房產(chǎn)稅改革應(yīng)考慮的主要問(wèn)題

樊雪妍

【摘 要】如何控制房?jī)r(jià)，一直都是社會(huì)與政府所關(guān)注的問(wèn)題，為了能控制房?jī)r(jià)，國(guó)家積極的推進(jìn)了房產(chǎn)稅改革。但是房產(chǎn)稅是否可以對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制卻是需要思考的。在文中就房產(chǎn)稅改革中所需要考慮的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，以期可以為房產(chǎn)稅改革提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；改革；房?jī)r(jià)

今年房?jī)r(jià)又漲了，石家莊二手房均價(jià)年初還在9000元/平方米徘徊，7月即破萬(wàn)元，11月居然達(dá)到13599元/平方米，石家莊人民也不淡定了，石家莊如此，全國(guó)各大城市也如此，房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬飛漲，一度沉寂的房產(chǎn)稅改革的話題再次進(jìn)入人們的視野，房?jī)r(jià)居高不下的今天，房產(chǎn)稅改革稅能否起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)理性發(fā)展的調(diào)控作用呢？筆者結(jié)合我家買房的經(jīng)歷也想談一下自己的看法。

對(duì)房屋征稅非自今日始，早在古代我國(guó)就征收過(guò)房產(chǎn)稅。即便是在當(dāng)代，圍繞房屋也征收有房產(chǎn)稅，一種是從價(jià)計(jì)征，一種是按照房屋租金計(jì)征，稅率4%～12%，社會(huì)上沒(méi)有激烈反應(yīng)的原因還在于從價(jià)計(jì)征一般是針對(duì)單位征收，對(duì)于居民家庭沒(méi)有影響，而對(duì)于居民出租住房，出租人不開(kāi)發(fā)票，承租人不要發(fā)票，真正納稅的人不多，大家也普遍沒(méi)有感覺(jué)。在去年房地產(chǎn)稅被列入十二屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃后，“狼來(lái)了”的擔(dān)憂又起，未來(lái)的房地產(chǎn)稅是什么樣子的呢？我們不能買房了嗎？開(kāi)句玩笑話，未來(lái)的孩子們出自雙獨(dú)家庭，將來(lái)繼承了爸爸家里的房子，還有媽媽家里的房子，將來(lái)豈不是要繳納很多房產(chǎn)稅？

一、征收房地產(chǎn)稅的目的和范圍

如果進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，對(duì)家庭住房保有期間征稅，房子越多，稅收越多，固然可以使政府獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，貌似對(duì)于政府組織財(cái)政收入有利。筆者認(rèn)為，政府的職能除了組織收入以外，更應(yīng)該注重社會(huì)調(diào)節(jié)。有房的人交稅也買房，沒(méi)房的人想交稅沒(méi)房，走兩個(gè)極端都是不恰當(dāng)?shù)模慨a(chǎn)稅如同個(gè)人所得稅一樣，應(yīng)該有一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的職能，個(gè)人所得稅是收入高多納稅，房產(chǎn)稅也應(yīng)該一樣，房子少可以不納稅，房子多要多納稅，房子再多要納更多的稅，這樣當(dāng)人滿足了基本住房需求而又不愿意去多交房產(chǎn)稅的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)上人為炒作投機(jī)的行為是不是就會(huì)減少呢？

二、房產(chǎn)稅不要和房屋用途掛鉤

自己家的房子住不完，出租出去收點(diǎn)租金，要交稅嗎？房產(chǎn)稅優(yōu)惠了還4%呢，學(xué)校周圍的學(xué)區(qū)房都租出去了，也沒(méi)有誰(shuí)交稅的，雖然稅法有規(guī)定，但是人人都不遵守等于沒(méi)有規(guī)定，另外，自己家的房子自己住也不用交稅吧？所以開(kāi)征房地產(chǎn)稅，今后無(wú)論是自己居住還是出租征稅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該統(tǒng)一才好，畢竟每個(gè)家庭有多少房子好統(tǒng)計(jì)，出租收了多少錢卻不知道，建議以后不以租金標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)稅不能重復(fù)征稅

