從房地產(chǎn)稅收角度看城鎮(zhèn)化改革與發(fā)展

孫琪

摘要：改革開(kāi)放三十余年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量不斷提升，越來(lái)越多的城市步入富裕城市行列。但是隨著城市化的不斷發(fā)展，交通擁堵等“大城市病”也逐步顯現(xiàn)，特別是貧富差距和區(qū)域間發(fā)展不平衡等矛盾也越來(lái)越突出。國(guó)家為解決“大城市病”和三農(nóng)問(wèn)題，以及著力在經(jīng)濟(jì)趨緩的背景下挖掘經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，提出了城?zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，在城市的周邊多點(diǎn)式全面推行城鎮(zhèn)化。但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來(lái)的問(wèn)題也逐步突顯出來(lái)。為解決城鎮(zhèn)化發(fā)展的一系列問(wèn)題，本文以D城市為例，從稅收角度（主要是所得稅和營(yíng)業(yè)稅）對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程的一系列問(wèn)題進(jìn)行了剖析，提出了繼續(xù)完善城市功能、提高城市化率的建議，走界于城市化與城鎮(zhèn)化之間的中性發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)稅收；人口

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）007-0000-02

一、D市城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的一個(gè)必經(jīng)過(guò)程，是我國(guó)現(xiàn)代文明的一個(gè)重要標(biāo)志，是解決我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾的最終出路，同時(shí)也是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要推動(dòng)力[1]。D市作為國(guó)家62個(gè)新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)之一，正處于承擔(dān)國(guó)家使命、加快轉(zhuǎn)型升級(jí)、建設(shè)全國(guó)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市的戰(zhàn)略機(jī)遇期。D市的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)推進(jìn)沿海地區(qū)新型城鎮(zhèn)化具有示范作用。通過(guò)建立多元線性回歸方程可知，城鎮(zhèn)化率（戶籍人口與常住人口的比例）和房地產(chǎn)稅收相關(guān)系數(shù)為0.943，說(shuō)明兩者之間具有很強(qiáng)的相關(guān)性，可以用房地產(chǎn)稅收來(lái)反映城鎮(zhèn)化的發(fā)展情況。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年增加，縣級(jí)市表現(xiàn)更為突出

2008-2013年，D市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年穩(wěn)步增加。2008年登記在冊(cè)的戶數(shù)約有1800戶，2013年登記的戶數(shù)約有3000戶，較2008年約增加1200戶，年均增加200戶，年均增長(zhǎng)率為11%。D市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逐年增加說(shuō)明了其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在巨大的需求空間，城鎮(zhèn)化發(fā)展處在快速增長(zhǎng)的階段，且呈現(xiàn)出主城區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)已趨于完善，縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有很大潛力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)支撐作用明顯

2008年-2013年，D市房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅從34.3億元增長(zhǎng)到238.15億元，年平均增長(zhǎng)率為47.34%，占D市總體稅收的比重由2008年的6.88%增長(zhǎng)到2013年的20.35%，增長(zhǎng)了13.47個(gè)百分點(diǎn)，2009-2012年所占比重趨穩(wěn)略呈現(xiàn)小幅下降，2013年出現(xiàn)大幅度回升。其中房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅占總稅收的比重從2008年的2.95%增長(zhǎng)到2013年的6.62%，增長(zhǎng)了3.67個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅占總稅收的比重從2008年的3.93%增長(zhǎng)到2013年的13.73%，增長(zhǎng)了9.8個(gè)百分點(diǎn)。D市房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總稅收比重不斷提高，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)在D市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用越來(lái)越大。

（三）房地產(chǎn)投資逐年增加，房屋銷售面積實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)

