房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管控措施

馮素紅

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，隨時(shí)面臨著各種各樣的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更是牽一發(fā)而動(dòng)全身，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著致命的威脅，如何有效地規(guī)避和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好地管理和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。本文從房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別和控制機(jī)制，通過事先預(yù)防，事中化解來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的健康良性發(fā)展進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制措施

文章編號:ISSN1006—656X(2013)06?-00080-01

在國家限購、限價(jià)、土地政策變化變化情況下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)除了資金風(fēng)險(xiǎn)，還包括即時(shí)圍繞公司戰(zhàn)略發(fā)展方面的投資風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)、理性的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)是控制核心風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制到企業(yè)可以承受的范圍，達(dá)到企業(yè)盈利和發(fā)展的目的。本文從分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的管控措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動(dòng)及其各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的體現(xiàn)，由于財(cái)務(wù)管理是對企業(yè)資金及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織的控制協(xié)調(diào)，是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系一項(xiàng)綜合管理工作，我們就有必要分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生都有哪些原因。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)看，其開發(fā)流程復(fù)雜、環(huán)節(jié)多、涉及管理的部門多、開發(fā)周期長，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在各個(gè)環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)主要受產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、金融政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、土地政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)。如近期的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策及金融政策是影響的主要因素。

第三，一是企業(yè)權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系，房地產(chǎn)資金主要指自有資金、負(fù)債融資、經(jīng)營性負(fù)債、預(yù)銷款，其中自有資金一般為25-30%，負(fù)債資金一般70%，有的高達(dá)90%，如果企業(yè)在整發(fā)開周期中有個(gè)別環(huán)節(jié)控制不好，則會導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)；二是資金需求集中度高，如拿地階段。

第四，房地產(chǎn)在我國的發(fā)展比較短，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營管理層面都有是粗放階段，所以導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的重要性在整個(gè)行業(yè)中都認(rèn)識不足、管理水平有待提高，財(cái)務(wù)管理沒有形成體系，基本上都是摸著石頭過河的階段，財(cái)務(wù)管理薄弱，很多公司都沒有編制合并報(bào)表。

第五，規(guī)范的公司有決策經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，而當(dāng)今中小房地產(chǎn)公司基本上都有是老板一個(gè)人說了算，所以決策失誤頻繁發(fā)生，特別是08年后房價(jià)暴漲的這幾年內(nèi)，相當(dāng)數(shù)量的地產(chǎn)商從拿地開始就簽訂下陰陽合同（以偷稅為目的），其實(shí)已為投資項(xiàng)目埋下巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因有行業(yè)自身、有國家政策等都存在的問題，那么作為單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)是在研判這些客觀存在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如何從自身挖掘潛力化解減少這些風(fēng)險(xiǎn)，從本人工作經(jīng)歷和我公司的情況來說，可以從以下方面采取措施。

（一）從資金管控入手，全面進(jìn)行資金余缺調(diào)劑余使用

1、拓寬資金籌措渠道，如籌劃設(shè)立金融類投資機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)一直是高負(fù)債經(jīng)營，自有資金不到30%，原來可以依賴低息銀行資金支持。在銀行限貸情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與信托、基金公司溝通，尋求其他行業(yè)項(xiàng)目合作，另外，可以籌劃自己設(shè)立金融類投資機(jī)構(gòu)等，以備一旦市場銷售達(dá)不到預(yù)期，可以有充沛的資金支持和信息資源的獲取，拓寬資金籌措渠道，這種模式也是大地產(chǎn)公司所采取的模式。

2、集中管理資金，合理理財(cái)，提高資金利用率

為儲備一定資金，公司采取各種辦法獲取資金，加上經(jīng)營累積的資金，公司及其控制公司賬戶上會持續(xù)留存一定量的資金，應(yīng)將集中管理，一方面可以有效進(jìn)行資金余缺調(diào)劑，另一方面也可以進(jìn)行理財(cái)，減輕借款利息負(fù)擔(dān)。但理財(cái)畢竟有風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)驗(yàn)不足階段，可以采用銀行低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)方式，根據(jù)可以調(diào)配的資金進(jìn)行多種的組合，包括一周的存款、一個(gè)月的存款、半年的、一年的，進(jìn)行非常細(xì)致籌劃，同時(shí)也可以籌劃“模擬”基金，低風(fēng)險(xiǎn)的，由公司資金組專門做，畢竟比銀行回報(bào)高，但應(yīng)把風(fēng)險(xiǎn)放在第一位考慮。

