現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的思考

黃慧雪

摘 要：。通過制定合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，并且將其落于實(shí)處，能夠有效整合內(nèi)部資源，科學(xué)配置有限的資源，尤其是內(nèi)部資金高效流動(dòng)，成本與效益保持均衡狀態(tài)。但不可否認(rèn)的是，部分房地產(chǎn)企業(yè)制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，由于多個(gè)因素的影響，可能不符合現(xiàn)實(shí)狀況。鑒于此，基于現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，本文主要探究了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問題，分別從籌資、投資、股利分配三個(gè)層面進(jìn)行了分析，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出了合理的改進(jìn)意見。希望本文的研究可以更好的為房地產(chǎn)類企業(yè)發(fā)展提供理論和實(shí)踐性的幫助，促進(jìn)其適應(yīng)時(shí)代變遷，穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略優(yōu)化

現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下受各種內(nèi)外部因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)從原本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，加快轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新成為必然，尤其是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其作為整個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)，其設(shè)定和執(zhí)行是否到位，關(guān)乎著房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展。國(guó)家出臺(tái)一系列的政策，有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，面對(duì)新形勢(shì)如何增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，作為當(dāng)前急需考量的重點(diǎn)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模式能夠很好的解決這些難題，也因此被廣大經(jīng)營(yíng)者、投資者看重并應(yīng)用。所以本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問題展開論述。

一、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問題

本文主要通過案例分析的方式采集H房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并對(duì)其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略各方面的問題進(jìn)行詳細(xì)探究引入本文研究課題。

（一）籌資戰(zhàn)略

1.籌資方式較單一

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)過程中需要的資金量較大，多數(shù)情況下會(huì)采用股權(quán)融資、債權(quán)融資、內(nèi)部留存、混合融資等方式籌集到足夠資金。但是H企業(yè)更多的選擇債務(wù)融資方式，籌資方式較單一，且融資成本顯著提升，使得企業(yè)對(duì)債務(wù)融資方式依賴性逐漸增大，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)杠桿也在持續(xù)增加。具體債務(wù)融資數(shù)值如圖1所示：

從圖中數(shù)據(jù)可知，該企業(yè)連續(xù)五年間的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，流動(dòng)負(fù)債占比較高，且逐步呈現(xiàn)增高的狀態(tài)，非流動(dòng)性占比相對(duì)較少。但是隨著時(shí)間的變遷，企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占比呈現(xiàn)逐漸增大趨勢(shì)，表明企業(yè)后來在選擇向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行短期借款，如上圖中短期和長(zhǎng)期借款占比趨勢(shì)，在2017年長(zhǎng)期借款占比明顯高于短期，后來在2021年短期借款稍微高于長(zhǎng)期借款。

2.內(nèi)源性融資水平低，償債風(fēng)險(xiǎn)較高

H企業(yè)近五年資產(chǎn)負(fù)債率分別為81%、78%、89%、90%、84%，可見其比例較大，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要格外關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債情況，可以考慮內(nèi)源性融資來獲得足夠資金，滿足企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展的資金需求。當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀來看，企業(yè)多數(shù)融資是向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的長(zhǎng)期、短期貸款，而且資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，說明企業(yè)要面臨著較大的資金償還壓力，如果實(shí)際經(jīng)營(yíng)中因?yàn)槟撤N特殊原因無法達(dá)到預(yù)期營(yíng)銷，難以通過投資項(xiàng)目獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，不能按時(shí)償還貸款，企業(yè)就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資戰(zhàn)略

1.高溢價(jià)并購(gòu)商譽(yù)減值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

本文主要采集了企業(yè)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和投資收益增長(zhǎng)率兩組數(shù)值，并把變化情況匯集于圖2。

從圖中可知該企業(yè)總資產(chǎn)有持續(xù)減值風(fēng)險(xiǎn)，說明近幾年的投資效果較差，不能通過項(xiàng)目投資獲取較佳的經(jīng)濟(jì)效益，并沒有達(dá)到預(yù)期價(jià)值提升。而投資收益增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)情況，說明企業(yè)實(shí)際投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)很差，對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目管理不到位，無法確保投資成本與收益均衡，甚至對(duì)原本的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)造成了極大阻礙。

