房地產(chǎn)開發(fā)公司短期償債能力存在的問題及對(duì)策研究

房地產(chǎn)開發(fā)公司短期償債能力存在的問題及對(duì)策研究

馬祥山

(盤錦職業(yè)技術(shù)學(xué)院，遼寧 盤錦 124000)

摘要：償債能力是企業(yè)到期償還債務(wù)的現(xiàn)金保障。企業(yè)的生存和發(fā)展與企業(yè)的償債能力有直接的關(guān)系，是保證企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)。以某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，通過該公司2011年至2013年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，結(jié)合定量分析與定性分析研究其短期償債能力，并對(duì)該企業(yè)在短期償債能力分析中出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；短期償債能力；營(yíng)運(yùn)資金

中圖分類號(hào):F235.91

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1008-4681(2015)01-0041-03

收稿日期：2014-11-16

基金項(xiàng)目：遼寧省高等教育學(xué)會(huì)“十二五”高等教育科研課題“遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)集群與高職財(cái)經(jīng)品牌專業(yè)互動(dòng)關(guān)系研究”,編號(hào):GHYB110198。

作者簡(jiǎn)介：馬祥山(1977— )，男，遼寧盤錦人，盤錦職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)師。研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。

Abstract：Debt paying ability is the cash guarantee of enterprises repaying the debts on time. An enterprise’s debt paying ability is correlated with its survival and development, and is the basic premise of the healthy development of the enterprise. This paper takes a real estate development limited company as an example, based on the financial report data of the company from 20011 to 2013 as well as the quantitative and qualitative analysis, investigates its short-term debt paying ability, and puts forward corresponding countermeasures for the enterprises to solve problems indicated in the short-term debt paying ability analysis.

國(guó)家限購令的出臺(tái)使房地產(chǎn)企業(yè)受到了一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)主要是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果資金鏈斷裂房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)受到非常嚴(yán)重的沖擊。本文結(jié)合某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)其償債能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，指出房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)存在的不完善，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

一房地產(chǎn)開發(fā)公司短期償債能力分析

短期償債能力是評(píng)價(jià)企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)能力，尤其是流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要標(biāo)志。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，留足資金償付短期債務(wù)，才能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且影響到企業(yè)的聲譽(yù)和后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。因此，短期償債能力是房地產(chǎn)企業(yè)各方利益相關(guān)者所重視的問題。衡量房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)主要有營(yíng)運(yùn)資金、流動(dòng)比率和現(xiàn)金比率[1]。

(一)營(yíng)運(yùn)資金

該指標(biāo)是計(jì)量企業(yè)償債能力的絕對(duì)指標(biāo)。其計(jì)算公式為：營(yíng)運(yùn)資金=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債。

營(yíng)運(yùn)資金的比較分析主要是與本企業(yè)上年數(shù)據(jù)的比較，通常稱之為變動(dòng)分析。該公司2011年至2013年?duì)I運(yùn)資本的比較數(shù)據(jù)，如表1所示。

表1　營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析表

從表1的數(shù)據(jù)可以看出：2011年該公司流動(dòng)負(fù)債提供流動(dòng)資產(chǎn)所需資金的19.98%，即公司每1元流動(dòng)資產(chǎn)需要償還0.19元的債務(wù)。2012年流動(dòng)負(fù)債提供流動(dòng)資產(chǎn)所需資金的8.71%，即公司每1元流動(dòng)資產(chǎn)需要償還0.08元的債務(wù)。2013年流動(dòng)負(fù)債提供流動(dòng)資產(chǎn)所需資金的5.71%，即公司每1元流動(dòng)資產(chǎn)需要償還0.05元的債務(wù)。

(二)流動(dòng)比率

流動(dòng)比率，又稱營(yíng)運(yùn)資金比率或清償比率，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債的值。其計(jì)算公式為：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。

房地產(chǎn)行業(yè)的平均值為1.89，通常認(rèn)為流動(dòng)比率越高，企業(yè)償債能力越強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，債權(quán)人的安全越有保障。從表2數(shù)據(jù)可以看出該公司的流動(dòng)比率在5.00—17.51之間，大于行業(yè)平均值。說明公司短期償債能力較強(qiáng)。從相對(duì)數(shù)來看流動(dòng)比率呈上升趨勢(shì)，其中2012年的流動(dòng)比率增長(zhǎng)了6.48，即為每1元流動(dòng)負(fù)債提供的流動(dòng)資產(chǎn)保障增加了6.48元。而2013年在2012年的基礎(chǔ)上提高了6.03。從絕對(duì)數(shù)來看該公司2011年到2013年流動(dòng)資產(chǎn)逐年上升，而流動(dòng)負(fù)債逐年下降，從而導(dǎo)致流動(dòng)比率呈上升趨勢(shì)。

表2　2011—2013年流動(dòng)比率計(jì)算表

(三)現(xiàn)金比率

現(xiàn)金比率是現(xiàn)金類資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值?，F(xiàn)金比率高，說明企業(yè)支付能力強(qiáng)。其計(jì)算公式如下：現(xiàn)金比率=(貨幣資金+短期投資凈額)÷流動(dòng)負(fù)債。

現(xiàn)金比率一般認(rèn)為在20%以上為好，對(duì)于債權(quán)人來說，現(xiàn)金比率總是越高越好。從表3中可以看出該公司三年的現(xiàn)金比率均大于0.2，說明公司的短期償債能力較強(qiáng)。從相對(duì)數(shù)來看公司2012年的現(xiàn)金比率比上年增加了0.61,2013年比2012年提高了0.69。

