房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響實(shí)證研究

陳煜雯

摘 要：文章通過構(gòu)建一個(gè)動(dòng)態(tài)模型從房地產(chǎn)供給一方對政策的反應(yīng)來研究開征房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響。本文的理論研究表明，開征房產(chǎn)稅能在短期內(nèi)降低房價(jià)但是未能對未來長期的房價(jià)起到有效抑制作用。在理論的指導(dǎo)下，本文采用時(shí)間序列向量自回歸模型（VAR）的方法，研究了房產(chǎn)稅等因素和房價(jià)之間長期均衡關(guān)系及Granger因果關(guān)系，研究結(jié)果與本文理論模型的預(yù)測基本一致。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價(jià)；動(dòng)態(tài)模型；VAR模型

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）29-0134-02

1 文獻(xiàn)綜述

針對房產(chǎn)稅對房價(jià)影響這一問題，國外主要有三種觀點(diǎn)，即“傳統(tǒng)觀點(diǎn)”、“受益觀點(diǎn)”和“新觀點(diǎn)”。

國內(nèi)對于房產(chǎn)稅效用的定性分析研究文獻(xiàn)十分豐富：

張健銘（2011）認(rèn)為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系才是影響房價(jià)的根本因素，房產(chǎn)稅政策只是房產(chǎn)政策的其中一部分，其作用有限。

馮驍（2015）認(rèn)為不能過于看重房產(chǎn)稅對房價(jià)的抑制功能，應(yīng)著重于以增加地方財(cái)政收入為主，輔之以調(diào)節(jié)收入差距，促進(jìn)住房消費(fèi)平等化。

梁曉茜（2015）從稅收公平的角度出發(fā)，檢視了試點(diǎn)房產(chǎn)稅的公平性，認(rèn)為現(xiàn)存制度在征稅對象的設(shè)置、所有權(quán)轉(zhuǎn)移等方面存在不公現(xiàn)象。

2 實(shí)證研究

2.1 研究假設(shè)與變量選取

本文認(rèn)為長期來看，開征房產(chǎn)稅很難給市場供求結(jié)構(gòu)帶來重大影響，也不會(huì)產(chǎn)生抑制房價(jià)過快上漲的作用。由于有上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)，因此我們以上海為例提出假設(shè)：長期作用下，上海市開征房產(chǎn)稅不能抑制房價(jià)上漲。

上海市總體房價(jià)方面，由于本文的時(shí)間跨度較短，因此房價(jià)采用上海市商品房銷售額除以上海市商品房的銷售面積按季來反應(yīng)。

關(guān)于其他變量的選取，本文將控制變量分為宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素和房地產(chǎn)市場供求影響因素兩個(gè)大類，綜合數(shù)據(jù)的實(shí)用性和可得性，得到以下變量：城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（DPI）、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、商品房新開盤面積（NA）、商品房銷售面積（SA）。

2.2 研究方法及模型

本文的樣本為時(shí)間序列數(shù)據(jù)，采用傳統(tǒng)的計(jì)量方法可能會(huì)導(dǎo)致偽回歸的問題。同時(shí)，以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)來構(gòu)建變量關(guān)系的傳統(tǒng)計(jì)量方法，由于經(jīng)濟(jì)理論并不能夠?qū)ψ兞恐g的動(dòng)態(tài)關(guān)系提供嚴(yán)密說明，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生內(nèi)生性的問題，不容易判斷變量之間的關(guān)系。

針對傳統(tǒng)計(jì)量方法的問題，向量自回歸模型是一種非結(jié)構(gòu)性的方法，可以用來描述各個(gè)變量之間的關(guān)系。

2.3 實(shí)證檢驗(yàn)

2.3.1 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在平穩(wěn)性檢驗(yàn)中，常常使用ADF檢驗(yàn)方法，在進(jìn)行ADF檢驗(yàn)前，首先將所有數(shù)據(jù)取對數(shù)處理，以消除原始變量的異方差影響。

