淺析我國房地產(chǎn)稅收制度改革

楊虹

摘 要：改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起。但是，近年來我國涌現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售滯脹、存量房增加等問題，迫切需要國家大力改革、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?？傮w看來，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，理論與實踐經(jīng)驗不足，在發(fā)展過程中矛盾和問題并存。近年來，房地產(chǎn)稅制在調(diào)控房地產(chǎn)價格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康均衡有序發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、增加地方財政收入、調(diào)節(jié)居民收入差距等多個方面發(fā)揮了重要作用。但同時我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在很多問題，改革房地產(chǎn)稅制是我國財稅改革的重大課題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；房地產(chǎn)市場；稅制改革

一、我國房地產(chǎn)稅制的理論闡釋

（一）行業(yè)特征

專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)的企業(yè)即為房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)類型通常包括自持物業(yè)模式和銷售物業(yè)模式兩種。前者指企業(yè)自己使用開發(fā)完成的房屋，通過自營、聯(lián)營、出租等手段獲取利益；后者則是通過土地的購買、設(shè)計、施工、驗收和銷售環(huán)節(jié)，完成了對房地產(chǎn)項目開發(fā)的客戶，獲得了一次性銷售收入。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣，其生產(chǎn)經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在：1、經(jīng)營范圍廣泛，聯(lián)系部門多，運轉(zhuǎn)程序復(fù)雜。2、經(jīng)營周期長，資金占用量大。3、負(fù)債比率高，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。4、投資回報高，經(jīng)營風(fēng)險不確定。

（二）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收制度和稅負(fù)情況

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制可分為：在房屋、土地保有階段所要繳納的稅收；在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所應(yīng)繳納的稅收；在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中應(yīng)納稅。這些構(gòu)成了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的基本框架。

我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，但是2004 年以后，全國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，尤其是大、中城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的供求失衡現(xiàn)象，房產(chǎn)價格迅速上漲，全國房價收入比已超過15倍，北上廣深等地的房價收入比則超過50倍以上，資金、產(chǎn)能等要素向房地產(chǎn)急劇集中，房地產(chǎn)投資約占整個國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6%，占全部投資的1/4。對此，政府多次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺相關(guān)政策措施，對整頓規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、抑制房價上漲，起到了一定的效果。但也看到，各種調(diào)控政策的出臺都是非連續(xù)性的，因此其調(diào)控效果并不明顯且較為滯后。因此，新的調(diào)控政策出臺，旨在建立健康的房地產(chǎn)稅收體制，并使之得到有效執(zhí)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)

目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的環(huán)節(jié)涉及稅收較少，主要是耕地占用稅，契稅和印花稅，因此雖然稅費合計數(shù)額較大，但卻明顯費重稅輕。

（二）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)交易涉及大量的稅收，包括營業(yè)稅，城市維護(hù)和建設(shè)稅，土地增值稅，印花稅。近年來，我國對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控手段主要發(fā)生在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其政策目的是通過稅收工具增加房地產(chǎn)產(chǎn)品交易成本，從而遏制一部分投資和投機(jī)需求，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，達(dá)到最終降低房地產(chǎn)商品價格。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)消費市場實際情況是消費者大多數(shù)購房需求呈剛性需求，這部分購房者對房地產(chǎn)價格及稅費不敏感，而整個市場供求矛盾突出，基本處于賣方市場的狀態(tài)，而房地產(chǎn)行業(yè)本身又缺乏競爭，因此開發(fā)商很容易將其成本在交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到消費者身上，因此稅收手段并未取得預(yù)想中的作用。

（三）保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)居住、租賃等多種情況。這部分的稅收很小，主要是房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅，且僅對企業(yè)或個人生產(chǎn)經(jīng)營活動中占用的城鎮(zhèn)房產(chǎn)和土地征收，還沒有將征稅范圍擴(kuò)大至保有房地產(chǎn)的全部社會成員，稅負(fù)相對較輕。目前我國在上海和重慶兩地進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點，但由于其存在的種種缺陷，收效甚微，并未起到預(yù)期效果。

三、我國房地產(chǎn)稅制的問題

（一）稅種重疊、稅基狹窄

當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收政策中存在稅種結(jié)構(gòu)松散、稅種主次不分、調(diào)節(jié)功能單一，以及稅種設(shè)置重疊、重復(fù)課征等問題。主要表現(xiàn)在：營業(yè)稅和土地增值稅的重復(fù)征稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的重復(fù)征稅，房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的重復(fù)征稅等。