3、初步實(shí)施ERP系統(tǒng)，線上線下同時(shí)運(yùn)行，嚴(yán)控資金支付風(fēng)險(xiǎn)

為了更好地對各種資金付款業(yè)務(wù)實(shí)施監(jiān)控，地產(chǎn)公司于本年開始在集團(tuán)公司進(jìn)行資金支付ERP線上審批試行工作，嚴(yán)格遵循防范風(fēng)險(xiǎn)、與內(nèi)控相結(jié)合、體現(xiàn)完整性和一致性、注重可操作性、堅(jiān)持資金支付線上審批和線下溝通同時(shí)進(jìn)行的原則，完善配套制度，調(diào)整優(yōu)化流程，推進(jìn)ERP系統(tǒng)深化應(yīng)用，確保了金支付線上審批平穩(wěn)運(yùn)行，達(dá)到嚴(yán)控資金支付風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）組建組織機(jī)構(gòu)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

為避免在市場比較好的時(shí)候，忽略面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和其他的一些看似無關(guān)緊要的風(fēng)險(xiǎn)因素, 一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，則風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)使許多企業(yè)都蒙受了巨大的損失，甚至使有些企業(yè)從此退出了房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司層面設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會，經(jīng)營管理中心為風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門，內(nèi)部審計(jì)部門為風(fēng)險(xiǎn)的再監(jiān)督部門，在公司內(nèi)部推行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，建立初始信息框架、風(fēng)險(xiǎn)評估、制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略、制定實(shí)施解決方案和監(jiān)督改進(jìn)五大步驟風(fēng)險(xiǎn)管理流程，這五個(gè)步驟中，信息的隨時(shí)溝通是極為重要的，風(fēng)險(xiǎn)信息的收集是全面風(fēng)險(xiǎn)管理中最為重要和最為基礎(chǔ)的工作，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨這諸多的風(fēng)險(xiǎn)，基本上可以分成戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等五大類，其中的具體風(fēng)險(xiǎn)起碼超過30個(gè)小類，在當(dāng)今非常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想充分的控制風(fēng)險(xiǎn)，就必須把企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的收集并且按照類別進(jìn)行整理，建立屬于企業(yè)自己的風(fēng)險(xiǎn)事件庫，只有這樣才能保證整體的風(fēng)險(xiǎn)管理有真實(shí)的數(shù)據(jù)和牢固的基礎(chǔ)，否則，由于基礎(chǔ)信息的缺失和虛假，將導(dǎo)致整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作失去應(yīng)有的作用甚至帶來負(fù)面的結(jié)果。

（三）提高財(cái)務(wù)管理水平，強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析， 提供全面決策信息

1.編制合并報(bào)表，重視現(xiàn)金流分析

房地公司普遍是項(xiàng)目公司制，1個(gè)項(xiàng)目1個(gè)公司，沒有成立集團(tuán)公司架構(gòu)，各項(xiàng)目公司獨(dú)立核算、獨(dú)立運(yùn)行，項(xiàng)目建設(shè)統(tǒng)一管控，資金統(tǒng)一調(diào)撥，但很少有房地產(chǎn)公司編制合并會計(jì)報(bào)表，無法從集團(tuán)角度分析現(xiàn)金流和進(jìn)行現(xiàn)金余缺調(diào)劑。財(cái)務(wù)部應(yīng)定期編制合并報(bào)表，從集團(tuán)角度編制年度、月度和周現(xiàn)金留收支表，重視現(xiàn)金流預(yù)測和分析編制公司及其控制公司匯總現(xiàn)金收入和支出表，以便領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)掌握全面信息。

2.財(cái)務(wù)成本前期介入，強(qiáng)化投資的可行性研究，防范投資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)成本前期介入，在投資運(yùn)行中定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，通過財(cái)務(wù)分析來評價(jià)企業(yè)的償債能力，盈利能力，資產(chǎn)管理情況，綜合財(cái)務(wù)狀況等，為投資決策提供依據(jù)。同時(shí)，利用專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)市場分析與研究，準(zhǔn)確把握市場動(dòng)態(tài)，合理選擇投資時(shí)點(diǎn)與地點(diǎn)，進(jìn)行充分的可行性研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

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