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    中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與應(yīng)對措施探究

    2016-12-20 14:05:42陳耿斌
    中國經(jīng)貿(mào) 2016年20期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀措施

    【摘 要】自2015年第二季度以來,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由冷清到火爆的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場再次受到人們的追捧,迎來新一輪搶購熱潮。僅2016年11月北京市二手房均價為55686元/m2,比去年同期上漲41.54%。如此高的房價變動隨之也引發(fā)了公眾對房地產(chǎn)市場過熱話題的再次關(guān)注。為何房地產(chǎn)市場如此火爆?我們該采取何種措施控制房地產(chǎn)價格平穩(wěn)有序增長?本文將對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)狀進行分析,并簡要提出相應(yīng)的應(yīng)對措施。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;現(xiàn)狀;措施

    一、中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

    2016年1-10月,我國房地產(chǎn)市場的需求總體依然旺盛,70個大中城市新建商品房和商品住房的市場價格穩(wěn)中有漲,全年保持去庫存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢。其中,全國房地產(chǎn)投資累計值達到83974.61億元,累計增長6.6%;商品房銷售面積為12.0億平方米,同比增長26.8%;銷售額為91482億元,同比增長41.2%。隨著9月30日及10月初熱點城市樓市新政的落地實施,部分非理性需求得到一定程度抑制,熱點城市樓市逐步回歸理性,而其余城市房地產(chǎn)市場預(yù)期也將受到一定程度影響,預(yù)期全國商品房銷售同比增幅有望繼續(xù)收窄。

    房地產(chǎn)作為社會大眾投資消費的主要項目之一,一直以來都受到輿論的重點關(guān)注。尤其自去年以來,房地產(chǎn)投資再次成為繼股災(zāi)之后的首選熱門投資項目,大量資金涌入房地產(chǎn)市場,造成了一二線城市的房源供不應(yīng)求,房價居高不下?!暗赝酢鳖l出,銷售現(xiàn)場火爆的場景比比皆是。房地產(chǎn)市場的火熱程度超出了許多人的預(yù)期。

    二、中國房地產(chǎn)市場過熱的主要原因

    1.國家政策的支持鼓勵

    房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟騰飛的關(guān)鍵角色,一直是國家為實施宏觀調(diào)控,促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措之一。在今年召開的中央經(jīng)濟工作會議中明確提出五大任務(wù),其中化解房地產(chǎn)庫存作為會議的重點被提及,成為中央到地方政府的主要工作。2016年2月17日,財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。2016年5月1日起,二手房實施營改增,將二手房交易中的營業(yè)稅改為增值稅。這些措施均減輕了民眾購房所需承擔的稅負,降低了民眾購房的成本。同時,央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率、開放“二胎”等政策的出臺增加了市場的貨幣供應(yīng)量,提高了人們購房的意愿,在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的進一步繁榮。因此,得益于各種政策的支持,市場成交量顯著上升。一二線城市房價飆升,部分城市庫存壓力有所緩解。但是在三四線房地產(chǎn)市場,房屋庫存堆積現(xiàn)象依舊嚴重,大部分城市仍出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。

    2.地方政府的炒房炒地

    我國自1994年實行分稅體制后,中央政府得到了更多的稅收支配權(quán),與此相反的是地方政府由于稅收體制的不完善,缺乏充足穩(wěn)定的稅收來源。同時,地方政府之間形成的上下級關(guān)系使財政撥付得不到合理的分配,出現(xiàn)了越往下級政府財政越困難的情況。由此中央與地方之間、地方與地方之間的的相互競爭甚是激勵。此外,中央政府對地方政府有著十分嚴格的考核制度,如GDP、稅收等。地方政府官員為了實現(xiàn)政績的突出,只能將目光伸及土地這類見效快速、獲取便捷、儲量豐富的資源。

    3.房地產(chǎn)投機行為過度

    房地產(chǎn)市場過熱是眾多因素共同作用的結(jié)果,而房地產(chǎn)投機則是我國房地產(chǎn)市場過熱產(chǎn)生的直接誘因。我國房地產(chǎn)投資者普遍存在著“買房是實現(xiàn)資本保值增值的重要手段”的思想。許多人在投資房地產(chǎn)時僅僅是考慮房地產(chǎn)價格在未來能夠保持增長,從而給自身帶來豐厚的經(jīng)濟利益。但在實際情況中,許多人并沒有考慮自身擁有的支付能力,存在著貸款買房的行為,這在無形中給自己產(chǎn)生較大的經(jīng)濟壓力。其次,許多人忽略了出租房屋所能帶來的收益,因此房屋空置現(xiàn)象十分普遍。此類投機行為易導致市場缺乏正確的價值引領(lǐng),虛增的市場需求導致價格大幅度攀升,價格偏離正常的軌道。同時,“高漲”的需求會錯誤引導開發(fā)商投資開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目,導致更多的供給投向市場,產(chǎn)生“庫存化”現(xiàn)象。

    三、中國房地產(chǎn)市場過熱的應(yīng)對措施

    在國家大力謀發(fā)展,促改革的浪潮中,一個合理健康的中國房地產(chǎn)市場是中國發(fā)展的關(guān)鍵和重要保證。若房地產(chǎn)市場過熱情況沒有得到合理的控制,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生將對我國經(jīng)濟造成難以挽回的損失和危害。鑒于我國的特殊國情,對于房地產(chǎn)市場過熱的控制需要從多個領(lǐng)域入手。

    1.進行制度改革

    我國目前制度的缺陷對我國房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲起到了推波助瀾的作用。一方面表現(xiàn)在地方政府財政負擔過大;另一方面地方政府由于承擔大量資源配置職責,所獲得財政支持十分有限,因此財政緊缺現(xiàn)象普遍存在,為了彌補財政赤字帶來的影響只能以出賣土地為解決辦法。因此,提高財政利用率,可以通過事前編制預(yù)算,中央與地方合理分配稅源,拓寬財政收入渠道等措施,使財政的一進一出都能得到高效運營。

    2.合理控制房貸規(guī)模

    市場流通貨幣過多是推動房價升高的重要因素之一。當房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時,政府可以出臺了一系列的措施進行調(diào)控。如適當提高利率、緊縮信貸額、首套房付款比例,增加購買第二套房限制條件等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu)。銀行可以通過提高個人二套房貸款門檻,限制房貸占總體貸款的比重等手段約束市場擴張規(guī)模與速度,利用信貸對資源配置的引導與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。

    3.改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

    房地產(chǎn)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長,對民生影響范圍大等特點,長期作為我國投資拉動內(nèi)需的重要措施之一。然而僅僅依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟高速發(fā)展的中國而言顯得杯水車薪,單一的經(jīng)濟發(fā)展方式將不利于我國經(jīng)濟長期健康合理的發(fā)展。因此只有改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),使中國經(jīng)濟增長不再過度依賴房地產(chǎn),才是解決問題的關(guān)鍵。大力發(fā)展其他產(chǎn)業(yè),尤其是以高新技術(shù)為主的產(chǎn)業(yè),促進勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變,讓中國經(jīng)濟在多方平衡帶動下健康發(fā)展。

    作者簡介:

    陳耿斌,福建師范大學經(jīng)濟學院,2013級財務(wù)管理本科生。

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