房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級路徑

王薇

【摘要】當前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已處于一個瓶頸期：商業(yè)用地成本高致使盈利空間日益縮小，金融環(huán)境惡劣致使融資渠道艱難，供大于求致使銷售滯緩。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應審時度勢，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，重新布署經(jīng)營戰(zhàn)略，建立起多元化的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，使房地產(chǎn)開發(fā)模式實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，永葆生機和活力。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā) 多元化產(chǎn)業(yè)鏈 轉(zhuǎn)型升級 【中圖分類號】 F293 【文獻標識碼】 A

當下，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有以下幾個特點：囤積土地，以期土地升值是主要盈利模式；持續(xù)性發(fā)展新項目是主要經(jīng)營模式；大量買賣土地和建筑房屋是主要運作模式。這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)商的持續(xù)運作和推動下，使城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場獲得了繁榮，并給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤。但是隨著經(jīng)濟社會步入后金融危機時代，傳統(tǒng)的行業(yè)和經(jīng)營模式已經(jīng)不適應時代發(fā)展的需求，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了潛在的危機和挑戰(zhàn)。因而，只有以創(chuàng)新的思維和革新的步伐對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式重新建構，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

建立多元化房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，走好轉(zhuǎn)型升級的專業(yè)化道路

進一步加強內(nèi)部分工組合，走專業(yè)化路徑。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式的特點主要是，以房地產(chǎn)開發(fā)商為主導，開展包括征用土地、建筑、銷售和管理房屋等為一體的眾多業(yè)務。這種模式會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的運作成本負擔，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營管理過于分散，從而失去自己的競爭優(yōu)勢。相比較而言，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)模式是，企業(yè)是將自身實力主要集中于建筑房屋，而將土地開發(fā)、銷售和管理等業(yè)務轉(zhuǎn)移給專業(yè)機構來運作。這樣一來，不僅極大整合了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢資源，還降低了其開發(fā)成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中占據(jù)有利地位。這種模式就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠基于自身的發(fā)展方向，完善戰(zhàn)略性主導項目，并加強與房地產(chǎn)相關性企業(yè)的合作關系，形成互為補充、相互促進的產(chǎn)業(yè)鏈，助推房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)優(yōu)化升級，走專業(yè)化道路。

打破單一化銀行貸款為主的融資渠道，走直接和間接融資相結(jié)合的多元化融資路徑。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展早期，由于金融市場體系不夠健全，房地產(chǎn)企業(yè)大多采用主要依靠銀行貸款為資金來源的融資模式。這種融資模式直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營運作的周期性，當房地產(chǎn)市場向好時，就能進一步助推其走向繁榮產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象；而當市場衰退時，則會加重企業(yè)的成本負擔，使企業(yè)處于經(jīng)營困境之中。因此，要想解決企業(yè)因資金鏈問題造成的經(jīng)營運作難題，就需要房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道，最大化降低融資成本，以脫離受融資所累的經(jīng)營羈絆。隨著電子信息技術與金融體系有機相結(jié)合，金融系統(tǒng)和融資環(huán)境的進一步健全和完善，融資渠道變得便利化和多元化。房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變以銀行貸款為主的傳統(tǒng)融資渠道，根據(jù)自己的經(jīng)營戰(zhàn)略與其他相關行業(yè)，建立合作互助戰(zhàn)略伙伴關系獲得發(fā)展資金，也可以根據(jù)消費市場狀況，在滿足消費者基本性需求的同時，采取激勵機制建立專門性的融資平臺，把社會上大眾的閑散資金籌集起來為己所用，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和大眾的互利共贏。

建立以商業(yè)和服務為主導的雙向房地產(chǎn)發(fā)展路徑。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式下存在著兩種房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，一種是專門從事房地產(chǎn)商業(yè)型企業(yè)，一種是為前者提供各種相關性服務的服務供應商型企業(yè)。服務供應商型企業(yè)，一般是資金力量薄弱、規(guī)模較小的企業(yè)，但是它們的運作模式靈活性比較大，且利潤回報快、回報大。相對來說，房地產(chǎn)商業(yè)型企業(yè)，用于發(fā)展的資金雄厚、規(guī)模較大，但是利潤回報率比較慢。這兩者在追求各自的利潤和發(fā)展目標過程中存在著較大的不確定性風險因素，服務商很容易因規(guī)模小而在激烈的市場競爭中被兼并，而前者很容易被過剩的房地產(chǎn)市場帶來的系列金融危機沖擊。因此，為了使商業(yè)和服務緊密結(jié)合，形成互補互進之勢，就需要兩者建立互助合作關系，建立以商業(yè)和服務齊頭共進的發(fā)展模式，從而在挖掘房地產(chǎn)新興市場資源的同時，極大地滿足新興消費群體的市場需求，進而獲得豐厚的經(jīng)濟效益。

政府企業(yè)共同發(fā)力，實現(xiàn)后金融危機時代房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級

