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    房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響及對策研究

    2017-11-09 18:07:07劉楠楊策
    對外經(jīng)貿(mào) 2017年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場

    劉楠+楊策

    [摘要]闡述了房產(chǎn)稅改革的定義及其演變過程。以上海和重慶兩個房地產(chǎn)稅試點(diǎn)作為研究對象,對兩地的房產(chǎn)稅政策作對比分析,闡述了房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響,分析了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革在調(diào)節(jié)收入、維護(hù)民眾利益、提供保障性住房資金、改善稅制不平衡等方面的意義。提出目前試點(diǎn)存在征稅范圍較窄、缺乏全盤考慮和必要的應(yīng)對預(yù)案等問題,并提出要尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性、以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、做好房地產(chǎn)登記、建立起動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)和做好配套風(fēng)險管理措施等對策。

    [關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革;房地產(chǎn)市場;改革試點(diǎn)

    [中圖分類號]F81042

    [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

    [文章編號]2095-3283(2017)09-0154-03

    一、房產(chǎn)稅改革的基本問題

    (一)房產(chǎn)稅的定義

    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,以房產(chǎn)的計(jì)稅價值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向國家繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅[1]。房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置的重要稅種,是地方稅收體系的重要組成部分,是地方政府收入的主要來源。

    (二)房產(chǎn)稅演變過程

    我國自1950年征收房產(chǎn)稅以來,根據(jù)實(shí)行情況對房產(chǎn)稅制進(jìn)行了多次調(diào)整, 1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》正式確立了房產(chǎn)稅的征收辦法,明確規(guī)定“對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅”,并規(guī)定對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)(即個人自住住房)免稅,對生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。2011年1月27日,上海和重慶分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》,上海和重慶成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市,對個人住房征收房產(chǎn)稅。

    二、房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策對比分析

    對比上海和重慶兩市的試點(diǎn)辦法,在征收范圍、稅率等方面差別較大,而在計(jì)稅依據(jù)和稅收用途上卻非常相似??傮w來看,征收范圍方面,重慶側(cè)重于對高端住房征稅,覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅,既包含存量房又包含增量房,而上海僅針對增量房,不涉及存量房??梢娭貞c市個人房產(chǎn)稅調(diào)控面窄、上海調(diào)控面廣。稅率方面,上海為04%或06%,重慶為05%—12%,重慶稅率較高、上海稅率較低。免稅面積標(biāo)準(zhǔn)方面,重慶每個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積,存量獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米;新購獨(dú)棟商品住宅免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位,但按人均60平方米扣除。相同點(diǎn)在于,兩市在計(jì)稅依據(jù)上都選擇了房屋成交價格,稅收用途上也均用于保障房建設(shè)。

    三、房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響

    (一)對房地產(chǎn)市場的影響

    上海、重慶兩地差別在于政府出發(fā)點(diǎn)不同,重慶調(diào)控房價的動機(jī)更強(qiáng)一些。兩個城市房價的敏感程度不同。上海是我國經(jīng)濟(jì)中心,是房價風(fēng)向標(biāo),更是房價高度敏感城市,因此改革要更加謹(jǐn)慎一些,重慶則屬于一般敏感城市。房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行六年多,從2017年一季度的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資86962億元,增長86%;全市居民消費(fèi)價格中居住上漲39%。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資74066億元,下降08%,全市住宅新開工面積68245萬平方米,增長167%。住宅施工面積1415417萬平方米,下降88%;住宅竣工面積66158萬平方米,增長108%;住宅銷售面積133405萬平方米,增長206%,住宅銷售額76774億元,增長419%。住房相關(guān)消費(fèi)增長穩(wěn)定,增長135%。居民消費(fèi)方面,居住價格上漲10%。

    由于實(shí)施時間短、力度弱及在試行過程中存在很多問題,導(dǎo)致目前房產(chǎn)稅實(shí)施效果并不顯著。據(jù)上海市財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年,上海市房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為28億元,決算數(shù)為369億元,為預(yù)算的1318%。2016年,房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為39億元,執(zhí)行數(shù)為426億元,完成預(yù)算的1092%。高于預(yù)算主要是由于上海市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長,生產(chǎn)經(jīng)營用房保有量增加,帶動房產(chǎn)稅增長高于年初預(yù)期。2017年房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為448億元,增長52%。根據(jù)重慶市財(cái)政局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2015年,重慶市房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為20億元,決算數(shù)為230393億元,增長318%。2016年,房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為265億元,較上年增長15%,執(zhí)行數(shù)為226756億元,完成預(yù)算的8557%。2017年房產(chǎn)稅預(yù)算數(shù)為244億元,增長76%。

