我國房地產(chǎn)稅制改革探究

宋昕++王銘涵++陳亞群

[摘要]在G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉提到了我國的房地產(chǎn)稅制改革，并表示房地產(chǎn)稅的改革將“義無反顧”地推進。房地產(chǎn)稅改革是社會普遍關(guān)注的問題，是關(guān)系到國計民生的問題。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)稅仍然存在的問題和其他國家在房地產(chǎn)稅的探索道路上出現(xiàn)的問題，都對我國的房地產(chǎn)稅稅制的完善有重要的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；改革；國際借鑒

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161

1房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅

“房地產(chǎn)稅”是一個綜合性概念。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)稅在地方稅收入中所占比例較小。

區(qū)別于房地產(chǎn)稅，對大多數(shù)的購房者來說，房產(chǎn)稅主要是針對住宅征收的稅收。1986年9月15日國務(wù)院正式發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》指出，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅在征稅范圍、納稅義務(wù)人和計算方法方面均有區(qū)別。在房地產(chǎn)稅中，直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種有六種，包括城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅。如城市房地產(chǎn)稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。城市房地產(chǎn)稅按年以12%的稅率依房屋折余價值計征或依租金收入計征，稅率為12%。

2011年1月27日以前，房產(chǎn)稅對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)一直是免于納稅的，對營業(yè)性房產(chǎn)則依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為12%；而依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進行房產(chǎn)稅試點征收，個人住房才開始有條件地正式征稅。

2當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅存在的問題

從當(dāng)前房地產(chǎn)項目的相關(guān)稅收政策看，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占交易環(huán)節(jié)的比重相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產(chǎn)交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為。隨著經(jīng)濟體制改革的深入和房地產(chǎn)市場的不斷完善，我國的房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾。與此同時，出臺時間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的缺陷表現(xiàn)在如下幾個方面。

21公平稅負的原則沒有得到體現(xiàn)

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度中，公平稅負的原則并沒有得到很好的體現(xiàn)。一方面，內(nèi)外資企業(yè)所遵循的稅制不統(tǒng)一；另一方面，城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。比如，城市房地產(chǎn)稅針對的僅僅是外資企業(yè)，而耕地占用稅只針對內(nèi)資企業(yè)；內(nèi)資企業(yè)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)與之相仿的則是需要繳納土地使用費。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅上。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一都會造成不公平競爭。

22房地產(chǎn)稅收政策環(huán)節(jié)分布不合理

從征稅環(huán)節(jié)來看，現(xiàn)行中國房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負較重，在保有環(huán)節(jié)稅負較輕，且免稅范圍較廣。相關(guān)文獻顯示，在對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的數(shù)據(jù)中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，對非營業(yè)用房一律予以免稅；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，土地增值稅的征稅稅率高達30%至60%，企業(yè)還需另納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。由此一來，企業(yè)的稅收負擔(dān)較重，平均稅負水平達到了40%以上。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負勢必最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。新建商品房的價格據(jù)此提高，帶動房地產(chǎn)市場整體上揚，對高居不下的房價并無益處。此外，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種過少，使得土地占有成本較低，也會帶來土地閑置和土地浪費的現(xiàn)象。

23稅項設(shè)置欠科學(xué)

我國的房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)較為分散。房地產(chǎn)稅稅種較多，而且各個稅種的政策目標(biāo)不盡相同，房地產(chǎn)稅整體的政策目標(biāo)較為模糊，各個稅種之間的政策目標(biāo)也不協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)不一，面積、交易價格和評估價格都在不同的情況下充當(dāng)了課稅標(biāo)準(zhǔn)。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術(shù)合理性打了折扣。

在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從開發(fā)到販?zhǔn)酆蜋?quán)益轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，或多或少地存在重復(fù)課稅的狀況。這使得房地產(chǎn)行業(yè)稅種較多，環(huán)節(jié)更加繁復(fù)，也是房價高居不下的原因之一。

24征稅配套設(shè)施不完善

我國目前還未有較為嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關(guān)的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務(wù)部門部分員工的業(yè)務(wù)水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。長期以來，在地方上房地產(chǎn)稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產(chǎn)稅的征收帶來了阻礙。

3房地產(chǎn)稅的國際借鑒

成熟的房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建是一個漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時沒有部分東歐國家迅速。他們在探索過程中成功與失敗的經(jīng)驗和教訓(xùn)都是我國在房地產(chǎn)稅制建設(shè)方面不可忽視的。

31課稅對象、納稅人和計稅依據(jù)

多數(shù)國家以土地和地上建筑物為房地產(chǎn)稅的課稅對象。納稅人的界定由于各國的產(chǎn)權(quán)制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應(yīng)其國家土地所有權(quán)制度，對房地產(chǎn)的所有權(quán)人和土地的占用者均征稅。

房地產(chǎn)稅既可以從量計征也可以從價計征。從量計征的計稅依據(jù)是財產(chǎn)數(shù)量，即土地或建筑物的面積。從量計征便于管理，不會受到市場數(shù)據(jù)缺失的限制，但同時稅收不能很好地反應(yīng)市場的變化。從價計征的計稅依據(jù)是財產(chǎn)價值，即房地產(chǎn)的原值或市場價值。從價計征能夠體現(xiàn)稅負公平的特點，能夠從稅收中體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化，但其征管難度大，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高，還要求建立相應(yīng)的評估機構(gòu)。

32稅率的確定方式

稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據(jù)具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規(guī)定的范圍內(nèi)設(shè)定最后稅率。類似我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，有的國家對不同用途的房地產(chǎn)設(shè)定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產(chǎn)的稅率僅有商業(yè)、工業(yè)用房地產(chǎn)稅率的1/2。

33減免稅政策

減免稅主要針對特定房產(chǎn)所有權(quán)和特定財產(chǎn)用途的豁免。前者可以是針對國家和政府擁有的房地產(chǎn)，后者則可以是諸如針對教育、文化、宗教等方面的房地產(chǎn)。

34市場價值的評估方法、評估技術(shù)手段、評估周期

為了體現(xiàn)稅負公平的原則，部分國家采用從價計征的方法征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)的市場價值評估主要有3種方法：市場比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實現(xiàn)短時間內(nèi)對大量房地產(chǎn)的評估，從價征稅的國家通常采用批量評估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計算機批量評估系統(tǒng)（CAMA）。為了反映房地產(chǎn)市場價值的波動，各國會考慮定期或不定期重估房地產(chǎn)的市場價值，同時使得稅負更加公平合理。

35評估及征管機構(gòu)以及爭議處理

在房地產(chǎn)稅的稅款核定環(huán)節(jié)，由于國情不同，世界各國對評估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評估標(biāo)準(zhǔn)；而英國、墨西哥等則由中央制定評估標(biāo)準(zhǔn)。各國在建立房地產(chǎn)稅評估征稅制度的同時，還建立起了相應(yīng)的評估爭議處理機制。

4對新房地產(chǎn)稅的建議

41加快房地產(chǎn)稅制改革進程

盡管我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)稅改革的完成已為時不遠，但我們?nèi)匀幌Ｍ碌姆康禺a(chǎn)稅方案能夠早日出臺，早日發(fā)揮它應(yīng)有的功用。

42科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)稅制各項要素

對國外在房地產(chǎn)稅探索的經(jīng)驗和教訓(xùn)要予以一定的重視。希望我國的房地產(chǎn)稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價就能達到預(yù)期的效果。

43對房地產(chǎn)稅的現(xiàn)存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現(xiàn)

我們希望房地產(chǎn)稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當(dāng)下的社會矛盾，能充分發(fā)揮其在宏觀調(diào)控方面的作用。

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