企業(yè)方面。首先，已經(jīng)形成一定規(guī)模、且具有雄厚資金支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，應審視當前金融危機時代的房地產(chǎn)開發(fā)模式，積極探討資本經(jīng)營和發(fā)展新模式，在確立自身資本發(fā)展主線的基礎上尋求更多領域合作伙伴，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設與房地產(chǎn)金融比重，建立多元化的融資平臺，在多變的資本環(huán)境中確保資本經(jīng)營安全；此外，應學習國外房地產(chǎn)行業(yè)成熟的管理和運營模式，強化企業(yè)管理，并與專業(yè)性的服務企業(yè)加強經(jīng)營合作，以建立一套具有層次性、分工性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。尤其值得注意的是，在后金融危機時代，具有國際影響力的房地產(chǎn)集團要進一步整合其內(nèi)部經(jīng)營資源，凸顯其獨特的行業(yè)競爭優(yōu)勢，集中精力專攻以資本運營為核心的專業(yè)領域，并逐步向其他領域涉獵和擴展，以形成房地產(chǎn)開發(fā)為核心的建造、中介服務、倉儲物流、餐飲、信息咨詢、技術開發(fā)等為一體的綜合性房地產(chǎn)供應鏈，促使房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級向縱深拓展。其次，齊頭并重居住房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)，彰顯服務的質(zhì)量和價值，構建獨具供應特色的房地產(chǎn)企業(yè)品牌。以商業(yè)繁榮圈和居住人口集中區(qū)為平臺，房地產(chǎn)企業(yè)要注重開發(fā)房地產(chǎn)商業(yè)化項目和建造環(huán)境適宜、生活便利的居住社區(qū)，通過這些個性化房地產(chǎn)項目開發(fā)，盤活企業(yè)的流動資金，以分散和防范房產(chǎn)經(jīng)營中的潛在風險。特別是對于居住性房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商要打造銷售和租賃并重的居住社區(qū)，以售買客戶和租賃客戶的居住體驗需求為依托，從居住硬件和軟件方面提高服務的質(zhì)量和價值，讓居住者真心感受到該社區(qū)是配套設施齊全、環(huán)境宜人、管理服務一流、安防措施健全的人性化居住社區(qū)。

政府方面。首先，完善經(jīng)濟法律法規(guī)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，改變政府財政過度依賴房地產(chǎn)收入的局面。各級政府財政收入的很大一部分來源于土地財政，在土地買賣過程中各級政府充當了房地產(chǎn)開發(fā)商的合作者，給予房地產(chǎn)開發(fā)商極大的土地使用權，并依靠政府強制性力量推動土地買賣交易，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商囤積了大量的土地，潛在地推動了土地價格的上漲，在一定時期內(nèi)拉動了當?shù)亟?jīng)濟的繁榮發(fā)展，增加了政府的財政收入。然而，這種過分地依賴土地財政收入的各級政府財政運作模式卻埋下了隱患，一旦房地產(chǎn)市場飽和，就會使地方經(jīng)濟的發(fā)展陷入低迷狀態(tài)。因此，各級政府需要完善經(jīng)濟法律法規(guī)的制定，尤其要加快土地規(guī)章制度的確立，嚴控土地供應，整頓房地產(chǎn)市場，取締非法房地產(chǎn)經(jīng)營活動，從而使房地產(chǎn)發(fā)展趨于從緊從緩態(tài)勢，防止房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮。同時，還要加強財稅制度改革和金融環(huán)境的監(jiān)管，建立相應的財稅和金融政策以調(diào)節(jié)和監(jiān)管房地產(chǎn)市場發(fā)展，而對于新興產(chǎn)業(yè)則要減低稅收，提供資金支持并給予一定的財政補貼優(yōu)惠，以鼓勵新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，逐步逐級轉(zhuǎn)移各級政府財政過于依賴土地財政的境況。其次，轉(zhuǎn)變觀念，簡政放權，降低金融市場的準入門檻，建立現(xiàn)代化金融市場體系。長期以來，在我國金融體系中，國有銀行一直占據(jù)主體地位，而其他金融機構的準入門檻卻過高，這使得國有銀行把持著豐厚的金融資源和較大的金融權限，一旦房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂得不到及時的資金補充，就會導致大量的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，極大損害消費者的權益，對社會的和諧發(fā)展極為不利。因此，各級政府要以金融市場為導向，降低金融市場準入門檻，引入競爭機制，并把現(xiàn)代信息技術引入到金融體系中，以建構合理、安全、高效的現(xiàn)代金融體系，從而為房地產(chǎn)開發(fā)提供多元化的融資平臺，確保房地產(chǎn)行業(yè)形成健康、安全的資金鏈。

粗放型、單一化的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應后金融時代經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實需求，更不能夠突破房地產(chǎn)面臨潛在金融危機沖擊的困局束縛。因此，各級政府和房地產(chǎn)企業(yè)應基于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和金融大環(huán)境的發(fā)展趨勢，創(chuàng)新精神和機制優(yōu)化升級房地產(chǎn)開發(fā)模式，以市場為主導，政府宏觀調(diào)整為輔助，構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新路徑和新策略，促使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下仍然保持發(fā)展的活力。

（作者單位：內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局）

【參考文獻】

①唐國梁：《“十八大”后房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級》，《房地產(chǎn)導刊》，2014年第6期。

②李光緒：《后金融危機時代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級路徑及對策》，《商業(yè)經(jīng)濟研究》，2016年第6期。

責編/周曉燕 劉芋藝