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    房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”及其關(guān)注點(diǎn)探析

    2016-09-10 11:58:40徐芳
    時(shí)代金融 2016年17期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增

    徐芳

    【摘要】隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了巨大的發(fā)展。2016年5月1日起,“營(yíng)改增”全面覆蓋房地產(chǎn)行業(yè),旨在解決營(yíng)業(yè)稅全額征稅、重復(fù)征稅的弊端,降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。全面“營(yíng)改增”的推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也帶來了一些問題,我們需要加強(qiáng)對(duì)這些問題的關(guān)注,并做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,以促進(jìn)“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)改增 關(guān)注點(diǎn)探析

    一、引言

    2011年,國家財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于“營(yíng)改增”試點(diǎn)的通知,交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)首先成為試點(diǎn)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的工程周期較長(zhǎng),涉及的供應(yīng)鏈上下游企業(yè)較多,項(xiàng)目成本的構(gòu)成較為復(fù)雜且涉及的稅種較多,所以房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的阻力較大,且面臨較多的難題,所以直到2016年5月1日房地產(chǎn)企業(yè)才被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍?!盃I(yíng)改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革,其目的在于避免重復(fù)征稅,促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提升,切實(shí)減輕企業(yè)稅負(fù)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于增值稅的納稅范圍,適用11%的增值稅率,也可采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的稅率征稅。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)處理和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來了諸多的變化和挑戰(zhàn),比如,針對(duì)簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的老項(xiàng)目,需要要求供應(yīng)商或者是施工隊(duì)必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票;單位出公差,住宿費(fèi)和餐費(fèi)可否抵扣,如何抵扣;目前國家稅務(wù)總局出臺(tái)了哪些關(guān)于營(yíng)改增的政策等問題,我們接下來深入分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生哪些影響,加大對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的變化的關(guān)注,以期能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過稅制改革的過渡時(shí)期,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的發(fā)展。

    二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升

    建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)的上游企業(yè),“營(yíng)改增”對(duì)建筑施工企業(yè)的影響會(huì)直接波及下游的房地產(chǎn)企業(yè),使得房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人,并提供的材料較為繁瑣,管理較為雜亂,使得建筑企業(yè)在購買原材料時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票,使得進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大,造成建設(shè)成本上升;二是財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式可以采取簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式,特別是在購買建筑的原材料時(shí)可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式,這反而使得稅負(fù)上升,增加了建筑企業(yè)的成本,從而壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間;三是由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),且人工費(fèi)用占到總成本很大的比例,然而零散的農(nóng)民工的工資沒有增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣,使得建設(shè)的人工成本高于“營(yíng)改增”之前。

    (二)稅負(fù)變動(dòng)可能與理論分析的情況有所出入

    房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中難以取得一些項(xiàng)目開支的增值稅專用發(fā)票,使得其實(shí)際稅負(fù)相較以前反而有所上升。第一,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地拆遷成本因無法取得專用發(fā)票難以實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣,使得花費(fèi)大量拆遷資金拿到地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅金,使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的稅負(fù)反而上升。第二,取得土地成本較低的房地產(chǎn)企業(yè),項(xiàng)目開發(fā)過程中增值額較大,可能導(dǎo)致實(shí)際增值稅稅負(fù)高于原營(yíng)業(yè)稅5%的稅率。第三,就“新項(xiàng)目”而言房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣,使得實(shí)際稅負(fù)有所上升。

    (三)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

    房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成以后,都是以預(yù)售的形式進(jìn)行房產(chǎn)的銷售,由此獲得收入應(yīng)該進(jìn)行稅金的預(yù)繳,然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開發(fā)的不斷開展和增加,若“營(yíng)改增”后要求企業(yè)收到放款當(dāng)期開具增值稅發(fā)票,這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要按11%繳納增值稅,而進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較為滯后,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流,甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題;另外,由于土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì),這就使得地方財(cái)政收入受到嚴(yán)重影響,從而地方政府就會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管,比如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)繳和清算等,使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)上升。

