房地產(chǎn)市場運行及跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展

張霞

摘 要：近年來，我國已經(jīng)將區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展作為我國實施區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略以及推動經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措之一。在現(xiàn)有的區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的研究主題上融入?yún)^(qū)域發(fā)展差異的協(xié)調(diào)性、產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域轉(zhuǎn)移以及區(qū)域與區(qū)域之間如何協(xié)同發(fā)展等方面的內(nèi)容。政府也基本上奠定了區(qū)域協(xié)同發(fā)展的主要思想與任務，但是區(qū)域協(xié)同發(fā)展仍然存在內(nèi)在問題和在機制上運行的相關問題，因此區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展還處于探索階段。本文將從區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的各種復雜性以及如何適應此類問題進行探索，明確區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的目標，并且深入研究房地產(chǎn)市場運行與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展之間的關系。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；運行；跨區(qū)域；協(xié)同發(fā)展

一、引言

就本質(zhì)上而言，我國的房地產(chǎn)市場的波動是一次相對較晚的周期性變化。因此，在我國房地產(chǎn)市場在邁向新的發(fā)展階段的同時政府也會出臺一些相應的政策進行宏觀調(diào)控以及幫助房地產(chǎn)市場進入良性循環(huán)的模式，有效的保證市場的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。目前來看中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度已經(jīng)遠遠超出房地產(chǎn)金融了，根據(jù)虛擬經(jīng)濟分析中虛實二重性的原則來今后房地產(chǎn)金融改革提供了充實理論解說。

二、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的虛實二重性

區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的基本原理就是將區(qū)域經(jīng)濟組織在結(jié)構(gòu)狀態(tài)、發(fā)展機制中展現(xiàn)互相影響、互相作用的基本管理機制。我國房地產(chǎn)的發(fā)展過程一直都在伴隨著政府對其下達的區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展主要目標，2006到2009期間雖然政府一直在努力遏制房價的漲幅但始終未取得明顯的效果，但在2010年政府將虛實二重性原則運用到宏觀調(diào)控中去后政府對房地產(chǎn)的實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的認識有了很大的改善。我們可以從研究財富的性質(zhì)的角度來對虛擬經(jīng)濟與房地產(chǎn)的虛擬性進行更加深入的分析。在虛擬經(jīng)濟中強調(diào)財富是具有價值性的而不是物質(zhì)性的，并且將經(jīng)濟體系劃分為實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟兩個不同的層面，虛擬經(jīng)濟的作用主要在于協(xié)助我們找到一些傳統(tǒng)經(jīng)濟遺留下來的問題以及特點，而實體經(jīng)濟的存在就是將一些微觀上的問題反映到現(xiàn)實中來，將問題放大化從而得到更好的解決。在房地產(chǎn)中我們需要考慮的是虛擬經(jīng)濟在這其中起到了怎樣的作用。房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)的一種，它向大家提供的消費方式是依照面積來進行交易的，因此在保證面積不變的時當房地產(chǎn)的價格的上漲對居民是沒有實質(zhì)上的改變的。這樣的變化對于房地產(chǎn)投資商的意義就會產(chǎn)生很大的影響，由于價格的變化就會導致房地產(chǎn)在社會財富中的價值有所上升，這也是體現(xiàn)房地產(chǎn)市場虛擬性的之處，近年來中國也是由于這樣巨大的虛擬性財富才創(chuàng)造出很多富翁。由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是匯集了生產(chǎn)制造、金融服務、交通物流以及房地產(chǎn)市場等多方面經(jīng)濟類型活動。因此在市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)始終扮演著這樣三個角色，一是為廣大消費群眾提供居住、工作以及社交場地；二是為私人或企業(yè)供給一個投資與獲益雙贏的契機；三是為社會的信用機制提供了另一個保障渠道。其中第一個是屬于房地產(chǎn)本身的性質(zhì)，不會對市場經(jīng)濟造成很大的影響。而后面兩點是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展歷程而對房地產(chǎn)市場給予的特殊性屬性。就區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展而言，無論是外部環(huán)境還是內(nèi)部經(jīng)濟體制都是圍繞主體進行交互作用的機制，由于一些狀態(tài)變量與控制變量的持續(xù)變化導致區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展體系也會隨之出現(xiàn)浮動。在市場經(jīng)濟中所處的特殊位置導致房地產(chǎn)在這之中起到了拉動地方經(jīng)濟的作用，由于消費房地產(chǎn)需要大量的信貸而促使大量的資金向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)流向從而也就促進了該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。在這之中要避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟”的現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)的價格上升的原因是投機所影響的，那么當價格下降時就會引發(fā)經(jīng)濟衰減以致經(jīng)濟危機的現(xiàn)象，因此應當主要對房地產(chǎn)的投機進行調(diào)控。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的機制存在著空間結(jié)構(gòu)的多樣性以及其行為主體的復雜性明確了對區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展理論性的驗證。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切性