2.并購(gòu)盲目，對(duì)被并購(gòu)方發(fā)展前景調(diào)研少

下表是企業(yè)在同一時(shí)間段進(jìn)行的兩個(gè)項(xiàng)目投資情況，而且從實(shí)際年報(bào)結(jié)果披露信息可知，這兩個(gè)項(xiàng)目投資效益很差，根本無法獲取預(yù)期收益，也使得企業(yè)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因可能是在項(xiàng)目投資前忽略了全面的信息調(diào)研、發(fā)展前景調(diào)研等情況，不能掌握項(xiàng)目投資可行性，無法盡可能減少各類投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）股利分配戰(zhàn)略

1.股利分配制度缺乏穩(wěn)定性

H企業(yè)近幾年由于各種經(jīng)營(yíng)不當(dāng)、投資不當(dāng)、外部宏觀政策調(diào)控等因素影響，使得內(nèi)部分紅政策并沒有頻繁發(fā)生變動(dòng)，本文主要對(duì)其重組后的三次股利分配進(jìn)行分析，具體情況如表2所示。

表中顯示該企業(yè)三次分紅股利支付率依次是6.02%、8.87%、41.67%，最后一次股利支付率與之前相比，幾乎是指數(shù)類增長(zhǎng)，是因?yàn)槠髽I(yè)本年度現(xiàn)金流量較充足。從投資者角度分析，并根據(jù)當(dāng)前變動(dòng)較大的股利分配政策，并不能很好的評(píng)估、判斷企業(yè)盈利能力，這樣就會(huì)使投資者對(duì)企業(yè)失去信心，進(jìn)而影響后續(xù)的一系列融資性活動(dòng)。

2.未充分發(fā)揮股利分配的獎(jiǎng)懲職能

從表中股利分紅情況看，股利分配方式相對(duì)較固化，并沒有太多變化，而且主要采取了現(xiàn)金股利和股票股利兩種。從企業(yè)自身發(fā)展情況分析，在需求大量資金的情況下，這樣的分配方式有利，但是對(duì)于廣大股東而言，容易出現(xiàn)不良的連鎖反應(yīng)，股東并沒有通過股利分配方式充分獲得利益，所以對(duì)股東的激勵(lì)作用相對(duì)較弱。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的建議

（一）籌資戰(zhàn)略

1.增加內(nèi)部融資

目前房地產(chǎn)企業(yè)依靠外源性途徑獲得融資的路徑較多，其成本高、償債壓力大等，反觀融資成本低、風(fēng)險(xiǎn)低的內(nèi)源性融資就有了明顯的優(yōu)勢(shì)，所以廣大房地產(chǎn)企業(yè)可以在未來融資路徑中多考慮內(nèi)源性融資。內(nèi)源融資主要是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果產(chǎn)生的資金，即企業(yè)內(nèi)部融通的資金，主要由留存收益和折舊構(gòu)成，企業(yè)不斷江自己的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y的過程，要順利實(shí)現(xiàn)內(nèi)源性融資，就要從內(nèi)部管理水平做起，不斷提高資金運(yùn)營(yíng)效率、質(zhì)量，提高企業(yè)整體的盈利水平和資產(chǎn)的有效利用率。

2.制定多元化融資策略

即便債務(wù)融資方式在實(shí)際運(yùn)用中并沒有太多限制，但是過多的債務(wù)性融資依舊會(huì)加大企業(yè)償債壓力、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如上述問題所述，如果實(shí)際經(jīng)營(yíng)中企業(yè)并沒有獲得預(yù)期收益，就無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)償還債務(wù)，就會(huì)引發(fā)一系列嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)、聲譽(yù)危機(jī)等。房地產(chǎn)行業(yè)承接項(xiàng)目資金需求量大、項(xiàng)目復(fù)雜，應(yīng)主動(dòng)擴(kuò)展融資途徑和方式，除原本債務(wù)性融資方式，還應(yīng)逐步擴(kuò)展其他融資方式，如股權(quán)融資方式，股權(quán)融資方式?jīng)]有到期償還資金的緊迫感和壓力，所以企業(yè)可以考慮采用股權(quán)融資和債務(wù)融資相結(jié)合的方式獲得足夠的經(jīng)營(yíng)資金。