    (四)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

    房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的納稅風(fēng)險(xiǎn)來自于以下幾個(gè)方面:第一,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理更加繁瑣、困難?!盃I(yíng)改增”后對(duì)于稅負(fù)的計(jì)算會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目,而且會(huì)計(jì)核算的難度和工作量均會(huì)大幅度的增加,使得會(huì)計(jì)核算過程中難免發(fā)生一些錯(cuò)誤;第二,由于新稅制剛推行,財(cái)務(wù)人員對(duì)于政策的變化把握不清,導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不合格,且沒有規(guī)范的進(jìn)行納稅申報(bào),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)漏洞和潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn);第三,一些財(cái)務(wù)人員可能會(huì)受上級(jí)的指示,偽造增值稅專用發(fā)票或者是非法購買增值稅發(fā)票等,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn);第四,房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對(duì)“營(yíng)改增”建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防范“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn),給房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過渡帶來阻礙。

    三、持續(xù)關(guān)注并盡可能消除“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    (一)加強(qiáng)建設(shè)成本稅務(wù)籌劃和增值稅發(fā)票的管理

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”過后,由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多,增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅的空間,所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通,合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策,對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過改革期;其次,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過提升企業(yè)內(nèi)部管理水平,加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí),加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通,在完成項(xiàng)目或購買原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù);二是委派專門的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理,使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng),有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本;三是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作對(duì)象時(shí),應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作,避免風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上,并且合理的降低成本。

    (二)有效控制“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升問題

    “營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找到足夠多的且合理的進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目以完成稅額的抵扣,避免稅負(fù)反而上升。第一,在項(xiàng)目開始之前事先對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流程進(jìn)行系統(tǒng)的梳理、分析,根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,對(duì)項(xiàng)目的開展提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃,做到未雨綢繆;第二,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極推行有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策,并且在房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的過渡階段退出臨時(shí)性的政策,比如關(guān)于進(jìn)項(xiàng)抵扣方面給與范圍的擴(kuò)大,同時(shí)對(duì)于過渡階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升高的情況,給與房地產(chǎn)企業(yè)一定的政府補(bǔ)助,以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新稅制過渡;第三,“營(yíng)改增”后,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況,應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算,比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式,切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

    (三)規(guī)范會(huì)計(jì)核算,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

    規(guī)范會(huì)計(jì)核算,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以從做到以下幾點(diǎn):一是根據(jù):營(yíng)改增“對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要去,規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算方式和流程,加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于處理復(fù)雜賬目的培訓(xùn),使得會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確;二是建立核查小組,定期的對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果和核算方式進(jìn)行核查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問題的財(cái)務(wù)指標(biāo)和不符合國家相關(guān)規(guī)定的財(cái)務(wù)處理方式,并及時(shí)的控制,避免給企業(yè)帶來損失;三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn),并采取措施實(shí)施控制,保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康,為利潤(rùn)的獲得提供基本的資金保證。

    (四)加強(qiáng)對(duì)新稅制的學(xué)習(xí),建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

    “營(yíng)改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅模式以及計(jì)稅方式發(fā)生了巨大的改變,并且稅收政策也在不斷的更新,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取相應(yīng)的措施。第一,加強(qiáng)企業(yè)員工關(guān)于新稅制和新的計(jì)稅方式的培訓(xùn),對(duì)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方面的知識(shí)進(jìn)行定期考核,以便于企業(yè)財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)核算過程中加深對(duì)稅收政策的認(rèn)識(shí),同時(shí)熟悉進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和科目,在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過渡,并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負(fù);第二,建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系,通過會(huì)計(jì)電算化的方式建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)電子錄入系統(tǒng)和自動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng),以及時(shí)自動(dòng)發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的財(cái)務(wù)指標(biāo),同時(shí)對(duì)企業(yè)的涉稅科目通過Matlab等統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),此外,加強(qiáng)外部審計(jì),以外部監(jiān)督的方式來防范企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,順利的向新稅制過渡。

    四、總結(jié)

    總之,“營(yíng)改增”的全面推行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多挑戰(zhàn),我們應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響和變化,采取相應(yīng)的措施以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制的完美過渡,最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn)

    [1]張立娟.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響[J].財(cái)經(jīng)界,2015(15).

    [2]沈瓊.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].中國商論,2015(11).

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