能夠快速變化。靈活的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和合理的供需，使溫州市的房地產(chǎn)供求平衡調(diào)節(jié)時(shí)間比一般地區(qū)要快。

三是溫州市的政策支持力度較大。在2015年4月，溫州市政府印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，規(guī)定了涉及房地產(chǎn)方面的8條政策措施，又稱“溫八條”。這一政策使得溫州市主力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都開始力推90平方米的剛需小戶型。正是一系列的政策出臺(tái)，加上國(guó)家降準(zhǔn)降息利好的支持，溫州市的房?jī)r(jià)在2015年初開始回升，銷量大幅攀升，去庫(kù)存成效明顯。

美國(guó)、日本如何進(jìn)行房地產(chǎn)去庫(kù)存

2008年美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)前后，美國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存過剩一直很大程度上威脅著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)。2008年美國(guó)房地產(chǎn)空置率達(dá)到了2.9%，是歷史平均值的二倍以上。但是到了2015年，美國(guó)房地產(chǎn)的積壓率已經(jīng)下降到1.9%。實(shí)際上，自從危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，美國(guó)實(shí)施了一系列舉措來(lái)消化房地產(chǎn)庫(kù)存，例如降低存款利率的同時(shí)大量購(gòu)買抵押支持債券（以下簡(jiǎn)稱MBS），以便長(zhǎng)期壓低貸款利率。即便該政策使得房地產(chǎn)大量庫(kù)存被消化，但是美聯(lián)儲(chǔ)依然購(gòu)買大量MBS，截止到2016年2月，美聯(lián)儲(chǔ)的MBS持有量達(dá)到了1.74萬(wàn)億美元。通過一系列擴(kuò)張性的貨幣政策與財(cái)政政策，2012年美國(guó)新建住房銷售從2005年的128萬(wàn)套下降到30萬(wàn)套，降幅達(dá)76%?？梢?，美國(guó)實(shí)施的貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存起到了很大的幫助。

在股票市場(chǎng)與房地長(zhǎng)市場(chǎng)雙重泡沫的壓力下，日本采取了調(diào)整稅收與貨幣政策的行政措施。首先是緊縮的貨幣政策。日本央行從1989年開始連續(xù)5次加息，從1987的2.5%上升到1990年的6%，日本開始實(shí)施緊縮的貨幣政策。其次，日本對(duì)房地產(chǎn)貸款和土地交易采取了嚴(yán)格的管制措施。日本的財(cái)務(wù)省要求金融機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格控制在土地上的貸款項(xiàng)目，房地產(chǎn)貸款的增速必須小于總體貸款的增速。到1991年，日本的商業(yè)銀行基本停止了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。再次，日本財(cái)務(wù)省進(jìn)一步調(diào)整了土地收益稅，持有土地不超過兩年的所有者會(huì)受到重點(diǎn)監(jiān)管。

從美、日房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程中，我們意識(shí)到房地產(chǎn)政策的調(diào)整必須適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展特征，避免因?yàn)榇碳し康禺a(chǎn)而重回高房?jī)r(jià)，否則將形成泡沫，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)甚至爆發(fā)金融危機(jī)。我們必須從美、日的經(jīng)驗(yàn)中吸取教訓(xùn)，在房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程中關(guān)注價(jià)格下行的壓力。一般來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比重較大，上游和下游行業(yè)較多，房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度會(huì)產(chǎn)生巨大影響，要避免其它行業(yè)在房地產(chǎn)去產(chǎn)能的過程中受到牽累，因?yàn)閺氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)很有可能在房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程中破產(chǎn)。另外，美、日的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程對(duì)金融機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)演變成金融風(fēng)險(xiǎn)，只有在房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上去庫(kù)存，才可以避免重走美、日的老路，避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策

無(wú)論是中央政府還是地方政府在利用供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫(kù)存的過程中，要注意平衡長(zhǎng)期政策和短期政策的關(guān)系。具體來(lái)講，利用供給側(cè)改革房地產(chǎn)去庫(kù)存可以有以下幾個(gè)考慮方向。