（二）投資戰(zhàn)略

1.制定項(xiàng)目投資調(diào)研和評(píng)估機(jī)制

上述案例中房地產(chǎn)企業(yè)投資了影院和娛樂行業(yè)，都是從未涉足過的新型領(lǐng)域，所以在進(jìn)行投資前要進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確估測(cè)項(xiàng)目投資成本耗費(fèi)和最終收益，確保其具有可行性才能進(jìn)行投資，并且在做好投資全過程管理，確保投資決策科學(xué)、合理，避免后期收益不達(dá)標(biāo)，給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。所以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資小組需要對(duì)每個(gè)目標(biāo)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的、多角度的市場(chǎng)前景調(diào)研、發(fā)展趨勢(shì)評(píng)估、投資可行性判斷，并通過股東會(huì)議投票決議，保障所投資項(xiàng)目投資回報(bào)率能夠達(dá)到預(yù)期，有較高的投入產(chǎn)出比值。

2.重視并購(gòu)后的資源整合

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，為了占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，越來越多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者選擇并購(gòu)重組的方式進(jìn)行規(guī)模的擴(kuò)大、資源的整合、業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展。選擇并購(gòu)重組是對(duì)并購(gòu)方所有資源、技術(shù)、資金、文化等的有利要素進(jìn)行完美歸集，并充分利用發(fā)揮其最大價(jià)值，以便為企業(yè)贏得更高的并購(gòu)、經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)于上述案例中選擇的影院、娛樂領(lǐng)域并購(gòu)項(xiàng)目，企業(yè)可以充分利用其影院資源植入房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，實(shí)現(xiàn)資源的有效共享、利用，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的交易量，增加其營(yíng)業(yè)收入。

（三）股利分配戰(zhàn)略

1.保持股利分配政策穩(wěn)定且連續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、管理者在進(jìn)行股利分配時(shí)要充分考慮當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展階段、實(shí)際財(cái)務(wù)狀況、股東權(quán)益、相關(guān)聯(lián)企業(yè)權(quán)益、股東接受程度等因素，并且對(duì)制定的股利分配政策發(fā)布后可能產(chǎn)生的影響和后果進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，確保企業(yè)最終收益情況、利潤(rùn)水平在可接受范圍內(nèi)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)股利分配政策相關(guān)負(fù)責(zé)人要想制定出合理、科學(xué)、可行的股利分配政策，就要提前做好各種數(shù)據(jù)信息調(diào)研、市場(chǎng)局勢(shì)評(píng)估、外部競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)、股東訴求等情況，在詳細(xì)分析后制定出符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r的長(zhǎng)久、穩(wěn)定的股利分配政策，既要保障股東方權(quán)益，還要保障企業(yè)利益不受損，使二者保持在一定平衡狀態(tài)。

2.采取剩余股利戰(zhàn)略，發(fā)揮激勵(lì)職能

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際資金緊張的情況下，也不能完全不對(duì)股東進(jìn)行股利分配，可以適當(dāng)減少收益分配、留存部分收益，但是不能不分配。所以企業(yè)在進(jìn)行股利分配過程中需要考慮自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力，除去必要流動(dòng)資金、資產(chǎn)后對(duì)剩余股利進(jìn)行再分配，保障股東對(duì)企業(yè)盈利水平有一定的信心，并且能持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)行投資。對(duì)于表現(xiàn)突出的員工也可給予一定股利做獎(jiǎng)勵(lì)，來激發(fā)員工工作積極性。

（四）保障財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的措施

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)資金體量大，涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)較分散，人員聘用較多，所以在資金、財(cái)務(wù)管理方面有著很大難度，為了保障其各環(huán)節(jié)都能夠順應(yīng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略執(zhí)行，就要加強(qiáng)現(xiàn)有各層級(jí)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和控制能力，并且制定完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，做好常態(tài)化演練，使得人員增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范水平和能力，高效開展財(cái)務(wù)戰(zhàn)略活動(dòng)。

