房產(chǎn)稅改革探討

楊李

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下，在其他宏觀調(diào)控手段乏力的情況下，稅制改革被寄予厚望，尤其是房產(chǎn)稅改革，一直被各界看作是調(diào)控房?jī)r(jià)的救命稻草。那么，房產(chǎn)稅改革究竟達(dá)到了預(yù)期效果了嗎？本文結(jié)合重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)現(xiàn)狀，對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并給出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 問(wèn)題 對(duì)策

一、房產(chǎn)稅概述

1951年，政務(wù)院頒布實(shí)施了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對(duì)土地征收地產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)不易劃分的，征收房地產(chǎn)稅。至此，房產(chǎn)稅在我國(guó)拉開了序幕。1973年，國(guó)家將國(guó)營(yíng)企業(yè)應(yīng)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對(duì)房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個(gè)人和海外僑胞征收。1984年，國(guó)務(wù)院正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨(dú)立出來(lái)，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年，國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅僅對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人征收，標(biāo)志著房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)全面征收，但在對(duì)房產(chǎn)征稅上形成了內(nèi)外兩套稅制的格局。2008年，國(guó)務(wù)院公布了第546號(hào)令，取消城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅制度實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一，也徹底結(jié)束了我國(guó)對(duì)內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史。至此，房產(chǎn)稅現(xiàn)狀形成。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。這里的房屋是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)區(qū)域內(nèi)的房屋。對(duì)應(yīng)兩種不同的計(jì)稅依據(jù)分別采用1.2%和12%（4%）的稅率。同時(shí)就個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房等幾種情況予以免稅。也就是說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是只對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征稅，而對(duì)非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)不予課稅。

近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，而且一直居高不下，國(guó)家為了遏制房?jī)r(jià)高企的泡沫化，采用了較多的調(diào)控手段，其中對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅被期望最高。2011年，國(guó)家在上海和重慶兩地就部分個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)。重慶房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括三類房產(chǎn)：一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括兩類房產(chǎn)：一是居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。此外，兩地對(duì)于房產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠也做了相應(yīng)的規(guī)定。

重慶和上海試點(diǎn)四年多以來(lái)，其取得的成效，學(xué)術(shù)界的意見較為一致，即未能實(shí)現(xiàn)政策的初衷，效果不明顯。究竟是哪一些因素影響了房產(chǎn)稅既定功能的發(fā)揮？接下來(lái)又應(yīng)該做一些什么樣的調(diào)整？在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革又該怎樣進(jìn)行？鑒于此，對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革進(jìn)行分析和總結(jié)勢(shì)在必行。

二、房產(chǎn)稅改革的問(wèn)題

（一）征稅范圍較窄

我國(guó)的現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)四個(gè)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)征稅，

不包括農(nóng)村的房產(chǎn)。其實(shí)在一些較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)用房急劇擴(kuò)大，完全可以納入征稅范圍。另外，免稅房產(chǎn)數(shù)量不少，也使得征稅范圍不廣。即使拿兩個(gè)試點(diǎn)城市重慶和上海來(lái)講，兩地也未將普通存量住房納入到征收范圍里，再加上給予了較多的優(yōu)惠政策，表面上房產(chǎn)稅的征收范圍較原房產(chǎn)稅的征收范圍有較大增加，但實(shí)際上仍較狹窄。

（二）稅率缺乏彈性

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用比例稅率，因計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，所以對(duì)應(yīng)的稅率也分為兩種。從價(jià)計(jì)征時(shí)，房產(chǎn)稅按照房屋的原值一次減除10-30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%，在房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的情況下，房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值存在偏差，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)就與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值脫離；從租計(jì)征時(shí)，按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%，在房源分散和征管信息系統(tǒng)建設(shè)不足的情況下，我國(guó)住房租賃環(huán)節(jié)稅收征管難度較大，尤其是個(gè)人住房租金收入少之又少?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率，而實(shí)際上我國(guó)各省市地區(qū)的發(fā)展是存在差異的，所以針對(duì)性不足。就重慶和上海兩個(gè)試點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，上海只對(duì)增量房征稅，最高稅率只有0.6%；重慶最高稅率為1.2%，所以稅率太低，很難達(dá)到改革預(yù)期目標(biāo)。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅除租賃房屋是以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)外，其余房屋均以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，即用房屋的原值一次減除10-30%后的余值計(jì)征。以房地產(chǎn)原值計(jì)算征收，既沒有考慮房產(chǎn)的自然損耗，又沒有考慮土地的級(jí)差收益與時(shí)間價(jià)值， 這樣的計(jì)稅沒有考慮到房屋的特殊性——?jiǎng)傂孕枨?，即房屋可能的不減值反增值，這樣的話，計(jì)稅依據(jù)會(huì)與房屋的市場(chǎng)價(jià)值相差很大，使房地產(chǎn)收入無(wú)法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。就試點(diǎn)城市來(lái)講，上海規(guī)定，參照應(yīng)稅住房

市場(chǎng)交易價(jià)格確定的評(píng)估值，試點(diǎn)初期以應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，重慶則規(guī)定，以應(yīng)稅住房的房產(chǎn)交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。這樣的規(guī)定，顯然是一個(gè)嘗試，還是沒有擺脫之前的局限。

（四）認(rèn)識(shí)上有誤區(qū)

房產(chǎn)稅改革是在房?jī)r(jià)居高不下、政府屢調(diào)未果的大環(huán)境下實(shí)施的。很多公眾都認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革的目的就是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制炒房。試點(diǎn)城市將房產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大到居民自住房屋，對(duì)原本免稅的居民非營(yíng)業(yè)用房也征稅，使得大部分公眾直觀的認(rèn)為，稅收增加會(huì)導(dǎo)致房屋成本上升，因此會(huì)被轉(zhuǎn)嫁，從而在心理上和思想上都有抵觸情緒。此外，