2005年-2013年，D市房地產(chǎn)投資由268.8億元增長(zhǎng)到1258.8億元，增長(zhǎng)368.3%，年均增長(zhǎng)21.3%。房地產(chǎn)投資占全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資的比重由2005年的15.95%增長(zhǎng)到2013年的20.85%，增長(zhǎng)了4.9個(gè)百分點(diǎn)。房屋實(shí)際銷售面積由2005年的888萬(wàn)平方米增加到2013年的1392萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了504萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率5.78%；房屋新開(kāi)工面積由2005年的1455.6萬(wàn)平方米增加到2013年的2220萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了764.4萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率5.42%。房地產(chǎn)投資的大幅度增加、房屋銷售面積和開(kāi)工面積的平穩(wěn)增長(zhǎng)，一方面說(shuō)明了D市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在巨大的需求空間，另一方面也再次說(shuō)明了D市城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)模不斷擴(kuò)大。

二、D市城鎮(zhèn)化面臨的問(wèn)題

根據(jù)錢納里發(fā)展模型，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化具有良好的互促互進(jìn)關(guān)系。[2]但從目前看，城鎮(zhèn)化過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)了較多的問(wèn)題，這些問(wèn)題通過(guò)稅收數(shù)據(jù)分析給我們提供了一些觀察和參考的角度：

（一）全面大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)不穩(wěn)固

D市下設(shè)的各區(qū)市房地產(chǎn)稅收存在很大的差距，由于房地產(chǎn)稅收和城鎮(zhèn)化存在較大的相關(guān)性，這也間接反映了D市城鎮(zhèn)化過(guò)程中存在發(fā)展不均衡的問(wèn)題。一方面是城鄉(xiāng)收入差距呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，收入比例由2000年的2.2：1增加到2013年的2.3：1，城鎮(zhèn)化重點(diǎn)區(qū)域消費(fèi)能力不足；另一方面設(shè)施與服務(wù)配套差距明顯，中心城區(qū)配套水平較高，縣級(jí)市城區(qū)配套相對(duì)完善，小城鎮(zhèn)配套普遍滯后。這些因素都制約著城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

（二）城鎮(zhèn)化發(fā)展存在盲目擴(kuò)建，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與盈利面不對(duì)等

城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，有些地方政府缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的整體規(guī)劃，爭(zhēng)相“上工程，蓋高樓”，一方面這與農(nóng)民實(shí)際的住房購(gòu)買力存在很大的差異，致使開(kāi)發(fā)的樓房賣不出去；另一方面房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲透支了人們的購(gòu)買力，使人們多樣化的需求受到抑制，進(jìn)而影響到部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，致使其不能與城鎮(zhèn)功能很好結(jié)合，既不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也不利于新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展[3]。

（三）建設(shè)用地?cái)U(kuò)張較快，城鎮(zhèn)化模式仍顯粗放

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，D市城鎮(zhèn)化發(fā)展走了一條外延式擴(kuò)張用地的路子，城市的用地規(guī)模越來(lái)越大，城鎮(zhèn)用地集約利用程度不高。2000-2013年，D市建成區(qū)面積由255平方公里增加到792.25平方公里，面積增長(zhǎng)了210%，而城區(qū)人口由432萬(wàn)增加到728.4萬(wàn)人，僅增長(zhǎng)了69%，城市建設(shè)用地的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于城市人口的增長(zhǎng)率。土地投資強(qiáng)度和產(chǎn)出率明顯低于同類城市，全市剩余的新增建設(shè)用地嚴(yán)重不足，城鎮(zhèn)化的空間增長(zhǎng)潛力有限，土地利用亟需由粗放到集約轉(zhuǎn)型。

三、D市城鎮(zhèn)化發(fā)展的建議

D市在近幾年的城鎮(zhèn)化發(fā)展中取得了豐碩的成果，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還是民生保障，都在全國(guó)范圍內(nèi)都起到了港口城市示范帶動(dòng)作用。同時(shí)我們也需要清楚的認(rèn)識(shí)到D市面臨的發(fā)展問(wèn)題依然存在，針對(duì)這些問(wèn)題本文提出以下幾條建議：

（一）壓縮整合多點(diǎn)式城鎮(zhèn)化發(fā)展格局，走適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)化發(fā)展道路

