淺談我國房地產(chǎn)稅制改革

葉馳+游忠萍+何妮嶺

摘要：隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和房地產(chǎn)市場的逐步深入發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與我國房地產(chǎn)市場之間的矛盾，甚至與社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾逐步突出。在此種經(jīng)濟(jì)形勢之下，改革勢在必行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制改革；房地產(chǎn)稅

近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，改革開放以來，城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)事業(yè)正成為我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動力量之一，在未來幾年中，也仍將發(fā)揮不可替代的作用。經(jīng)濟(jì)形勢的變化，要求房地產(chǎn)稅制也必須隨之做出改革，以適應(yīng)不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢，推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)稅的含義

作為一個綜合概念，房地產(chǎn)稅是指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅。在中國，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等稅種。

二、我國房地產(chǎn)稅制改革歷程

（一）稅制建立時期（1950～1957）

新中國成立初期，我國缺乏健全的法律制度與規(guī)范和完善的房地產(chǎn)稅收制度。1950年《全國稅政實施要則》的實施，建立了我國新的稅收制度。《契稅暫行條例》的頒布，將房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)納入征稅范圍。舊稅制的改革與新稅制的制定，有力地推動了當(dāng)時社會主義改造的發(fā)展。

（二）曲折進(jìn)行時期（1958～1978）

1958的稅制改革，簡化稅制為其主要內(nèi)容，以滿足當(dāng)時社會主義改造基本完成的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀要求。1973的稅制改革，在文化大革命的影響下，仍以簡化稅制為主題。受“大躍進(jìn)”、文化大革命等“左傾”思想以及對前蘇聯(lián)經(jīng)濟(jì)制度等的片面學(xué)習(xí)的影響，我國稅收制度的建設(shè)處于停滯不前乃至倒退局面，房地產(chǎn)稅收體系的建設(shè)沒能發(fā)展起來。

（三）恢復(fù)和發(fā)展時期（1979～2003）

十一屆三中全會以后，我國步入了改革開放的新階段，經(jīng)濟(jì)、法制建設(shè)開始走向正軌。房地產(chǎn)稅制體系逐步開始建立。1986至1988年，我國相繼頒布并實施《房產(chǎn)稅暫行條例》《耕地占用稅暫行條例》《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，1993年《土地增值稅暫行條例》頒布，1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》頒布并進(jìn)一步加強改革。在這段時期里，我國初步建立了符合我國經(jīng)濟(jì)形勢的房地產(chǎn)稅收制度，有力地推動了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（四）步入改革時期（2003年至今）

近年來中國社會對房地產(chǎn)稅改革議論眾多，政府亦高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革。2003年，黨的十六中全會提出了“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”改革原則，開啟了新一輪稅制改革。并相繼開展和實施了增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等稅制的改革。

三、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅存在的問題

（一）稅種設(shè)置不合理，存在重復(fù)征稅

目前，中國在房地產(chǎn)業(yè)征收的稅多達(dá)11種，涉及房地產(chǎn)業(yè)的多個環(huán)節(jié)：購置時的契稅、印花稅；出售時的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅、印花稅；出租時的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等；以及房地產(chǎn)保有階段存在的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。我國房地產(chǎn)業(yè)的流動環(huán)節(jié)含9個稅種，課稅多，稅負(fù)重；保有環(huán)節(jié)只包括2個稅種，課稅少，稅負(fù)輕。征收環(huán)節(jié)過多，以致存在征稅重復(fù)和收費重復(fù)現(xiàn)象，會加重企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（二）稅權(quán)較集中

與一些發(fā)達(dá)國家地方稅收的70%以上為房地產(chǎn)稅不同，中國的房地產(chǎn)稅名義上為地方稅，實際上，中央掌握所有房地產(chǎn)稅立法權(quán)，地方權(quán)限狹小，且房地產(chǎn)稅收入僅占地方稅收的8%左右。因為地方政府沒有掌握房地產(chǎn)稅相應(yīng)的稅收管理權(quán)，導(dǎo)致地方不能因地制宜來制定稅率、減免稅政策等以調(diào)整當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，不利于相關(guān)資源的合理優(yōu)化配置和房地產(chǎn)稅的進(jìn)展。