（一）虛擬經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)

在這樣虛擬經(jīng)濟環(huán)境下，各國之間的比較也是在實體經(jīng)濟體系以虛擬經(jīng)濟體系下進行的。而且，隨著虛擬經(jīng)濟的全球化的進程，在資源配置中虛擬經(jīng)濟始終起到了領導的作用，尤其是在當前中國與各國競爭的前提下也將由實體經(jīng)濟機制轉(zhuǎn)化為虛擬經(jīng)濟機制。中國作為發(fā)展中的國家，我國的虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟的發(fā)展并沒有很成熟還需要進一步加強兩者之間的配置。而房地產(chǎn)市場則是虛擬經(jīng)濟中不可或缺的一部分資源，也是中國房地產(chǎn)市場金融的發(fā)展歷程。雖然中國房地產(chǎn)按揭貸款事業(yè)在1998年剛開始發(fā)展，但其發(fā)展的速度并不比其他國家慢反而是以驚人的速度占據(jù)了我國虛擬經(jīng)濟體系的重要位置。

（二）區(qū)域經(jīng)濟作用下房地產(chǎn)市場的變化

現(xiàn)如今的房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱型企業(yè)了，這樣快速的發(fā)展使得房地產(chǎn)的價值與世界平齊。雖然房地產(chǎn)市場為地方政府帶來了很多的好處并為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供了良好的環(huán)境，但由于階梯因素的影響導致區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異也在擴大，就房地產(chǎn)市場方面來說，區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展會在一定程度上帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展從而也帶動了房地產(chǎn)市場的上升。一面為地方經(jīng)濟做出巨大貢獻一面又將泡沫經(jīng)濟的影響傳播到整個經(jīng)濟體系，由于土地在中國的特殊地位從而地方政府對其有著特殊的對待。根據(jù)房地產(chǎn)的特殊性這一特點，我們應當將其放在房地產(chǎn)區(qū)域性這樣大的背景下進行進一步的研究，做為實體經(jīng)濟、虛擬經(jīng)濟以及區(qū)域經(jīng)濟的交點，應當充分利用好房地產(chǎn)市場區(qū)域經(jīng)濟性的特殊作用更好的進行調(diào)控宏觀經(jīng)濟。

（三）房地產(chǎn)市場的雙重性

就目前來看，我國應當全力發(fā)展房地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場在金融中發(fā)揮雙重屬性：保障政策型房地產(chǎn)金融和經(jīng)濟型房地產(chǎn)金融雙向發(fā)展，這是我國應當快速解決的一個問題。就當前情況來看我國這兩個方面都遇到了困難，無論是地方住房和城鄉(xiāng)建設還是各個省份的住房問題都在加強尋找如何解決融資困境的有效途徑。由于我國融資市場的不發(fā)達情況也會避免像美國那樣發(fā)達國家出現(xiàn)房地產(chǎn)次貸危機的現(xiàn)象，因此我國的資本市場目前還是處于半開放狀態(tài)。而今后隨著經(jīng)濟全球化的影響，中國虛擬經(jīng)濟也會相應的完成全球化因此中國必須融入到全球經(jīng)濟發(fā)展的進程中去，我們可以考慮國外一些成功的案例來對我國的房地產(chǎn)全球化進行相關借鑒從而完成虛擬經(jīng)濟的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

四、國外房地產(chǎn)融資方式的主要模式及經(jīng)驗借鑒

（一）美國模式

在美國、加拿大、澳大利亞這樣“地廣人稀”的國家，一般會采用“資本市場融資”這樣的模式進行對房地產(chǎn)市場調(diào)控。這種模式主要是通過政府在一定情況下指定相應的住房金融企業(yè)通過資本市場進行對住房抵押劵的發(fā)放從而籌集住房基金。這種模式的特點就在于可以在短時間內(nèi)快速將住房資金籌集起來，并且可以保證住房抵押債券使用期限可以進行合理的延長，這樣一來居民群眾的購房壓力減小也會在承擔范圍下進行購房從而帶動了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，以這樣的方式無形中也提高了虛擬經(jīng)濟的市場地位。在這之中政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控的影響不會過大，會留出很大一部分空間使房地產(chǎn)市場進行自我調(diào)控，從另一個角度來說也就是政府在引導二級市場的同時會將一級市場處于當時的競爭的條件下，利用這樣調(diào)控的模式實現(xiàn)保障住房基本供給的原則。而這種模式的發(fā)展與其國家的一些基本條件及屬性是密不可分的，其中包括：發(fā)達國家的資本條件；住房抵押貸款機制的完善程度以及成熟化；政府對于社會保障基金、保險企業(yè)以及銀行信貸政策的干預程度。