第一，進(jìn)一步完善住房保障體系的建設(shè)，建立遏制房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求的長(zhǎng)效機(jī)制。我國(guó)政府要盡快起草相關(guān)的住房法律法規(guī)。在法律中要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的居住屬性，對(duì)于不同類型的住房建立完善的價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，加強(qiáng)保障房的建設(shè)，對(duì)于擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)商給予法律處置，維護(hù)租戶和購(gòu)房者的利益等。完善住房保障體系不僅可以通過興建保障性住房來(lái)滿足居民實(shí)際生活居住的需要，也可以從供給的角度，也就是通過回購(gòu)商品房作為保障房的方式來(lái)解決居民的居住問題，進(jìn)而緩解房地產(chǎn)的庫(kù)存問題。

第二，實(shí)施長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)信貸政策。房地產(chǎn)限購(gòu)以及房貸利率的微小變化都會(huì)很大程度上影響購(gòu)房者的購(gòu)買力，房貸政策短期內(nèi)可能會(huì)產(chǎn)生一定的效果，但是長(zhǎng)期來(lái)看，房貸政策的負(fù)效應(yīng)在所難免。

第三，控制商品房用地的土地供給，建設(shè)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場(chǎng)?？刂仆恋氐墓┙o，特別是三四線城市商品房類的土地。近些年來(lái)，三四線城市商品房的開工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房屋的銷售面積，房地產(chǎn)企業(yè)有龐大的土地儲(chǔ)備，控制房產(chǎn)商的土地供給是緩解房地產(chǎn)積壓的必需手段。但是在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)類型的建設(shè)用地上，國(guó)家要增加其供給彈性，將農(nóng)村集體建設(shè)用地和城中村納入城鎮(zhèn)化建設(shè)中來(lái)，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)型建設(shè)用地與國(guó)有土地享受同樣的價(jià)格和權(quán)利。

第四，進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍制度的改革，促進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程。加快戶籍制度的改革，對(duì)于擴(kuò)大需求、消化庫(kù)存有很大程度的促進(jìn)作用。國(guó)務(wù)院在2014年7月印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》中明確提出，要進(jìn)一步調(diào)整原有的農(nóng)村戶口遷移政策，建立起統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶籍登記制度，在城市中推廣實(shí)行居住證制度，實(shí)現(xiàn)人口信息互聯(lián)共享，扎實(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老、醫(yī)療、住房保障等基本服務(wù)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)公共服務(wù)全覆蓋。要在2020年全面建成小康社會(huì)時(shí)，實(shí)現(xiàn)近1億農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移安置和落戶。但是在打通房地產(chǎn)的供需通道上，這些戶籍制度的改革還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。要通過農(nóng)民工市民化等戶籍制度的改革來(lái)進(jìn)一步滿足外來(lái)人口在就業(yè)地購(gòu)房的需求，只有這樣才能構(gòu)建房地產(chǎn)良好的供求平衡機(jī)制。

第五，加快社會(huì)保障體系建設(shè)，緩解供給側(cè)改革陣痛。在改革過程中，有破就需要有立。房地產(chǎn)去庫(kù)存、壓產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)，是發(fā)展和改革的需要，也是實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要。但是，在去庫(kù)存的過程中，必然會(huì)有一批房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)所淘汰，一批依靠房地產(chǎn)行業(yè)生存的從業(yè)者被推向社會(huì)。要從加強(qiáng)社會(huì)保障角度，對(duì)于失業(yè)人員及時(shí)發(fā)放失業(yè)金，對(duì)于一時(shí)無(wú)收入來(lái)源人員發(fā)放低保救助金。要加強(qiáng)免費(fèi)的就業(yè)技能培訓(xùn)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)失業(yè)人員再就業(yè)。通過完善的社會(huì)保障體系建設(shè)，把供給側(cè)改革落實(shí)好。

（作者單位：電子科技大學(xué)）

【參考文獻(xiàn)】

①賈康等：《中國(guó)需要構(gòu)建和發(fā)展以改革為核心的新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)》 ，《財(cái)政研究》，2013年第1期。

責(zé)編/譚峰