房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的問(wèn)題及對(duì)策研究

李秋維

【摘? 要】作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期較長(zhǎng)、占用資金量大等特征，而全面預(yù)算是能將所有關(guān)鍵問(wèn)題融為一體的管理方法之一，有助于房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)全面預(yù)算管理的實(shí)施提高整體管理水平。因此，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要根據(jù)自身實(shí)際情況明確全面預(yù)算管理的問(wèn)題，積極研究解決對(duì)策，體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)性和先進(jìn)性。

【Abstract】As capital-intensive enterprises， the development projects of real estate enterprises are characterized by a long cycle and a large amount of capital occupied， etc.， while comprehensive budget is one of the management methods that can integrate all key problems into one， which is conducive to the improvement of the overall management level of real estate enterprises through the implementation of comprehensive budget management. Therefore， A Real Estate Development Company should make clear the problems of comprehensive budget management according to its actual situation， actively study the countermeasures， and reflect the scientific and advanced nature of operation and management.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理

【Keywords】real estate development; real estate enterprises; comprehensive budget management

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2021）02-0014-02

1 引言

在經(jīng)濟(jì)事業(yè)高速發(fā)展的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展步伐越來(lái)越快，對(duì)很多企業(yè)都提出了和國(guó)際接軌、走向世界的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于發(fā)展的拐點(diǎn)，各企業(yè)之間不僅面臨著傳統(tǒng)發(fā)展中的資源競(jìng)爭(zhēng)，還面臨著內(nèi)部綜合管理能力的較量，推行全面預(yù)算管理則能把其各方面經(jīng)營(yíng)和管理連成整體，據(jù)此實(shí)現(xiàn)有效的內(nèi)部管理，對(duì)確保企業(yè)戰(zhàn)略落實(shí)、內(nèi)部控制完善以及資源整合優(yōu)化均有重要意義，能促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要。

2 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介

A公司成立于2014年，是新開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主，其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資格得到國(guó)家的認(rèn)可。A公司在現(xiàn)階段擁有充足的資金，打下了提高經(jīng)濟(jì)效益的良好基礎(chǔ)，為開(kāi)創(chuàng)新的領(lǐng)域提供可靠的支持，同時(shí)提供了公司穩(wěn)定快速發(fā)展的廣闊平臺(tái)。A公司在成立之初采取計(jì)劃預(yù)算方式，主要通過(guò)傳達(dá)命令的方式開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，后來(lái)公司持續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍，原有管理模式不能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，于是開(kāi)始推行計(jì)劃管理。在發(fā)展過(guò)程中，A公司的計(jì)劃管理促成了預(yù)算管理，領(lǐng)導(dǎo)層和管理層越來(lái)越注重成本控制，努力改進(jìn)控制現(xiàn)金流量、減少費(fèi)用等財(cái)務(wù)管理工作，并初步認(rèn)識(shí)到實(shí)施全面預(yù)算管理的迫切性[1]。

3 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面預(yù)算管理的問(wèn)題

3.1 編制全面預(yù)算的方法不科學(xué)

A公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為基本單元，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，長(zhǎng)則約10年，短則也是3～5年，投資額較大，動(dòng)輒千萬(wàn)或上億[2]。對(duì)A公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算是實(shí)施全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)所在，目前卻強(qiáng)調(diào)年度預(yù)算的編制，編制方法不夠科學(xué)，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算、年度預(yù)算之間的銜接并不順暢。

3.2 缺少全面預(yù)算執(zhí)行控制機(jī)制

A公司執(zhí)行全面預(yù)算時(shí)忽視了對(duì)剛性控制制度的落實(shí)，有時(shí)候不能執(zhí)行預(yù)算就不執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算中制定數(shù)量化和具體化的總體發(fā)展規(guī)劃，是假設(shè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)環(huán)境中的一個(gè)狀態(tài)，其執(zhí)行必然被各種各樣的因素所影響，特別是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到國(guó)家宏觀的影響，例如，國(guó)家頒布施行房產(chǎn)限購(gòu)政策，或者企業(yè)、居民按揭貸款的收緊、放松等，尤其是政府掌握著所有土地，對(duì)A公司是否能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生決定性影響，加上公司本身也可能遇到突發(fā)事件，制約其全面預(yù)算的執(zhí)行。