從結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，所有變量的ADF值的概率P值均大于0.05，因此不能拒絕序列有一個(gè)單位根的原假設(shè)，變量均非平穩(wěn)，需要對變量進(jìn)行協(xié)整分析。

在此基礎(chǔ)上，將所有序列一階差分，再進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，結(jié)果顯示所有序列均為一階單整序列。

2.3.2 Johansen檢驗(yàn)

在確定滯后階數(shù)時(shí)，本文幾種檢驗(yàn)結(jié)果一致，AIC和SC確定的最大滯后階數(shù)都為3，因此構(gòu)建的VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為3階。

在此基礎(chǔ)上對各個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果，見表1。

表1顯示的是跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征根統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)結(jié)果，可以看到，跡統(tǒng)計(jì)量的判斷規(guī)則與最大特征值相同，協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明在5%的顯著水平下各變量之間存在長期協(xié)整關(guān)系，并具有三個(gè)協(xié)整向量。

通過Johansen檢驗(yàn)，我們可以得到一個(gè)協(xié)整方程：

LNHP=142LNBT-5.64LNDPI+7.12LNGDP-0.89LNNA+0.46

LNSA

從長期來看，房價(jià)和房產(chǎn)稅、GDP、商品房的銷售面積呈現(xiàn)一個(gè)正向的關(guān)系，人均可支配收入、商品房的新開盤面積和房價(jià)呈反向關(guān)系。

由此可見，房產(chǎn)稅不能起到抑制房價(jià)上漲的作用，反而會(huì)推高房價(jià)。這可能是因?yàn)樵陂L期，房產(chǎn)稅的威懾作用不再明顯，人們經(jīng)過觀望，認(rèn)為房產(chǎn)稅對于抑制房價(jià)并沒有效果，從而產(chǎn)生高房價(jià)的預(yù)期，因此短期的需求下降也會(huì)隨著政策的失效而消失。

Granger因果檢驗(yàn)。結(jié)果見表2。

從表2可以看到，商品房開盤面積和銷售面積的變化對房價(jià)波動(dòng)具有預(yù)測作用，也就是說房地產(chǎn)市場的供求能夠影響房價(jià)。

從前面的協(xié)整關(guān)系中，商品房的開盤面積與房價(jià)呈負(fù)向關(guān)系，而商品房的銷售面積與房價(jià)呈正向關(guān)系。

綜合考慮，即房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是影響房價(jià)的原因，并且房地產(chǎn)市場的供應(yīng)越大，房價(jià)越低，需求越大，房價(jià)越高。而房產(chǎn)稅和其他經(jīng)濟(jì)基本面因素，并不能對房價(jià)產(chǎn)生明顯預(yù)期。同時(shí)，房價(jià)波動(dòng)對商品房銷售面積也有一定的引導(dǎo)作用。

3 研究結(jié)論

通過實(shí)證研究，我們發(fā)現(xiàn)，在總體房地產(chǎn)市場，目前的房產(chǎn)稅政策并不能有效地抑制房價(jià)，房產(chǎn)稅和房價(jià)之間沒有顯著的因果關(guān)系，因此將房產(chǎn)稅的功能定位于控制房價(jià)的預(yù)期可能落空。

影響房價(jià)的主要因素是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，目前的房產(chǎn)稅改革政策對于調(diào)節(jié)供求結(jié)構(gòu)的效果有限，還需要進(jìn)一步完善以及配合其他政策共同實(shí)施。

參考文獻(xiàn)：

[1] Watkins A R. Impacts of land development charges[J]. Land Economics，1999：415-424.

[2] 張健銘.指望房產(chǎn)稅降房價(jià)是一廂情愿[J].決策探索，2011（3）：72-73.

[3] 馮驍.淺析我國房產(chǎn)稅定位[J].中國市場，2015（3）：67-68.

[4] 梁曉茜.稅收公平視角下的房產(chǎn)稅改革[J].黑龍江省政法管理干部學(xué) 院學(xué)報(bào)，2015，1：29.