論中國商業(yè)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和相關(guān)對策

董炯輝

摘 要：80年代我國的房地產(chǎn)事業(yè)開始起步，1998年國家終止福利分房政策，開始推進(jìn)住房的貨幣化。與此同時，國家加強(qiáng)了宏觀政策的刺激，房地產(chǎn)投資比例也逐漸增長，形成了我國房地產(chǎn)市場的雛形。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷增長，人均收入的逐年增長，引發(fā)購房需求不斷增大，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。從《中國民生發(fā)展報(bào)告》的數(shù)據(jù)可以看出，我國住房人均面積已達(dá)36平方米，且呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，不難得出未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)將成為支柱性產(chǎn)業(yè)。但隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展問題也接踵而至，本文作者旨在從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀出發(fā)并試著尋找相關(guān)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；發(fā)展規(guī)模；人均住房比例；GDP

一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)市場從發(fā)展起步到現(xiàn)在存在著許多缺陷，主要表現(xiàn)：

1.房地產(chǎn)業(yè)的總體規(guī)模逐年加大。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，其占全社會的固定資產(chǎn)投資比例也與日俱增，開發(fā)規(guī)模也不斷增大。根據(jù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)每年的施工面積以25%上升。根據(jù)報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)增速達(dá)10%以上，最高甚至達(dá)到30%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站此前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與2012年相比增加了19.8%。其中，住宅投資的規(guī)模為58951億元，增長了19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的68.5%.

2.地區(qū)發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)的規(guī)模和發(fā)展速度都極其不均衡。主要表現(xiàn)在1：不管是房地產(chǎn)的施工面積亦或是完工面積都是東部沿海較多。當(dāng)然因?yàn)闁|部沿海相應(yīng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)且起步較早2：東部沿海地產(chǎn)業(yè)的增長速度明顯高于全國平均水平。但隨著房地產(chǎn)土地價格的上升以及地塊的日益縮減，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向中西部開拓市場，尤其是隨著國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略西移的大背景下。但與此同時全國的房地產(chǎn)發(fā)展還是處于明顯的不均衡狀態(tài)。

3.房價居高不下。房價的持續(xù)居高不下已經(jīng)成為人人關(guān)注的焦點(diǎn)話題，東部沿海的一線大城市的房價更是不可想象，傳言“一套房子消滅一個中產(chǎn)階級一生的消費(fèi)”雖然有些夸張，但與此同時也可以折射出房價高的可怕的現(xiàn)象。根據(jù)安客居的統(tǒng)計(jì)，東部沿海城市的房價在11000元/平方米，中部地區(qū)城市的房價在8700元/平方米，西部地區(qū)城市相對偏低，但也達(dá)到了5600元/平方米。

二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢，主要表現(xiàn)在：

1.房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化

（1）房地產(chǎn)企業(yè)開始逐漸樹立自己的品牌，知名房企比如“萬科地產(chǎn)，保利地產(chǎn)，華潤地產(chǎn)”等等，這無疑是市場化的一個重要的標(biāo)志。隨著我國城市化的進(jìn)程不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)公司品牌戰(zhàn)略的決心也日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)公司開始逐漸重視對于自己的品牌建設(shè)以及產(chǎn)品品質(zhì)的提升，并且致力于不斷強(qiáng)化服務(wù)管理。這將有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，加速推進(jìn)房地產(chǎn)的市場化程度。（2）房地產(chǎn)投資市場開始逐漸形成。根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)主中有大約40.6%是基于投資心態(tài)，這可以說明兩個事實(shí)：其一，我國的房地產(chǎn)的確還處于起步階段；其二，我國一個新型的房地產(chǎn)投資大軍已然成型。

2.房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散

根據(jù)數(shù)據(jù)可以看出我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，其特點(diǎn)為熱點(diǎn)擴(kuò)散，增長迅速。隨著房地產(chǎn)限購令的逐漸放開，人們的可支配消費(fèi)金額的日趨增加都將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的一個重要的因素。最后，年輕一代購房的剛性需求也助力了房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展。

3.國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善

與此同時，為了使房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展，加快房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程，規(guī)范房地產(chǎn)相應(yīng)的運(yùn)行體制和規(guī)章。國家相繼的頒布了一系列的政策和相關(guān)舉措，例如，“國五條”細(xì)則確定要保持房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)，于3月1日發(fā)表的國五條細(xì)則《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》。十八屆三中全會提出要全面深化改革，充分發(fā)揮市場的主導(dǎo)性作用，并加速建立房地產(chǎn)市場的有效機(jī)制。同時，相應(yīng)的政策以及法規(guī)的出臺，一定將加快房地產(chǎn)市場的秩序調(diào)整和規(guī)范建立，使房地產(chǎn)市場逐步走向健康的發(fā)展。

三、中國房地產(chǎn)市場日后發(fā)展的對策探討

1.開發(fā)商方面

房價的久高不下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)嚴(yán)重不平衡自然有許多的因素導(dǎo)致，但作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把好自己的關(guān)，做好自己的事。隨著全國調(diào)控政策的從緊，樓市調(diào)控依舊會持續(xù)，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該量力而行，合理開發(fā)。適當(dāng)?shù)姆啪忛_發(fā)的節(jié)奏，建立合理的長期開發(fā)戰(zhàn)略，保證新項(xiàng)目的開發(fā)的同時加強(qiáng)售后服務(wù)，因?yàn)閷頃r競爭的時候，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)比什么都重要。

2.政府宏觀調(diào)控方面

（1）加強(qiáng)對商品房結(jié)構(gòu)的管理。房價上升快速的其中一個原因是不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)該充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，以此引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，這樣才能有效的調(diào)節(jié)住房的合理供應(yīng)和需求。（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的調(diào)控管理。對于目前房價的持續(xù)性上漲，政府有責(zé)任應(yīng)正確的引導(dǎo)其購房的消費(fèi)觀，有效的抑制投資性消費(fèi)和投機(jī)性購房。其次，各地政府要嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于第二套購房的貸款條件和首付款比例，通過抑制不合理的消費(fèi)和增強(qiáng)供給雙管齊下的方式使房地產(chǎn)市場日趨平穩(wěn)發(fā)展。（3）加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)市場不合理的發(fā)展所引起的房價居高不下，其中必定存在各種非法和惡意的炒作行為，作為監(jiān)管部門應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)，及時打擊。對于住房轉(zhuǎn)讓過程中手續(xù)不明，不詳細(xì)，不合理等條件的住房應(yīng)該加強(qiáng)審查。嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場的審查和手續(xù)，對于企業(yè)在貸款和地塊市場定位等方面應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督。（4）對房地產(chǎn)金融信貸方面加強(qiáng)調(diào)控。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)所申請的貸款應(yīng)該嚴(yán)格符合國家有關(guān)政策法規(guī)和規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況應(yīng)該定期核查，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時責(zé)令整改。

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