3.3 全面預(yù)算調(diào)整機(jī)制不夠完善

A公司一般是在年初確定年度預(yù)算，執(zhí)行預(yù)算時(shí)基本不會(huì)有調(diào)整。在當(dāng)今時(shí)代，不管是房地產(chǎn)政策還是市場(chǎng)環(huán)境都處于不斷變化的狀態(tài)，年初時(shí)確定全部年度預(yù)算的難度較大，例如，在年初銷售預(yù)算的編制中往往假設(shè)開(kāi)盤(pán)即售完，若國(guó)家在此期間出臺(tái)了一些調(diào)控政策，就可能直接影響銷售?；蛘逜公司計(jì)劃當(dāng)年將幾個(gè)新項(xiàng)目拿下，但在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)并未成功拿下土地，或者所取土地和年初預(yù)算存在較大差異，必須及時(shí)調(diào)整預(yù)算，否則會(huì)影響公司的運(yùn)營(yíng)[3]。

3.4 全面預(yù)算考核和激勵(lì)不到位

目前A公司的全面預(yù)算考評(píng)與激勵(lì)體系不完善，雖然在每一個(gè)季度都會(huì)考核各個(gè)層級(jí)執(zhí)行全面預(yù)算的情況，但考評(píng)結(jié)果和績(jī)效并沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)，尤其是對(duì)員工的考評(píng)和激勵(lì)不到位，普通員工待遇與考評(píng)結(jié)果沒(méi)有直接掛鉤，也沒(méi)有匹配部門(mén)績(jī)效和公司績(jī)效，造成員工對(duì)公司及其所在部門(mén)能不能完成預(yù)算目標(biāo)漠不關(guān)心，缺少全體人員的參與，直接影響公司預(yù)算管理的全面性。

4 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全面預(yù)算管理的對(duì)策

4.1 運(yùn)用科學(xué)的方法編制預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，一般涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、運(yùn)行等環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀調(diào)控政策等不可控因素會(huì)對(duì)其產(chǎn)生很大的影響，A公司有必要引入科學(xué)的預(yù)算編制方法，體現(xiàn)全面預(yù)算編制的合理性。例如，編制滾動(dòng)預(yù)算，通常包括短期滾動(dòng)預(yù)算、中期滾動(dòng)預(yù)算，前者編制周期一般是1年，后者編制周期一般是3～5年。運(yùn)用滾動(dòng)預(yù)算編制方法，A公司可以動(dòng)態(tài)反映經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的情況，為自身的經(jīng)營(yíng)提供有效決策信息。而且編制中期滾動(dòng)預(yù)算的周期和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期相近，可以使管理層獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的決策制定依據(jù)?；诖耍珹公司綜合考慮自身管理基礎(chǔ)、信息化建設(shè)水平等，確定科學(xué)合理的滾動(dòng)預(yù)算編制周期以及滾動(dòng)頻率，在滾動(dòng)預(yù)算編制方法的支持下有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目周期、年度預(yù)算。

4.2 加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行全過(guò)程控制

A公司以往的預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的編制，在全面預(yù)算的執(zhí)行上缺乏控制，其實(shí)編制預(yù)算并非投入實(shí)際的資源，只有在公司業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展中才會(huì)提出實(shí)際的資源需求并付諸行動(dòng)，這才算真正投入資源、發(fā)揮作用，這一過(guò)程符合公司預(yù)期與否、能實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)與否不僅要依賴公司編制科學(xué)的預(yù)算，更取決于公司能否投入資源以及怎么投入、怎么使用，只有實(shí)施有效的預(yù)算執(zhí)行控制，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。所以A公司要堅(jiān)持全過(guò)程控制，預(yù)算的編制和調(diào)整就屬于事前控制，控制費(fèi)用、采購(gòu)、資本性支出等有現(xiàn)金支出有關(guān)的部分就屬于事中控制，明確在什么時(shí)間以及以什么價(jià)格對(duì)銷售進(jìn)行事后控制，由公司的預(yù)算執(zhí)行審批者根據(jù)內(nèi)部控制流程逐級(jí)審批、控制。