（五）配套制度不健全

一是尚未完善房地產(chǎn)登記制度，不能全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況，增加征稅難度；二是缺乏統(tǒng)一的評(píng)估體系，稅基評(píng)估精準(zhǔn)度欠佳；三是尚未建立有效的納稅人爭(zhēng)議機(jī)制，對(duì)納稅人合法權(quán)益得以保障缺乏信心；四是相關(guān)人員素質(zhì)參差不齊，房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行力堪憂。此外，房產(chǎn)稅究竟能發(fā)揮哪些作用，發(fā)揮到何種程度，除了房產(chǎn)稅自身的設(shè)計(jì)外，還受到其他因素如收入狀況、總體稅負(fù)高低、房產(chǎn)供給與需求、稅制結(jié)構(gòu)等因素的制約，因此，房產(chǎn)稅改革并不是簡(jiǎn)單的調(diào)整。

三、促進(jìn)房產(chǎn)稅改革的措施

（一）拓寬征稅范圍

試點(diǎn)城市把居民自住房屋納入房產(chǎn)稅的開征范圍，影響范圍大，涉及利益廣，必須穩(wěn)步推進(jìn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大征稅范圍，；鑒于在某些較發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)用地急劇膨脹，可以考慮將其也納入增稅范圍；減少免稅房產(chǎn)數(shù)量，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者同樣征收房產(chǎn)稅。總的來(lái)講，拓寬征稅范圍應(yīng)配合稅率循序漸進(jìn)，不能一蹴而就。

（2）合理設(shè)置稅率

房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置不應(yīng)是一刀切，應(yīng)實(shí)行差異化稅率，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況、房產(chǎn)使用情況及所有人擁有的住房面積和房屋的多少等來(lái)進(jìn)行確定。一是結(jié)合房產(chǎn)現(xiàn)狀確定普通住房的面積和價(jià)格范圍，凡超出此范圍房產(chǎn)均視為高檔住宅，另設(shè)高稅率；二是確定免征面積，對(duì)超出免征的面積，結(jié)合擁有的房屋套數(shù)實(shí)施遞增累進(jìn)的征稅方式；三是對(duì)非工作地住房不論面積大小一律按高稅率征稅。四是對(duì)居民的投資性購(gòu)房建議提高相關(guān)稅種的稅率，如：契稅、個(gè)人所得稅等?？偟膩?lái)講，對(duì)低收入群體設(shè)計(jì)減免條款，對(duì)中產(chǎn)階段進(jìn)行適當(dāng)保護(hù)，對(duì)高端住宅收入群體設(shè)計(jì)累進(jìn)稅率。只有這樣才能通過(guò)合理的征收房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)節(jié)中國(guó)的貧富差距，遏制和減少房產(chǎn)投機(jī)，提高房屋的使用率。

（3）明確計(jì)稅依據(jù)

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征?，F(xiàn)階段，以房產(chǎn)余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)顯然不完全符合房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀，必須加以改變。試點(diǎn)城市重慶以應(yīng)稅住房交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，并指出在條件成熟時(shí)，以評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。在筆者看來(lái)，這種思路是正確的，可先將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)改革為按市場(chǎng)價(jià)格征收，使地方政府能享受到房產(chǎn)增值而帶來(lái)的收益。長(zhǎng)期來(lái)看，以房產(chǎn)的評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)勢(shì)在必行。另外，對(duì)于兩類計(jì)稅依據(jù)，現(xiàn)在可考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以通過(guò)流轉(zhuǎn)稅來(lái)解決。由于房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)，改革后的從價(jià)計(jì)征不再按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值作為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，取而代之的是房產(chǎn)的現(xiàn)值。

（4）理清認(rèn)識(shí)誤區(qū)

政府應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅改革進(jìn)行廣泛宣傳，對(duì)稅收基本知識(shí)加大普及力度，讓公眾能真正理解并接納，進(jìn)而主動(dòng)納稅。要讓公眾了解，房產(chǎn)稅改革最重要的意義不在于管制房?jī)r(jià)，而是調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)務(wù)分配，為城市公共服務(wù)提供長(zhǎng)期的資金。因此，不要對(duì)房產(chǎn)稅改革對(duì)于抑制房?jī)r(jià)抱過(guò)多的期望。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價(jià)上漲等都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素，房產(chǎn)稅改革也許可以減少部分投資性需求，但也可能給更多的自主性需求和改善性需求增加負(fù)擔(dān)，因?yàn)槎愗?fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的。由于我國(guó)居民對(duì)房屋的剛性需求，對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施調(diào)控最終反而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。再加上稅法是相對(duì)穩(wěn)定的，而市場(chǎng)是變化的，對(duì)于房?jī)r(jià)畸高這種極端情況必然難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（五）完善征收制度

一是建立和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)登記制度，采用實(shí)名登記并全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況，為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供快速有效的依據(jù)；二是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并市場(chǎng)化，防止單一化帶來(lái)的評(píng)估結(jié)果失實(shí)，同時(shí)構(gòu)建房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度；三是確立納稅人爭(zhēng)議處理機(jī)制，保障納稅人的合法權(quán)益；四是通過(guò)建立和完善評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，培養(yǎng)高素質(zhì)高水平的房地產(chǎn)稅評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)結(jié)合其他稅種全盤考慮，這是一個(gè)長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程，也是與其他稅收此消彼長(zhǎng)的過(guò)程。

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