房地產(chǎn)稅稅基評估問題研究

李秉坤 許添銀

摘? ?要：隨著房地產(chǎn)稅稅制改革逐步推行，擬將實行的房地產(chǎn)稅成為各行各業(yè)關(guān)注的重點，而稅基是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。目前國內(nèi)稅基評估尚存在一些問題，為助力房地產(chǎn)稅稅制改革穩(wěn)妥推進，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，應(yīng)該優(yōu)化評估主體的設(shè)立模式，選擇合適的價值類型，加快專業(yè)人才培養(yǎng)和合理控制評估成本。

關(guān)鍵詞：稅基評估;房地產(chǎn)稅;稅制改革

中圖分類號： F812.42;F293.30? ? 文獻標志碼：A? ? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）11-0141-03

引言

在我國近年來房地產(chǎn)相關(guān)問題一直是溫度居高不下的熱門話題，不斷攀升的房價逐漸成為人們的負擔，隨之帶來了各種各樣的民生問題。習(xí)近平主席在十九大報告中提出，房子是用來住的，不是用來炒的。這句話在社會各界引起了巨大的反響，隨之實施房地產(chǎn)稅立法的呼聲也越來越高。在此背景下，研究房地產(chǎn)稅稅基評估就具有重要意義，此舉可以協(xié)助稅收征管部門更好地開展征稅活動，保障國家財政收入，繼而更好地發(fā)揮財政收入分配的職能。本文在分析我國房地產(chǎn)稅稅基評估存在問題的基礎(chǔ)上，為促進房地產(chǎn)稅改革，提供了相關(guān)政策建議。

一、文獻綜述

國內(nèi)外專家學(xué)者均在房地產(chǎn)稅稅基評估及其相關(guān)方面做了大量研究，其中國外研究主要集中在稅基評估方法和模型的研究上。在國外研究的基礎(chǔ)上，國內(nèi)專家學(xué)者結(jié)合我國國情，分析了房地產(chǎn)稅稅制改革的意義和存在問題，并就房地產(chǎn)稅稅基評估方法方面做了一些研究。

（一）國外研究綜述

國外關(guān)于房地產(chǎn)評估的研究始于1920年。之后，1997年Carbone Robert等[1]認為，房地產(chǎn)稅的管理需要進行改革，這不僅能確保所有財產(chǎn)都得到準確和公平的評估，還能使納稅人感受到公平。在此基礎(chǔ)上，他們利用反饋控制和模式識別概念設(shè)計了一個自動化的大規(guī)模評估系統(tǒng)，并使用匹茲堡數(shù)據(jù)驗證了系統(tǒng)的可行性，結(jié)果表明，自動評估系統(tǒng)效果良好。1997年Borst Richard等[2]將地理信息系統(tǒng)與批量評估技術(shù)結(jié)合起來，構(gòu)建了全新的稅基評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的建立提高了稅基評估工作的效率，同時也增強了評估結(jié)果的透明度。2002年Sabaliauskas等[3]通過研究立陶宛的房地產(chǎn)稅基評估現(xiàn)狀，認為房地產(chǎn)征稅時的計稅依據(jù)應(yīng)該是征稅對象的市場價值。

（二）國內(nèi)研究綜述

早在2009年姜楠[4]就提出，研究稅基評估對推動相關(guān)稅制改革具有重要意義。她在分析不動產(chǎn)稅基評估特點和價值類型的基礎(chǔ)上，提出了一種基礎(chǔ)價值加上個別差異因素調(diào)整的評估模型構(gòu)想。該模型適用性較強，可以應(yīng)用于稅基批量評估。2010年朱振[5]通過研究國外不動產(chǎn)評估，發(fā)現(xiàn)國外發(fā)達國家和地區(qū)的不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是征稅對象的市場價值，能夠較好體現(xiàn)稅負公平;而我國的稅收依據(jù)不盡合理，還需要結(jié)合實際情況制定具有國家特色的稅基評估體系。2013年劉成奎[6]認為，我國在滬渝兩市開展的房地產(chǎn)稅征收試點效果并不顯著，房地產(chǎn)稅稅制改革還有很長的路要走。2020年劉柏惠等[7]認為，在選擇房地產(chǎn)稅的稅基評估方法時，應(yīng)該結(jié)合征稅房地產(chǎn)的實際情況選擇合適的評估方法。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估的內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)稅稅基的相關(guān)概念及評估方法