4.3 完善預(yù)算管理指標(biāo)的調(diào)整

在A公司內(nèi)部，全面預(yù)算管理指標(biāo)是非常嚴(yán)肅的，必須遵照?qǐng)?zhí)行，但在一些因素的影響下難免發(fā)生無(wú)法繼續(xù)遵照?qǐng)?zhí)行全面預(yù)算指標(biāo)的情況，此時(shí)一味要求根據(jù)公司既定指標(biāo)執(zhí)行預(yù)算不僅無(wú)法獲取經(jīng)濟(jì)效益，還會(huì)使公司面臨風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)可能遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，果斷做好全面預(yù)算指標(biāo)調(diào)整工作就可以避免。如前所述，A公司全面預(yù)算編制基礎(chǔ)在于提出假設(shè)，對(duì)未來(lái)事項(xiàng)加以規(guī)劃，做出一定的判斷，一旦假設(shè)條件出現(xiàn)重大改變，就要第一時(shí)間調(diào)整預(yù)算。有時(shí)候即便假設(shè)條件沒(méi)有明顯的變化，但A公司在編制全面預(yù)算時(shí)過(guò)于保守或者過(guò)于激進(jìn)，也要及時(shí)對(duì)預(yù)算指標(biāo)加以調(diào)整[4]。

4.4 改進(jìn)全面預(yù)算考評(píng)及激勵(lì)

首先，A公司要建立合理的、完整的全面預(yù)算考評(píng)體系。在確定預(yù)算考評(píng)指標(biāo)時(shí)要結(jié)合預(yù)算考評(píng)和業(yè)績(jī)合同，與目標(biāo)保持一致性;制定具體責(zé)任人的對(duì)應(yīng)目標(biāo)時(shí)要保持其考核目標(biāo)和公司目標(biāo)的一致性。通過(guò)對(duì)公司戰(zhàn)略目標(biāo)以及預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行梳理，A公司完善建立預(yù)算目標(biāo)體系，從預(yù)算目標(biāo)中明確考核的目標(biāo)值，利用平衡記分卡，納入非財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)遵守責(zé)權(quán)利匹配的基本原則，設(shè)定不同指標(biāo)、權(quán)重，在戰(zhàn)略導(dǎo)向下確定考核指標(biāo)。其次，建立預(yù)算考評(píng)全員參與機(jī)制。A公司重新梳理普通員工考核機(jī)制，將員工考評(píng)、部門(mén)績(jī)效和其執(zhí)行預(yù)算的情況掛鉤，以此激勵(lì)員工，明確獎(jiǎng)懲依據(jù)，觸動(dòng)全體人員的切身利益，從而提高其預(yù)算約束力，調(diào)動(dòng)執(zhí)行預(yù)算的主動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理全員覆蓋。最后，建立正負(fù)激勵(lì)結(jié)合機(jī)制。A公司在全面預(yù)算管理中應(yīng)積極引進(jìn)負(fù)激勵(lì)，當(dāng)員工違規(guī)違紀(jì)或者對(duì)公司產(chǎn)生負(fù)效益時(shí)要給予適當(dāng)?shù)膽土P，形成有效的約束，使其深刻認(rèn)識(shí)到有所為有所不為，在正負(fù)激勵(lì)的結(jié)合下調(diào)動(dòng)員工活力，對(duì)其有損公司利益的行為加以控制，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算的制定中要反復(fù)推演內(nèi)外部環(huán)境改變的可能性及其可能對(duì)自身經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，提高應(yīng)對(duì)未來(lái)不確定事件的能力，同時(shí)加強(qiáng)全過(guò)程管控和全員協(xié)作，做到獎(jiǎng)優(yōu)懲劣，通過(guò)有效實(shí)施全面預(yù)算管理提高企業(yè)內(nèi)部精細(xì)化管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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