我家當(dāng)初所購(gòu)買的二手房買房協(xié)議上寫得清楚稅費(fèi)我家承擔(dān)，買房時(shí)承擔(dān)了那么多稅，今后居住的時(shí)候還要交稅是否不合理呢？聽(tīng)爸爸說(shuō)，商品房在開(kāi)發(fā)商手里出售的時(shí)候就已經(jīng)交了很多稅了，這些稅都轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)里面去了，所以商品房賣給老百姓再讓老百姓交稅就不合理了，稅制設(shè)計(jì)上應(yīng)減少重復(fù)納稅。我們所購(gòu)買的房子都是有土地成本的，開(kāi)發(fā)商所交納的土地成本和稅金都在房?jī)r(jià)里面包括了，我們買了房以后，再交稅就是在稅的基礎(chǔ)上再交稅當(dāng)然不合理了，所以筆者認(rèn)為，還是應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮不同階段的稅收問(wèn)題。開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以減輕開(kāi)發(fā)商出售商品房的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)迫使房?jī)r(jià)有效降下來(lái)，政府少收取的稅金可以在商品房出售后逐年從居民家庭收回來(lái)，所以對(duì)于以前已經(jīng)承擔(dān)了很多稅的房子能不能網(wǎng)開(kāi)一面呢？

四、今后房?jī)r(jià)能降嗎？

以前人們一見(jiàn)面相互問(wèn)候就是“吃了嗎？”現(xiàn)在人們一見(jiàn)面就是“買房了嗎？”唉，現(xiàn)在的人都后悔前幾年沒(méi)有眼光多買幾套房，如果放到現(xiàn)在賣掉比考個(gè)大學(xué)上個(gè)班都強(qiáng)，比炒股都強(qiáng)，比其他什么投資都強(qiáng)，乃至于整個(gè)社會(huì)都有一種奇怪的心理，一方面后悔以前買房少；另一方面祈禱房?jī)r(jià)別漲了，越漲自己的心理落差越大，整個(gè)社會(huì)都浮躁了起來(lái)。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，若要寄希望于其能讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，怕僅僅是沒(méi)房要買房的人一種夢(mèng)想。房產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房?jī)r(jià)的“利器”。從經(jīng)驗(yàn)看，很多國(guó)家，包括我國(guó)的香港地區(qū)都有房產(chǎn)持有稅，但無(wú)法靠此而阻攔房?jī)r(jià)波動(dòng)，某些年份房?jī)r(jià)依然上漲，比如香港房?jī)r(jià)已連漲10年；上海自2011年開(kāi)征房產(chǎn)稅以來(lái)，也未能明顯壓制房?jī)r(jià)。所以房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊不會(huì)有想象的那么大，房?jī)r(jià)根本上還是供求關(guān)系變化所決定的，有人買，房?jī)r(jià)就高，沒(méi)人買，房?jī)r(jià)會(huì)降，這跟房產(chǎn)稅沒(méi)有根本關(guān)系。

五、房產(chǎn)稅要區(qū)別化征收

中國(guó)地大房多，房產(chǎn)稅改革要能起到竊富濟(jì)貧的作用，合理調(diào)節(jié)社會(huì)分配，就不能一概而論，所以稅制要素的設(shè)計(jì)上要考慮一些問(wèn)題，比如說(shuō)，農(nóng)村居民住房要不要征收？企業(yè)房屋和居民家庭房屋計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)一樣？按照套計(jì)稅還是按照面積計(jì)稅或者是按照購(gòu)買價(jià)值或者評(píng)估價(jià)值計(jì)稅呢？投資商鋪和投資住宅會(huì)不會(huì)承擔(dān)一樣多的稅負(fù)？房產(chǎn)稅改革前買的房和改革后買的房要不要區(qū)別對(duì)待？一個(gè)家庭分離為兩個(gè)家庭房產(chǎn)稅如何認(rèn)定？希望房產(chǎn)稅的改革不會(huì)出現(xiàn)引領(lǐng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上海等一線城市排隊(duì)離婚的壯觀景象。

最后，還想說(shuō)一說(shuō)“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”的區(qū)別。房地產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)征收的所有稅目的總稱，分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)兩大類稅目。其中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅目包括：增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等九項(xiàng)，保有環(huán)節(jié)稅目包括：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅被列入十二屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，用詞是“房地產(chǎn)稅”，上海市、重慶市征收的是“房產(chǎn)稅”，雖有一字之差，概念不一，但是若只針對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)的話，實(shí)質(zhì)和目的應(yīng)該是一致的。簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。

參考文獻(xiàn)：

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[2]谷成. 房產(chǎn)稅改革再思考[J]. 財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2011，（04）：91-97.