    (二)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的意義

    1.調(diào)節(jié)收入。近年來全國房價大幅提升,促使房產(chǎn)成為個人財(cái)產(chǎn)的重要組成部分,也使其成為部分人積累財(cái)富的重要方式,由此帶來的居民收入差距的擴(kuò)大會產(chǎn)生越來越大的影響。房產(chǎn)稅具有明顯的調(diào)節(jié)社會財(cái)富積累的作用,具有較強(qiáng)的可操作性。通過按照一定的標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅,可以調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距的目的。

    2.維護(hù)民眾利益。從社會關(guān)心層面看,征收房產(chǎn)稅的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),涉及多方利益。住房需求是民眾的基本需求,房產(chǎn)稅的出臺牽動著千家萬戶的利益。房產(chǎn)稅與房價的關(guān)系一直是社會各界關(guān)注的重點(diǎn)。當(dāng)前中國城市房價,尤其是一線城市的房價收入比值已經(jīng)高到令人瞠目的地步。中國房價快速上漲,并不是單純依賴杠桿,中國居民房地產(chǎn)投資的杠桿率并不高,中國普通居民的收入快速增長,加之投資渠道單一、房地產(chǎn)價格快速上漲形成的財(cái)富效應(yīng),引發(fā)儲蓄資金大規(guī)模流入。過熱的房地產(chǎn)導(dǎo)致政府熱衷賣地,不重視長期稅源的培養(yǎng),民眾利益受損。

    3.提供保障性住房資金。從目前上海、重慶兩地公布的細(xì)則看,房產(chǎn)稅的用途十分明顯,主要用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃住房等保障性住房,目的在于解決民生問題。雖然目前上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅收入規(guī)模有限,但每年從預(yù)算數(shù)到執(zhí)行數(shù)都有所增長。隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍,房產(chǎn)稅收入將成為更為可觀的地方財(cái)政來源。

    4.改善稅制不平衡的現(xiàn)狀。從制度建構(gòu)層面看,房產(chǎn)稅除涉及全局的一些重大關(guān)系的調(diào)整,房產(chǎn)稅可以改善稅制結(jié)構(gòu)的不平衡。首先,有利于改善直接稅與間接稅結(jié)構(gòu)的不平衡。其次,有利于改善中央與地方稅收結(jié)構(gòu)的不平衡。第三,有利于改善稅負(fù)在行業(yè)方面存在的結(jié)構(gòu)不平衡問題。第四,有助于改善稅種結(jié)構(gòu)不平衡問題?!盃I改增”后,增值稅“一稅獨(dú)大”,稅種結(jié)構(gòu)的不平衡現(xiàn)象突出,這本身孕育了一定的財(cái)政風(fēng)險。

    (三)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革存在的問題

    1.征稅范圍較窄。從征稅對象上看,上海試點(diǎn)只對增量房征稅,對存量房不征稅,重慶試點(diǎn)雖然涉及存量房和增量房,但都僅限于別墅與高檔公寓。從近幾年的房產(chǎn)稅收入看,重慶的稅收絕對數(shù)遠(yuǎn)少于上海,缺乏說服力。

    2.缺乏全盤考慮的思維。兩個試點(diǎn)方案都缺乏通盤考慮的思維。如果我們認(rèn)為中國總稅收負(fù)擔(dān)偏低,純粹增收房產(chǎn)稅并借以增加總稅收負(fù)擔(dān)就是合理的[2]。征收房產(chǎn)稅應(yīng)該首選考慮稅收結(jié)構(gòu)是否合理問題。只有從結(jié)構(gòu)方面入手,才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的目的。

    3.缺少必要的應(yīng)對預(yù)案。通過兩個試點(diǎn)的運(yùn)行,各級地方政府要從征收范圍、稅率和免征條件等方面做好房地產(chǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)案。同時,還要預(yù)防征收房產(chǎn)稅帶來短期購房潮進(jìn)而引起房價上漲的一系列問題。