稅基是政府征稅的客觀依據(jù)，而稅基評估就是確定非貨幣資產(chǎn)持有或流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)所涉稅種的稅基，其評估對象是與所涉稅種對應(yīng)的非貨幣資產(chǎn)。稅基評估的目的是，根據(jù)涉稅情形確定相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)的應(yīng)稅流轉(zhuǎn)或所得額、財產(chǎn)價值或增值額，為稅收征管部門確定相關(guān)計稅基準提供參考，是常見評估目的中的一種。本文認為，房地產(chǎn)稅的稅基評估是指，由獲得政府相關(guān)部門許可的資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員對房地產(chǎn)開發(fā)、交易以及保有三大環(huán)節(jié)（主要是保有環(huán)節(jié)）的稅基進行評估的一種獨立的第三方專業(yè)服務(wù)行為。

在進行房地產(chǎn)稅稅基評估時，采用的方法主要有市場法、收益法和成本法，路線價法、區(qū)片價法也應(yīng)被視為市場法的一種。而影響稅基評估方法選擇的因素主要有相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的可靠性和可收集性、征稅對象價值類型的選擇和評估途徑的差異。

（二）房產(chǎn)稅稅基評估的價值類型選擇

在進行房地產(chǎn)稅的稅基評估時，只有選擇合適的價值類型，才能為征稅部門提供較為準確的計稅依據(jù)，才能讓相關(guān)納稅人對根據(jù)稅基得出的納稅金額沒有異議，才能保證納稅機關(guān)、評估機構(gòu)、納稅人三者之間的協(xié)調(diào)。

在確定房地產(chǎn)的價值類型時，需要結(jié)合影響房地產(chǎn)價值的內(nèi)部因素和外部因素兩個方面來考慮。內(nèi)部因素包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素，而外部因素包括政治因素、政策因素、經(jīng)濟因素和社會因素。從廣義來講，房地產(chǎn)評估的價值類型主要分為市場價值和非市場價值，而在評估實務(wù)中采用的價值類型主要為市場價值，非市場價值應(yīng)用較少。

三、我國房地產(chǎn)稅稅基評估現(xiàn)狀和存在的問題

（一）房地產(chǎn)稅基評估現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)稅尚未實施立法，還停留在積極推進階段，表現(xiàn)為從2011年在滬、渝兩市開始的房地產(chǎn)稅試點到2020年提出的穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。在房地產(chǎn)稅之前的物業(yè)稅和房產(chǎn)稅都是由稅務(wù)部門全權(quán)負責的，而稅務(wù)機關(guān)的工作人員大多是財務(wù)和稅務(wù)出身，缺乏房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識，在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)確定的納稅基礎(chǔ)未免有失公允，無法得到納稅人的認可，以至?xí)聿槐匾募m紛。正所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事，稅基評估的工作應(yīng)該由獨立的第三方來承擔，比如專業(yè)的評估機構(gòu)和專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。由這些機構(gòu)專業(yè)的資產(chǎn)評估師和房地產(chǎn)估價師來負責稅基評估的工作，稅務(wù)機關(guān)在此基礎(chǔ)上根據(jù)相應(yīng)的稅率確定納稅人應(yīng)交的納稅額。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估存在的問題

