房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的優(yōu)化研究

葉江

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資額度大、周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜和會(huì)計(jì)核算的涉及面廣、對象與環(huán)節(jié)繁雜等特點(diǎn)，這在很大程度上加大了其內(nèi)部審計(jì)工作的難度。本文將就當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及內(nèi)部審計(jì)工作中存在的主要問題進(jìn)行分析，進(jìn)而探討如何構(gòu)建科學(xué)、完善的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以保障企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)?？刂坪屯恋卣袠?biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.企業(yè)的運(yùn)作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個(gè)領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會(huì)依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財(cái)務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要，并且不能形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競爭力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財(cái)務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時(shí)存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計(jì)包括財(cái)務(wù)審計(jì)、采購審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷售審計(jì)等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財(cái)務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財(cái)務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財(cái)務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計(jì)工作，但經(jīng)營管理審計(jì)的思維模式仍以財(cái)務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時(shí)，通常選擇財(cái)務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等專業(yè)知識(shí)以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評價(jià)與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財(cái)務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過加強(qiáng)管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對日常各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。

3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會(huì)，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計(jì)委員會(huì)的同時(shí)，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、雙規(guī)報(bào)告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會(huì)在職能上對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會(huì)管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營管理的一個(gè)職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級(jí)管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級(jí)管理層做行政上的報(bào)告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨(dú)立。

4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時(shí)要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托代理層次劃分為兩個(gè)部分：一是對管理層下屬各級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對管理層和董事會(huì)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍驅(qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會(huì)從不承接本公司年度審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會(huì)直接支付報(bào)酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時(shí)間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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