（二）征收環(huán)節(jié)重流通輕存量

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中一個很明顯的問題，就是對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收更多的稅，稅收負(fù)擔(dān)很重；而對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則征稅相對較少，且優(yōu)惠政策較多。如果流通環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，房地產(chǎn)有可能不愿意出售多余的閑置住房，將抑制存量房屋進(jìn)入市場，不利于住房資源的有效配置以及房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)稅收政策相對滯后

有關(guān)稅收政策的制定中，每一次針對房地產(chǎn)市場的稅收政策只是針對單個稅種進(jìn)行調(diào)控，加之房地產(chǎn)稅種眾多且各稅種的政策目標(biāo)不一致，使得整個政策無法形成一個完整的體系，而地方政府缺乏稅收立法權(quán)，使得稅收政策無法對整個市場進(jìn)行調(diào)控，也限制了地方政府房地產(chǎn)稅收政策的靈活性和有效性。直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收的整體調(diào)控目標(biāo)不明確，制約了房地產(chǎn)稅的調(diào)控，不利于穩(wěn)定房價。

（四）房地產(chǎn)稅收輔助制度不健全

由于國家相關(guān)政策不完善，在 2015 年之前，我國還未建立針對全體社會成員的不動產(chǎn)登記管理制度，不動產(chǎn)價值評估制度建設(shè)亟待完善。

（五）行政收費繁多，存在重復(fù)征收現(xiàn)象

一方面，稅制復(fù)雜，征管難度較大，極易出現(xiàn)跑冒滴漏問題；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)過重，企業(yè)為了最求利潤最大化，必將把稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這在很大程度上阻止了房價的合理回歸。

四、推進(jìn)我國房地產(chǎn)稅制改革的建議和措施

（一）正稅、明租、少費

正稅，就是在改革過程中建立起一個涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個運作過程的房地產(chǎn)稅收體系，依據(jù)房地產(chǎn)市場運行過程和環(huán)節(jié)設(shè)置稅種，明確各稅種的征收環(huán)節(jié)，有效發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。

明租，就是進(jìn)一步明確地租，加強(qiáng)對土地出讓金的征收和管理，使之充分發(fā)揮維護(hù)國家權(quán)益、調(diào)節(jié)土地資源配置的作用。

少費，就是清理和整頓各環(huán)節(jié)費用，杜絕亂攤派、亂收費現(xiàn)象的出現(xiàn)。

實行租、稅、費分離，使租、稅、費三者有機(jī)結(jié)合起來，一方面有效地發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用，另一方面通過地租和收費的方式保證提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的資金需要。

（二）簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管

我國房地產(chǎn)稅制的改革，既要寬基礎(chǔ)和廣覆蓋，又要通過低稅率以解決改革過程中遇到的阻力，并根據(jù)實際情況和稅負(fù)能力，實行低起點、差別化的累進(jìn)稅率。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收執(zhí)法監(jiān)督，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)稅收秩序，加強(qiáng)法制教育。中央向地方適度放權(quán)，允許地方根據(jù)自身實際情況制定適合當(dāng)?shù)貙嶋H的稅收法規(guī)，以此調(diào)動地方政府在稅收征管上的積極性。

（三）綜合配套改革，堅持逐步推進(jìn)

房地產(chǎn)稅制的改革和完善要立足現(xiàn)實，穩(wěn)步、有層次地進(jìn)行，一方面在稅制要素設(shè)計方面下足功夫，另一方面逐步為房地產(chǎn)稅制改革逐步鋪開積累經(jīng)驗。通過對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行綜合性的改革，達(dá)到強(qiáng)化稅收調(diào)控功能、有利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、充分發(fā)揮稅收對收入分配的調(diào)節(jié)作用的目的。

（四）推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”制度改革

2016年5月全面推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”制度改革，這是推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重點措施。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)稅制是國家針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動專門制定的、由若干稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。健全完善的房地產(chǎn)稅收制度不僅可以增加財政收入，有效的配置資源，而且通過稅收這個經(jīng)濟(jì)杠桿可以有效的調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運行，合理分配收入。但目前我國房地產(chǎn)稅收制度不夠完善，有效調(diào)節(jié)供給明顯不足。因此我國房地產(chǎn)稅制的改革，必須立足于我國整體經(jīng)濟(jì)形勢和目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過對各環(huán)節(jié)不同稅種的調(diào)整、簡化，形成更為完善的新的房地產(chǎn)稅收體系。（作者單位：重慶工商大學(xué)）