房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃研究

祖佳佳

摘要：近年來，我國房價居高不下，政府部門不斷出臺相關政策進行調控。稅收政策作為宏觀調控政策的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場有很好的“冷卻”作用，但也使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為稅負較重的企業(yè)。很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅收成本，使利潤合法化、最大化，紛紛將稅收籌劃作為一項重要的財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅種眾多，但企業(yè)所得稅是影響較大的一個稅種，因此，本文選擇所得稅進行籌劃研究，從多角度設計籌劃方案，旨在對房地產(chǎn)行業(yè)減輕稅負提供可借鑒之處。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；稅收籌劃

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-01

一、房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃分析

所得稅籌劃主要是利用所得稅法客觀存在的政策空間來進行的，為了全面有效地籌劃，本文從企業(yè)會計核算的角度出發(fā)進行研究，包括收入確認籌劃、費用扣除籌劃以及稅金籌劃，分別選取每一步具有典型意義的籌劃方式進行分析。

1.收入確認方面的籌劃分析

預售收入遞延納稅。根據(jù)房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的實際平均毛利率均高于30%，遠超過了國稅總局規(guī)定的預計計稅毛利率，因此，在不影響整體生產(chǎn)經(jīng)營和及時交房的情況下，調整完工進度，利用差額毛利率進行所得稅籌劃可以使企業(yè)在前期少交稅，獲得貨幣時間價值。

不過，需注意的是拖延完工可能帶來經(jīng)營風險以及稅收政策變動風險，所以，籌劃時，須結合企業(yè)經(jīng)營情況，預估未來形勢，加強宏觀政策分析，設置預警及應對機制，從而，更加安全有效地實現(xiàn)籌劃效果。

2.費用扣除方面的籌劃分析

公共配套設施籌劃。鑒于稅法對于公共配套設施的涉稅處理規(guī)定的比較明確，企業(yè)從稅收籌劃角度可選擇有利于自身節(jié)稅的方式進行配套設施的開發(fā)建造。停車場是可利用的一大籌劃點，企業(yè)可以盡量利用地下基礎設施開發(fā)建造，可采用擁有產(chǎn)權或不擁有產(chǎn)權但控制經(jīng)營權的方式經(jīng)營，這樣不僅停車場可以作為公共配套設施處理，還可以通過經(jīng)營營利。當然，若地下建造工程復雜，成本較高，則應綜合比較地上地下的成本與收益，不能僅從稅收角度考慮，而忽視其他方面。

對于其他的公共配套設施，企業(yè)可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況以及消費水平高低來決定是否由自己來擁有產(chǎn)權并經(jīng)營。若消費水平較高，經(jīng)濟發(fā)展較好等，則可自己經(jīng)營，雖然不可作為公共配套設施來處理，但卻帶來可觀的經(jīng)營利潤。反之，交由全體業(yè)主或當?shù)卣?jīng)營，雖不能獲得經(jīng)營利潤，但卻也規(guī)避了經(jīng)營風險，還可節(jié)稅。

3.稅金方面的籌劃分析

土地增值稅籌劃。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》要求可知，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算是在整個開發(fā)項目銷售完成以后才進行的，這就可能導致企業(yè)前期已實現(xiàn)的利潤需交納大量所得稅，同時，在土地增值稅清算后，大量稅金無法得到及時的稅前扣除。因此，從這個層面上考慮，可從土地增值稅入手進行所得稅籌劃。

由于土地增值稅是預征與清算結合制。因此，企業(yè)對于已完工項目應根據(jù)稅法規(guī)定，及時辦理清算手續(xù)，及時對稅金進行稅前扣除；對于未完全完工項目，在達到稅法規(guī)定的被動性清算要求時，若稅務機關未及時要求清算，企業(yè)可主動要求清算，從而及時獲得稅前扣除；對于完全沒有完工的項目，應根據(jù)稅法規(guī)定，及時預繳土地增值稅，并根據(jù)自身預計毛利率等情況，在符合當?shù)仡A征率相關規(guī)定前提下，可主動向稅務機關要求提高預征率，提高所得稅前可扣除的稅金金額，從而節(jié)稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的問題分析

文章在對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃進行研究的過程中，發(fā)現(xiàn)所得稅籌劃在設計以及操作上存在以下幾方面問題：

1.籌劃方案缺乏可行性

基于會計核算過程的籌劃分析，雖每一步的籌劃可能切實有效，但對企業(yè)而言整體上不一定有籌劃效果，因為每相互之間有一定影響，可能使籌劃效果抵充，從而低效甚至失效。此外，籌劃過于理論化，脫離實際，不符合企業(yè)實際經(jīng)營情況等也可能造成籌劃方案不可行。

2.籌劃方案缺乏靈活性

此外，籌劃方案若過于僵化，不能靈活、及時、有效地應對政策變化、經(jīng)營變化以及其他突發(fā)狀況，易使稅收籌劃效果不理想。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的建議分析

針對當前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的相關問題，提出以下幾點建議：

1.提高籌劃方案的科學合理性

稅收籌劃不是紙上談兵，是需付諸實踐，并切實節(jié)稅的。因此，企業(yè)在對籌劃時，不僅要依稅法而行，還需考慮企業(yè)整體經(jīng)營狀況，行業(yè)發(fā)展狀況以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境，增強籌劃的科學合理性。

2.加強籌劃方案的應變機制建設

稅法紛繁復雜，市場經(jīng)濟瞬息萬變，籌劃方案不可一層不變，一勞永逸，而應控制各方面的合理范圍，以靈活有效應對各方面變化可能帶來的不良沖擊。

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