（二）日本模式

由于日本地形的特殊化也相應的導致日本房地產(chǎn)融資方式的特殊化，其特點就是利用住宅信貸資金來源進行進一步的多元化，也可以成為“混合性融資”。它根據(jù)基金的模式集資住房信貸基金，與此同時也將一些私人金融企業(yè)大量的運作在融資之中。日本為幫助民間金融市場，出臺多方政策進行引導投資從而保證房地產(chǎn)市場為金融帶來良好的扶持。

（三）新加坡模式

新加坡所實行的“強制儲蓄融資”模式使房地產(chǎn)市場的改革的得到了全世界的關注以及認可。這種模式的主體就是以政府為主要引導人，通過一系列的相關政策例如：政府單獨設立先關機構(gòu)直接融入到住房的設計、規(guī)劃、建造、銷售以及經(jīng)營等，通過頒布相關政策法案強制調(diào)控住房政策。并且將將住房保障機制強制運用到人民群眾中，在工作中將雇主與雇員思維工資收入的一部分作為住房基金定期納入政府機構(gòu)以此來完成雇員購房消費的資金來源。這種模式的特殊性就在于資金流向穩(wěn)定、資金存款期限較長、資金金額較大以及籌集資金成本較小。但是這樣的模式也同樣存在弊端，這樣的條件非常嚴格就導致經(jīng)濟條件必須要穩(wěn)定不間斷的進行并且要保證整個人民群眾的收入情況差別不大。

（四）英國模式

在歐洲一些國家例如英國、德國、比利時以及法國等地產(chǎn)金融模式大多都是“合同儲蓄制融資”的模式。這種模式的特點就在于借貸雙方利用合同契約的形式來籌集住房資金，將存款與貸款相互結(jié)合，采用封閉式運營的模式，其中還會通過將實際存款利率高于貸款利率的方式來實現(xiàn)“高進低出”。而這種模式的運行還需要諸多條件的配合，要通過國家的優(yōu)待政策并且要求擁有完善化、標準化、嚴格化金融市場體制。在德國的“合同儲蓄制融資”的模式下，政府會主動出臺一些相關政策來滿足各個不同階層群眾對住房的要求，綜合各方面的條件滿足金融體系的變化。建立完善的住房互助機制從而為中低層群眾提供相應的住房扶持。