1.評估主體設(shè)立不明晰

在上海和重慶兩地試行征收房地產(chǎn)稅的過程中，上海市將政府部門，主要是財政部門和稅務(wù)部門作為稅基評估的主體。在政府權(quán)力的保障下，由財政部門或稅務(wù)部門完成稅基評估工作具有一定的優(yōu)勢，且這兩個部門有大量具備財務(wù)知識和稅務(wù)知識的人才。但是，相關(guān)政府部門既作為房地產(chǎn)稅基評估主體，又作為稅款的征收者，會在一定程度上影響稅收征收的公平性。同時，財政部門和稅務(wù)部門缺少具備資產(chǎn)評估和統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識的人才，這也會在一定程度上影響稅基評估結(jié)果的合理性。

2.價值類型選擇不準確

在進行稅基評估工作時，價值類型選擇往往存在問題。一方面，以往在進行房產(chǎn)稅稅基評估工作時，大多是用賬面原值減去預(yù)計凈殘值后的價值作為計稅基礎(chǔ)，所以選用的多為當時的市場價值。但通過這種方法計算稅基時，未考慮到價格指數(shù)的變動。在當下的市場條件下，房屋及其附屬物的價值早已節(jié)節(jié)攀升，用此法計算稅基會導(dǎo)致一部分稅收損失，對國家財政造成一定程度的影響。另一方面，我國各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，在經(jīng)濟發(fā)展好的城市，房地產(chǎn)行業(yè)非常景氣，此時采用市場價值進行評估就比較合適。但在一些經(jīng)濟不發(fā)達的地方，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，沒有較多的可比案例可供參考，此時，采用市場價值類型就不合適，應(yīng)該采用市場價值以外的非市場價值進行評估。

3.專業(yè)人才供應(yīng)不充足

從事稅基評估工作，需要豐富的理論知識與實踐經(jīng)驗，對從業(yè)人員專業(yè)技能要求較高。因為國內(nèi)資產(chǎn)評估剛剛開始發(fā)展，所以這方面的人才緊缺。雖然目前有房地產(chǎn)估價師考試和資產(chǎn)評估師考試，但是專業(yè)從業(yè)人員供給遠小于市場的需求。另外，由于行業(yè)剛開始起步，評估準則不那么完善，評估理論及評估方法較為滯后，這些實際情況導(dǎo)致從業(yè)人員評估時缺乏理論指導(dǎo)，因此需要培養(yǎng)或引進更多的專業(yè)人才。

4.評估成本不合理

現(xiàn)階段，在進行稅基評估過程中，往往需要耗費巨額的成本。首先，房地產(chǎn)的稅基評估一般涉及到大量房地產(chǎn)而非單個房地產(chǎn)，在進行評估之前，需要搜集大量的數(shù)據(jù)信息，這個過程會產(chǎn)生巨大的成本費用。其次，由于資產(chǎn)評估機構(gòu)，稅務(wù)部門等不屬于同一系統(tǒng)，無法做到內(nèi)部信息共享，這也在無形中加大了評估成本。最后，缺乏自動化和標準化的的稅基批量評估系統(tǒng)也在無形中加大了評估的成本。尚未建立高效和科學(xué)的批量評估系統(tǒng)，不僅會增加資產(chǎn)評估工作量，還會加大評估成本。

四、結(jié)論與政策建議

（一）優(yōu)化評估主體的設(shè)立模式

如果將相關(guān)政府部門，主要是稅務(wù)部門，視為唯一的評估主體，會在一定程度上造成稅基評估結(jié)果的不準確性，繼而損害相關(guān)納稅人的利益。因此，可以將相關(guān)政府部門和中介機構(gòu)（比如專業(yè)性較強的資產(chǎn)評估機構(gòu)）視為共同的評估主體，由兩方合作完成稅基評估工作。首先，稅務(wù)部門發(fā)揮管理優(yōu)勢，完成稅基評估所需數(shù)據(jù)的收集工作。稅務(wù)部門在完成相關(guān)資料的收集工作后，將相關(guān)資料交給獨立的第三方中介機構(gòu)。其次，中介機構(gòu)在稅務(wù)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料的基礎(chǔ)上，利用專業(yè)優(yōu)勢進行技術(shù)層面的稅基評估工作。最后，設(shè)立專門的稅基評估審核部門，中介機構(gòu)將稅基評估報告交由審核部門進行獨立審核，從而驗證評估結(jié)果的科學(xué)性和合理性。不難看出，非單一評估主體的設(shè)立，有利于增加稅基評估工作的可靠度，能夠更好保障相關(guān)納稅人的合法權(quán)益。