2.提高運(yùn)營(yíng)效率

房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的方式，注重賬款催收，及時(shí)江款項(xiàng)回收，減少資金占用，確保內(nèi)部擁有充足的資金流，緩解當(dāng)前資金壓力；科學(xué)制定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格按照其計(jì)劃實(shí)施，減少項(xiàng)目建設(shè)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率；對(duì)各崗位員工進(jìn)行合理績(jī)效考核，并給予獎(jiǎng)懲，激發(fā)員工個(gè)人潛能，確保全員注重資金管理，減少資金浪費(fèi)或低效使用，提高資金管理水平，為企業(yè)戰(zhàn)略管理奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

3.重視財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)發(fā)展自然離不開專業(yè)的財(cái)務(wù)人員團(tuán)隊(duì)和戰(zhàn)略管理型的財(cái)務(wù)人才，具體措施如下：其一加大對(duì)行業(yè)尖端財(cái)務(wù)人才的引進(jìn)力度、可社招、可校招，并加大對(duì)行業(yè)尖端人才的資金投入力度，讓優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員為當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)性技能培訓(xùn)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要重視與高校、兄弟企業(yè)的合作，聯(lián)合培養(yǎng)綜合素質(zhì)強(qiáng)、專業(yè)技能高的財(cái)務(wù)管理人員，為在職財(cái)務(wù)人員提供可行的學(xué)習(xí)、實(shí)踐機(jī)會(huì)。其二房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理部門要制定完善的人才培養(yǎng)計(jì)劃，可采用線上培訓(xùn)或線下相結(jié)合的方式，避免有些員工因?yàn)闀r(shí)間安排不妥當(dāng)錯(cuò)過重要培訓(xùn)活動(dòng)。為了保障培訓(xùn)活動(dòng)確實(shí)有效果，企業(yè)可以設(shè)置培訓(xùn)考核，并把考核結(jié)果與員工個(gè)人績(jī)效相關(guān)聯(lián)，促進(jìn)員工能夠積極主動(dòng)的學(xué)習(xí)行業(yè)先進(jìn)知識(shí)體系、借鑒優(yōu)秀企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，利用自身技能更好的為企業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。其三為了保障財(cái)務(wù)部門內(nèi)部人員能夠很好的完成各自崗位工作，可以設(shè)置內(nèi)部稽核崗位，制定完善的內(nèi)部稽核工作制度體系，促進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)部人員相互監(jiān)督、相互協(xié)作，提高財(cái)務(wù)管理工作水平，以保障企業(yè)資金的有序安全運(yùn)行。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是順應(yīng)當(dāng)前時(shí)代變遷、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變革的最佳路徑，也是必然路徑，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要重視財(cái)務(wù)戰(zhàn)略各個(gè)層面的劃分、目標(biāo)的制定、制度的設(shè)置、方案的實(shí)施等，保障企業(yè)能夠借助完善可行的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升、經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新、戰(zhàn)略價(jià)值的提高等。上文中詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方面存在的問題，后文對(duì)此提出了詳細(xì)可行的應(yīng)對(duì)措施，具體措施有：增加內(nèi)部融資、制定多元化融資策略、制定項(xiàng)目投資調(diào)研和評(píng)估機(jī)制、重視并購(gòu)后的資源整合、保持股利分配政策穩(wěn)定且連續(xù)、采取剩余股利戰(zhàn)略，發(fā)揮激勵(lì)職能、強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、提高運(yùn)營(yíng)效率、重視財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。希望本文的研究有一定的理論和實(shí)踐意義。另外聲明本文的研究可能由于實(shí)際調(diào)研時(shí)間、企業(yè)數(shù)據(jù)保密限制等原因，所表達(dá)結(jié)論也存在一定的局限性，日后將持續(xù)在實(shí)踐中對(duì)其進(jìn)行深入探討、研究。

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