五、房地產(chǎn)市場金融跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展思路分析

在中央政府的指示下推動我國區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展要在加強各區(qū)域之間相互作用、互相促進的基礎上進行對房地產(chǎn)市場的維護，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景應當結(jié)合我國現(xiàn)有政策以及居民的住房需求情況制定一項政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融相互協(xié)作發(fā)展的模式。在一些地廣人稀的國家如英國、美國、奧地利以及歐洲一些國家，它們的國土面積比較大，政府大多是對房地產(chǎn)市場采取跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的思路使公共住宅變成住房保障的一部分，而像一些土地比較稀缺的國家如新加坡、日本、中國等地，住房的價格大大的高于人均收入因此也就高于一些同等條件下的其他國家。中國的房地產(chǎn)市場有著自己很大的特殊性目前來看中國的房地產(chǎn)市場是利用聚集性資金來帶動區(qū)域性經(jīng)濟發(fā)展，而房地產(chǎn)資金的聚集就表明了在房地產(chǎn)價格階段性上漲的發(fā)展中將資金匯聚到這個區(qū)域來從而帶來對地方財政的貢獻，而這樣的概念的成立也是和我國的跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的政策密不可分的。我國的商業(yè)性住房金融階段，與國外一些發(fā)達國家相比只是初級階段，中國房地產(chǎn)市場金融發(fā)展大體分可以以下為三個思想：第一政策型房地產(chǎn)金融發(fā)展方向。如何解決貧富性差價問題是解決住房性問題的關鍵，不但要設立國民的社會保證機制并且要通過納稅的方式調(diào)節(jié)居民收支差距的問題。低收入居民的住房問題是設立社會保障體系機制中不容忽視的一個關鍵問題，而政府的協(xié)助是不可少的提供相應廉租房來解決低收入居民住房的問題。以香港、新加坡的經(jīng)驗來看一項工作是屬于政府應當承擔的任務而不是房地產(chǎn)開發(fā)商應當負責的項目，在香港、新加坡等地的政府利用建立廉租房、社會保障房以極低的價格向中低層居民售出，很大程度上解決了中低層人們的住房問題。在香港實行跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的政策頗有效果，有一半的人民享有廉租房的待遇因此就這一點中國應當吸取其中的經(jīng)驗，中國也需要政府為低收入居民提供低價房來解決住宅問題。提供住房公積金政策，在二十世紀初上海就依照新加坡的住房模式設立了住房公積金的機制。我國的住房以及城鄉(xiāng)建設基本上是以保障性住房融入到住房公積金中的方式進行展開的，而其中遇到的融資困難的問題也是通過將大量住房公積金來完成的。第二商業(yè)型住房房地產(chǎn)金融跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場是將實體經(jīng)濟與虛體經(jīng)濟相互結(jié)合的關鍵，從這個方面利用本質(zhì)來完成房地產(chǎn)跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展的性質(zhì)。當今無論各個方面世界都在走向高度區(qū)域化的進程，而房地產(chǎn)市場處于所有資產(chǎn)方面最中心的位置，在某種程度上來講房地產(chǎn)是人們擁有最穩(wěn)定長久的固有資產(chǎn)也是在銀行實行貸款是最佳的抵押憑證，也是由此可以將它成為金融運作中的砝碼。如果將整個經(jīng)濟系統(tǒng)作為一個價值系統(tǒng)進行探究那么實體經(jīng)濟部門的資金流向以及虛擬經(jīng)濟的調(diào)控都會反映出一定時期的金融活動的發(fā)展方向，因此在這之中就會需要更加標準化、完整化的方向來引導區(qū)域經(jīng)濟與金融之間的關系，也可以將這種發(fā)展方向稱之為社會融資模式。目前來看我國的商業(yè)性房地產(chǎn)市場相對落后，即使在資金雙方都有創(chuàng)立抵押資產(chǎn)的市場以及能力是也需要將住房抵押制度實行，但由于中國住房信貸發(fā)展比較落后，缺少足夠的數(shù)據(jù)以及示例來對市場環(huán)境進行評估。第三政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融協(xié)作發(fā)展方向。在我國政策性房地產(chǎn)金融與商業(yè)性房地產(chǎn)金融成為金融行業(yè)領頭的問題上需要必須協(xié)同兩者的發(fā)展歷程，為金融活動的發(fā)展創(chuàng)造一份堅實的保障。在1994年我國推出政策性住房與商業(yè)性住房協(xié)同發(fā)展的后就更需要深入的拓展以及加深發(fā)展歷程，這種理論也是在跨區(qū)域經(jīng)濟中的一項重要指向。在當今的經(jīng)濟體系中房地產(chǎn)市場并只是一種消費方式，而是作為一種投資方式存在于現(xiàn)有的資產(chǎn)組合中。雖然推動跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展是一項艱巨而又復雜的工程，但并不代表是不可能完成的目標。跨區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的歷程實際上是各個區(qū)域之間競爭合作的過程，區(qū)域之間的競爭激發(fā)了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動力從而提高了房地產(chǎn)市場發(fā)展的活力與效率。而區(qū)域之間的合作就會幫助推動各個區(qū)域中要素的流動以及區(qū)域之間產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，進行優(yōu)缺點的互助從而形成協(xié)同發(fā)展的效果。在我國跨區(qū)經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的策略下應當充分發(fā)揮土地資源的優(yōu)勢，為房地產(chǎn)開發(fā)的事業(yè)提供堅實的后盾，對于構(gòu)建在競爭與合作基礎上的跨區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展的體系還需要經(jīng)過實踐的磨合以及進一步的發(fā)展改進。

六、結(jié)論

因為房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的原則，這也就是中國房地產(chǎn)市場需要同時調(diào)控房地產(chǎn)的整體方向與加強保障性住房兩個方面，不但要同一時間保證兩項任務的正常發(fā)展而且要保證可以在同一環(huán)境下兩項任務的標準化完成。發(fā)展房地產(chǎn)市場一面要發(fā)展實體經(jīng)濟條件下建設住房為人民群眾提供良好的住房、工作以及娛樂場所；另一面也要發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟下基本提升以及保證虛擬經(jīng)濟在房地產(chǎn)市場中重要位置。在具體實施這操作的過程中，對保障性住房該如何建設是各地政府需要因地制宜的實行各個不同的實際政策以及各地政府與中央要積極引導一些行政推進。我們要經(jīng)過一些跨區(qū)域經(jīng)濟手段來對我國的房地產(chǎn)市場進行下一步的宏觀調(diào)控，例如利用融資的方式來加強房地產(chǎn)的推定歷程。目前全世界在處理如何推動保障性住房的問題都有了有效的解決方案，大體是通過金融的作用來進行對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。隨著社會的進步和發(fā)展，會從金融環(huán)境以及跨區(qū)域經(jīng)濟方面探究出適合各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場。（作者單位：臨沂大學）

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