（二）選擇合適的價值類型

以上海和重慶兩市為例，在試點征收房地產(chǎn)稅時，所提及的稅基評估，都是采用市場價值進行評估，而沒有涉及到非市場價值。因此筆者認為，在選擇價值類型時，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)所處的地理位置及房地產(chǎn)的特征，合理選擇合適的價值類型。即，房地產(chǎn)處于活躍的交易市場時便可選用市場價值，若房地產(chǎn)處于不活躍的市場時則可根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點選擇合適的非市場價值。

（三）加快專業(yè)人才培養(yǎng)

因為資產(chǎn)評估在我國剛剛開始起步，且稅基評估又是評估中較新的領(lǐng)域，因此對專業(yè)人才的需求迅速擴大。房地產(chǎn)稅稅基評估人才不僅需要了解評估知識，還需要了解統(tǒng)計軟件應(yīng)用、地理等方面的知識。培養(yǎng)房地產(chǎn)稅稅基評估人才可以從社會評估機構(gòu)引入專業(yè)的評估人才，對他們進行培訓(xùn)，學(xué)習(xí)地理、計算機等方面的知識，再選出優(yōu)秀人才出國深造，將學(xué)習(xí)到的技術(shù)與國內(nèi)實際情況結(jié)合，將評估技術(shù)稍加改良運用到國內(nèi)評估中。

（四）合理控制評估成本

想要降低評估成本，首先，要建立完善的批量評估系統(tǒng)。在這一過程中，需要計算機技術(shù)和GIS等的結(jié)合。在建立完善的批量評估系統(tǒng)后，可以使數(shù)量較大的房地產(chǎn)評估工作在較短的時間內(nèi)完成，從而極大地節(jié)省了人力物力財力，降低了評估成本。其次，稅收部門應(yīng)該適當放權(quán)，把稅基評估的工作交給獨立的第三方，這樣既做到了公允，又極大程度節(jié)省了成本。最后，應(yīng)該建立完整的房產(chǎn)信息共享數(shù)據(jù)庫，從而在搜集數(shù)據(jù)這一環(huán)節(jié)大大降低成本，提高工作效率。

結(jié)語

隨著房地產(chǎn)稅立法的推進，客觀上需要資產(chǎn)評估組織起到第三方專業(yè)作用，為房地產(chǎn)稅稅基評估提供服務(wù)。通過相關(guān)政府部門和資產(chǎn)評估行業(yè)的通力合作，不僅能保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還能擴大財政收入，繼而促進國民經(jīng)濟良好運行。

參考文獻：

[1]? ?Carbone Robert，Longini Richard.A Feedbake Model for Automated Real Estate Assessment[J].Management Science，1997，（11）.

[2]? ?Borst Richard， Deddis William， Mannis Adam. Interacter Application of Computer-Assisted Mass Appraisal and Geographic[J].Information System，1997，（15）.

[3]? ?Sabaliauskas， Kestutis and Albina Aleksiene. Progress Toward Value-Based Taxation of Real Property in Lithuania[J].Land Lines Article，2002，（14）.

[4]? ?姜楠.稅基評估價值類型及評稅模型的探討[J].中國資產(chǎn)評估，2009，（9）：28-31.

[5]? ?朱振.境外不動產(chǎn)稅評估體系對我國稅制改革的啟示[J].理論視野，2010，（3）：61-62.

[6]? ?劉成奎.房產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗與啟示：稅基評估視角[J].學(xué)習(xí)與實踐，2013，（6）：11-17.

[7]? ?劉柏惠，寇恩惠.房地產(chǎn)稅的共識、爭論與啟示——基于理論和實踐的綜合分析[J].財政研究，2020，（3）：119-129.

[責任編輯? ? 興? ?華]