表3　2011—2013年現(xiàn)金比率計(jì)算表

二房地產(chǎn)開發(fā)公司償債能力的綜合評(píng)價(jià)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司短期償債能力綜合評(píng)價(jià)

以上對(duì)該公司的營(yíng)運(yùn)資本、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和考核進(jìn)行了較為系統(tǒng)的分析和研究，現(xiàn)就有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。

通過表4可以看出，不管是從營(yíng)運(yùn)資本還是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率來看，該公司的短期償債能力從2011年到2013年都呈上升趨勢(shì)。從近幾年的流動(dòng)比率看，該企業(yè)的流動(dòng)比率最高在2013年，已達(dá)到17.51，說明企業(yè)流動(dòng)資金充沛，短期債務(wù)償還能力較強(qiáng)，企業(yè)擁有足夠的資金來償還到期債務(wù)。但是該企業(yè)短期償債能力指標(biāo)比一般房地產(chǎn)行業(yè)平均值1.89要高很多。從公司2011年—2013年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，存貨和預(yù)付賬款是流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的資產(chǎn)，其中如果存貨的周轉(zhuǎn)速度慢，變現(xiàn)能力差，存貨可用來還債的可能性就小。所以說某房地產(chǎn)開發(fā)公司在未來仍存在著不能按期償還短期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目數(shù)額大，會(huì)直接影響流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，進(jìn)而影響企業(yè)的短期償債能力。該企業(yè)2011年到2013年的現(xiàn)金比率與一般經(jīng)驗(yàn)值20%相比都高出許多，說明該企業(yè)流動(dòng)資金相當(dāng)充裕。有了大量現(xiàn)金的保障，企業(yè)的短期償債能力得到了加強(qiáng)，一年內(nèi)到期的小額借款的償還應(yīng)該沒有問題[2]。總得來說，從各短期指標(biāo)來說，該企業(yè)短期償債能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說屬于較好的。

表4　2011—2013年短期償債能力指標(biāo)

(二)房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)期償債能力綜合評(píng)價(jià)

本文對(duì)該公司長(zhǎng)期償債能力的分析用了資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)三個(gè)指標(biāo)，見表5。從這三個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)平均值相比來看，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的長(zhǎng)期償債能力比較強(qiáng)，尤其從資產(chǎn)負(fù)債率來看，該指標(biāo)三年的值均低于房地產(chǎn)行業(yè)平均值，一般房地產(chǎn)行業(yè)由于巨大的資金投入使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，通常超過70%，一些地區(qū)甚至高達(dá)80%。但是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)負(fù)債率最高才達(dá)到35%。從一方面來說，這意味著該企業(yè)遠(yuǎn)離債務(wù)危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)較小，但從另一方面來說，過于低的負(fù)債比率意味著某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資本結(jié)構(gòu)存在著一定問題[3]，沒有合理地利用負(fù)債籌資為公司增值。

表5　2011—2013年長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

三完善房地產(chǎn)開發(fā)公司償債能力的對(duì)策

從對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011到2013年償債能力指標(biāo)的分析，可以看出公司短期償債能力比較好，但是為了使公司未來償債能力更好，下面提出一些建議供參考：

(一)提高資產(chǎn)質(zhì)量

一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)、大量的資金流動(dòng)致使企業(yè)的存貨、應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款在企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債中占有較大份額。而該公司流動(dòng)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)平均值，主要因?yàn)槠髽I(yè)存貨和預(yù)付賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重比較大[4]。因此，對(duì)于該公司來說要想提高企業(yè)未來短期償債能力，應(yīng)穩(wěn)步提升公司自有資產(chǎn)質(zhì)量，存貨的管理平時(shí)要特別注意，最大限度防止存貨過多。

(二)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

當(dāng)前各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，很多企業(yè)的資金鏈都相對(duì)緊張，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，而本公司的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均值。所以公司要從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，將企業(yè)自身的實(shí)際需要、承受能力、未來可能產(chǎn)生的收益，以及對(duì)自身資本結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)影響程度相結(jié)合，來慎重選擇最適合自已、風(fēng)險(xiǎn)最小的籌款方式。

(三)努力提高自身盈利能力及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量水平

公司2011和2013年的現(xiàn)金比率和速動(dòng)比率都大于行業(yè)平均值，從短期來看企業(yè)短期償債能力比較強(qiáng)，但作為靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想從根本上長(zhǎng)遠(yuǎn)地提高償債能力，就意味著企業(yè)流動(dòng)負(fù)債未能得到合理的運(yùn)用，而現(xiàn)金類資產(chǎn)獲利能力低，這類資產(chǎn)金額太高會(huì)導(dǎo)致企業(yè)機(jī)會(huì)成本增加[5]。所以公司應(yīng)對(duì)自身嚴(yán)格要求，必須讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量始終保持在一個(gè)較高的水平，為償債提供有力的保障。

(四)制定合理的償債計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)方式是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，本公司雖然不管從短期償債能力指標(biāo)還是長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)來看，其償債能力都比較好。但是如果不制訂合理的償債安排，導(dǎo)致不能按時(shí)償還債務(wù)，可能使企業(yè)信譽(yù)受損，為了避免這些問題，事先應(yīng)制定合理科學(xué)的償債計(jì)劃。

參考文獻(xiàn)：

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Study on the Problems and Countermeasures of Short-term

Debt Paying Ability of Real Estate Development Company

MA Xiangshan

(Panjin Vocational and Technical College, Panjin Liaoning 124000, China)

Key Words：real estate enterprise； short-term debt paying ability；operation capital

(責(zé)任編校：陳婷)