城鎮(zhèn)化初級(jí)階段，很有可能因?yàn)閷?duì)資本的吸引力不足導(dǎo)致城鎮(zhèn)化發(fā)展長(zhǎng)期停滯，所以說(shuō)如何提升城鎮(zhèn)自身競(jìng)爭(zhēng)力是城鎮(zhèn)化初級(jí)階段的核心。首先，要具有科學(xué)合理的城市規(guī)劃。當(dāng)?shù)卣岩匀藶楸?、尊重自然、傳承歷史、綠色低碳理念融入城鎮(zhèn)規(guī)劃全過(guò)程，統(tǒng)籌規(guī)劃市區(qū)、城郊和周邊鄉(xiāng)村發(fā)展。其次，當(dāng)?shù)卣鈦?lái)資本提升城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，很多地方容易出現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展空心化，缺少支柱性產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)卣荒苤话殉擎?zhèn)化簡(jiǎn)單理解為“把農(nóng)民趕上樓”，致使城鎮(zhèn)化發(fā)展始終停滯在初級(jí)階段。最后，政府要加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入。政府要依據(jù)城鎮(zhèn)常住人口空間分布特征和增長(zhǎng)趨勢(shì)，統(tǒng)籌布局教育、衛(wèi)生、文化、體育和社會(huì)福利設(shè)施，同時(shí)也需要政府提高公共物品供給能力和水平，以滿足新市民在就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等方面的需求[4]。這樣既保障了新遷人口的民生問(wèn)題，也對(duì)外來(lái)人口和資本產(chǎn)生巨大吸引力。

（二）嚴(yán)格把關(guān)，稅收引導(dǎo)，確保綠色發(fā)展

城鎮(zhèn)化發(fā)展加速階段，最容易出現(xiàn)的就是環(huán)境污染問(wèn)題。第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益可觀，技術(shù)要求較低，收益周期短，然而卻是高耗能高排放的產(chǎn)業(yè)，如果沒(méi)有嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制和處罰程序，則很有可能產(chǎn)生高污染高排放的問(wèn)題。因此，當(dāng)?shù)卣紫纫獦?shù)立正確的政績(jī)觀，考核機(jī)制要更加全面科學(xué)，不簡(jiǎn)單的“唯GDP論”。對(duì)低污染低排放的企業(yè)可適當(dāng)通過(guò)稅收優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)其發(fā)展，對(duì)高污染、高排放企業(yè)嚴(yán)格限制，如果污染物排放超標(biāo)則對(duì)其嚴(yán)格處罰；其次，要提供齊全的產(chǎn)業(yè)配套，不僅讓企業(yè)“進(jìn)的來(lái)”，還要“留下來(lái)”、“做得好”，使企業(yè)發(fā)展做大，創(chuàng)造更多的市場(chǎng)價(jià)值和就業(yè)機(jī)會(huì)。最后，要積極發(fā)展綠色資本市場(chǎng)，在合理定價(jià)和測(cè)算回報(bào)的基礎(chǔ)上，建立改善環(huán)境的投融資體系，進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)的環(huán)保監(jiān)督作用，充分發(fā)揮金融創(chuàng)新在優(yōu)化環(huán)境配置中的作用[5]。

（三）拓展視野，創(chuàng)新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

在城鎮(zhèn)化發(fā)展穩(wěn)定階段，由于人口急劇增加，資源消耗增加，交通、環(huán)境、教育、醫(yī)療等負(fù)擔(dān)加重，開(kāi)始出現(xiàn)“城市病”，使城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入停滯階段，如果該城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中嚴(yán)重依靠能源發(fā)展，則很有可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)象。因此，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提升自身產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是城鎮(zhèn)化發(fā)展穩(wěn)定階段的必要手段。D市作為沿海港口城市具有自身發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，要積極引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

參考文獻(xiàn)：

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[4]竇清紅.推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的財(cái)稅策略——“財(cái)稅改革與城鎮(zhèn)化”研討會(huì)發(fā)言摘要.稅務(wù)研究，2015（1）：125.

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