（三）某些稅收法規(guī)較陳舊

我國有的稅種的基本法規(guī)的出臺時間久遠(yuǎn)，且其中很多重要內(nèi)容沒有作出修改，已經(jīng)不能適應(yīng)我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，更難以滿足我國社會主義建設(shè)發(fā)展需要。如1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》中的相關(guān)免稅制度，適應(yīng)當(dāng)時我國房地產(chǎn)發(fā)展落后，人民生活水平低下，私人購房少的國情。然而伴隨住房制度的改革與我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，逐漸暴露了許多問題。該制度已難以適應(yīng)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步。

（四）稅、租、費界限不清

在理論上，稅、租、費這三個經(jīng)濟(jì)范疇的差異明顯，但在目前土地使用制度與房地產(chǎn)稅費制度下，我國房地產(chǎn)稅費體系混亂，存在“以稅代租、以租代稅、以費代稅、以費擠稅”等問題，其中以費代稅、以費擠稅現(xiàn)象突出，減弱了稅收的宏觀調(diào)控作用。目前，在我國房地產(chǎn)業(yè)的流通、保有等環(huán)節(jié)中的全部稅，大致有建設(shè)成本的9%，而其中各類規(guī)費便占約41%，繁雜的規(guī)費加重了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，抬高了房價。

四、改革思路

（一）稅種簡化

當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅、所得稅與土地增值稅、契稅與印花稅之間在征收上有所重疊，可以采取將城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅結(jié)合，對房產(chǎn)稅實行統(tǒng)一征收的方法等，從而減少稅費，減輕房地產(chǎn)納稅人稅負(fù)，簡化我國稅制。

（二）適當(dāng)下放房地產(chǎn)稅制立法權(quán)

將房地產(chǎn)稅作為我國地方稅的主要稅種之一，使其伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步成為市（縣）政府稅收的重要來源。并賦予地方政府適當(dāng)大的管理權(quán)，使其能根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整和制定恰當(dāng)適宜的稅收制度，從而適應(yīng)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況。

（三）完善征納管理制度

1、加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)交易仍存在很多不合理之處，如：偷稅漏稅、房地產(chǎn)交易估價公平性不足等。規(guī)范房地產(chǎn)交易程序，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理行為，有助于房地產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)化管理的實現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級市場地健康有序發(fā)展。

2、完善房地產(chǎn)評估制度。房地產(chǎn)的征稅依據(jù)為其評估價值，評估價值的高低決定著房地產(chǎn)稅收的多少。伴隨經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)的產(chǎn)值也會有所變動，建立完善的房地產(chǎn)評估制度，有利于建立與經(jīng)濟(jì)形勢相適應(yīng)的稅收制度和規(guī)范我國房地產(chǎn)稅收的征管。

（四）規(guī)范稅費制度

在當(dāng)前我國稅、租、費關(guān)系混亂的現(xiàn)狀下，今后我國房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)行頂層設(shè)計、合理調(diào)整的大方向應(yīng)為“清費，明租，正稅”?！扒遒M”，嚴(yán)格清理收費項目，堅決取消除必要性收費外的其他不合理收費；“明租”，將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，更加明確其地租的性質(zhì)；“正稅”，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，重新設(shè)計合理新稅制。走“寬稅基、簡稅種、低稅率”的改革發(fā)展道路。

（五）完善房地產(chǎn)稅制

目前我國房地產(chǎn)稅的征收多在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)稀少。在這種不合理制度下，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重。完善房地產(chǎn)稅制，均衡房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)稅收，對社會再分配具有重要意義，有助于推動稅收公平。

通過以上改革措施，可以進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)稅制的完善，增強房地產(chǎn)稅對地方財政的推動作用，拉動地方發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的職能作用。（作者單位：重慶工商大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]李振偉.我國房地產(chǎn)稅制改革研究[D].中共中央黨校，2014.

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