    四、改革試點(diǎn)對房產(chǎn)稅改革的啟示

    (一)尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性

    1.明確改革目的。征收房產(chǎn)稅的根本目的是完善我國房地產(chǎn)稅收體系。為了確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),務(wù)必將征收房產(chǎn)稅當(dāng)成一項(xiàng)有機(jī)的系統(tǒng)工程。從宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境、體制和機(jī)制等方面不斷有序完善。房產(chǎn)稅改革遵循的路徑應(yīng)該是:先理順開征房產(chǎn)稅的目的,加緊完善外部制度環(huán)境,調(diào)整房地產(chǎn)稅稅收體系,從高收入人群的房屋進(jìn)行試點(diǎn)擴(kuò)圍,在確保不增加普通百姓負(fù)擔(dān)的情況下,逐步向普通房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅[3]。

    2.減小改革阻力。通過房產(chǎn)稅改革提高持有成本盤活存量,對高漲房價進(jìn)行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今,我國住房銷售價格一直保持上漲態(tài)勢,但是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的賦稅沒有壓力,造成大量城市住房空置率偏高。通過征收房產(chǎn)稅,會起到抑制需求、限制房價的作用。這種依靠房產(chǎn)稅降房價的可能性較低,所以,以降房價來推進(jìn)房產(chǎn)稅,更多地是凝聚社會共識、減小推進(jìn)阻力的口號。

    (二)以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革

    從2011年1月將上海與重慶列為房產(chǎn)稅試點(diǎn),到2013年黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法”,這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)稅是地方稅種,地方可以擁有自主權(quán)。針對我國的情況,不同的地方發(fā)展情況差距大,房價差別也很大,地方試點(diǎn)的方式可能比中央的一刀切效果更好。從擴(kuò)充財(cái)力方面衡量,房地產(chǎn)稅的征收范圍將會大一些,但這帶來很多問題,比如評估房價,個人擁有房產(chǎn)數(shù)量的清查,處置拒不納稅個人等。征收房地產(chǎn)稅應(yīng)該寬稅基、低稅率,擴(kuò)大征收范圍;此外,考慮到稅收的轉(zhuǎn)嫁因素,房地產(chǎn)稅不要有太多選擇性的政策和豁免條款??傊?,要構(gòu)建地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,基礎(chǔ)性制度里應(yīng)該包括稅收制度,把基礎(chǔ)性制度搭建好,以房產(chǎn)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

    (三)做好房地產(chǎn)登記

    房屋登記是我國房地產(chǎn)管理法律制度的核心部分,是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定形式之一。適時的辦理房屋登記能夠使所有人從法律上有效支配登記房屋,減少各種有關(guān)房屋權(quán)限的糾紛問題影響自身權(quán)利的行使。

    (四)建立動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)

    房產(chǎn)稅實(shí)施的最大難點(diǎn)是房產(chǎn)價值評估問題。目前來看,房屋所在區(qū)位不同,房產(chǎn)價值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊,隨著城市擴(kuò)張位于城中,價值得以提升。按照市價不可能及時監(jiān)控房產(chǎn)價格。而房產(chǎn)稅的征收只有建立起一個功能龐大的評估系統(tǒng),對市場數(shù)據(jù)進(jìn)行及時監(jiān)控,準(zhǔn)確評估,才能合理、公正地實(shí)施好房產(chǎn)稅的征收[4]。

    (五)政府必須做好配套風(fēng)險管理措施

    房產(chǎn)稅一旦開始征收,必須要有相關(guān)法律法規(guī)的跟進(jìn)以降低風(fēng)險。一方面,要避免房屋所有人轉(zhuǎn)移稅負(fù)壓力給租戶的做法,這會增加中低收入者的負(fù)擔(dān)。另一方面,我國目前的CPI 計(jì)入租金但不計(jì)入新房房價,如果租金大幅上漲,在短期內(nèi)CPI就會沖高,加大物價上漲壓力[4]。

    [參考文獻(xiàn)]

    [1] 李承益.我國房產(chǎn)稅改革研究[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2015(1):103-108.

    [2] 石曉潔.基于滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)對擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革的探討[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2014(1):116-118.

    [3] 劉梅.我國房產(chǎn)稅稅制改革的路徑研究——兼論滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效應(yīng)[J].經(jīng)濟(jì)體制改革,2012(9):119-122.

    [4] 徐穎.滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案比較及對今后房產(chǎn)稅改革的啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2011(8):118-119.

    (責(zé)任編輯:喬虹梁宏偉)

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